簡述：一份公證委托，一個父親身份，簽約人代兩名產(chǎn)權(quán)人簽訂居間協(xié)議并收取定金，后發(fā)現(xiàn)賣價過低，披露自己雖為產(chǎn)權(quán)人父親，但并非產(chǎn)權(quán)人監(jiān)護(hù)人，主張合同無效。法院認(rèn)為，在中介的專業(yè)審核下，買方有理由相信簽約人的代理權(quán)限，加之買方全程無過錯，要求賣方雙倍返還定金確有法律依據(jù)。
張某兢與呂某房屋買賣合同糾紛一案一審民事判決書
上海市普陀區(qū)人民法院
民事判決書
（2013）普民四（民）初字第1453號
原告張某兢與被告呂某、俞某、呂紅衛(wèi)，第三人上海綺思房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司房屋買賣合同糾紛一案，本案受理后，依法由審判員曹彬獨任審判，公開開庭進(jìn)行了審理。原告張某兢的委托代理人鐘建財、段晴，被告呂某的委托代理人洪勝強(qiáng)，被告呂紅衛(wèi)暨被告俞某的委托代理人，第三人上海綺思房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司的委托代理人何東風(fēng)到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告張某兢訴稱，2013年5月31日，在第三人的居間下，原告與被告呂紅衛(wèi)簽訂了《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》，約定原告向本市中潭路某房屋的產(chǎn)權(quán)人，即被告呂某、俞某購買房屋，購房意向金為5萬元，并于協(xié)議生效后三日內(nèi)補(bǔ)足至10萬元。如被告簽訂了居間協(xié)議，則原告同意該意向金轉(zhuǎn)為定金，被告應(yīng)在簽署居間協(xié)議的十日內(nèi)與原告簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，如被告未能履行上述事項的，應(yīng)向原告雙倍返還定金。該協(xié)議簽訂時第三人告知原告，呂紅衛(wèi)系呂某的公證委托代理人及俞某的法定監(jiān)護(hù)人，其有權(quán)代為簽署居間協(xié)議，原告遂于6月2日簽訂協(xié)議后當(dāng)日支付了定金10萬元，但之后呂紅衛(wèi)卻以其非俞某的法定監(jiān)護(hù)人，無權(quán)簽署合同為由拒絕繼續(xù)交易，據(jù)了解，被告已將房屋向案外人出售。原告認(rèn)為，該居間協(xié)議系在第三人的斡旋下由呂紅衛(wèi)自愿簽署，相關(guān)戶籍登記亦表明其確為俞某之監(jiān)護(hù)人，故原告有理由確信呂紅衛(wèi)的代理及監(jiān)護(hù)行為，系爭協(xié)議應(yīng)為合法有效，被告拒絕交易屬于違約，應(yīng)雙倍返還定金，同時，因房價上漲，被告的行為導(dǎo)致原告不得不花費更多的精力與更高的價款另購房屋，故訴至法院，請求判令：一、解除原被告之間的居間協(xié)議；二、被告雙倍返還定金（已歸還定金10萬元，另有差額10萬元未支付）；三、被告賠償原告損失10萬元；四、本案受理費由被告負(fù)擔(dān)。
被告呂某辯稱，一、系爭房屋系呂某通過公證委托其父呂紅衛(wèi)出售，公證委托書上載明了收取房款的賬戶，但原告并未將房款匯入上述賬戶，而是匯入了呂紅衛(wèi)的賬戶，導(dǎo)致至今為止呂某并未收到任何房款；二、據(jù)呂某所知，該協(xié)議采取的簽訂順序為出售方在前、原告在后，現(xiàn)居間協(xié)議中出售方的簽字均非本人所為，表明原告在簽署協(xié)議時未規(guī)避相應(yīng)的風(fēng)險，應(yīng)自負(fù)其責(zé)。綜上所述，呂某雖授權(quán)呂紅衛(wèi)簽訂合同，但未授權(quán)其收取房款與定金，系爭居間協(xié)議應(yīng)該無效，現(xiàn)呂紅衛(wèi)已向原告返還了定金，原告不存在任何損失，故對原告訴請不能同意。
被告俞某、呂紅衛(wèi)辯稱，一、俞某系呂紅衛(wèi)前妻之女，呂紅衛(wèi)離婚后，相關(guān)的司法程序?qū)⒂崮车谋O(jiān)護(hù)人指定為前妻的父母俞阿棋、李小妹，故呂紅衛(wèi)已非俞某之監(jiān)護(hù)人；二、該房屋出售時，呂某通過公證委托呂紅衛(wèi)為代理人，俞某的監(jiān)護(hù)人則通過公證委托其親屬孫小山為代理人。被告將該房屋在多個中介公司掛牌后，第三人主動與呂紅衛(wèi)取得聯(lián)系要求簽訂居間協(xié)議，呂紅衛(wèi)向第三人了出示產(chǎn)證及公證書并聲明居間合同必須要兩位代理人簽字，但第三人表示只需呂紅衛(wèi)一人簽字即可，在此情形下，呂紅衛(wèi)簽訂了居間協(xié)議，但事后俞某的代理人孫小山認(rèn)為房產(chǎn)交易價格過低而拒絕繼續(xù)履行居間協(xié)議，呂紅衛(wèi)隨即向原告退還了定金10萬元。綜上所述，訟爭產(chǎn)生的原因是第三人作為中介方未盡職責(zé)導(dǎo)致協(xié)議簽字手續(xù)不全而無效，此責(zé)任不應(yīng)由被告承擔(dān)，對原告訴請不能同意。
第三人上海綺思房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司述稱，涉案居間協(xié)議系第三人赴呂紅衛(wèi)家中簽訂。呂紅衛(wèi)向第三人出示了兩份公證書，并表示俞某的代理人孫小山不在場，其可以代表俞某簽署合同。根據(jù)上述文書，且考慮到呂紅衛(wèi)是俞某的監(jiān)護(hù)人，第三人認(rèn)為居間協(xié)議可由呂紅衛(wèi)一人簽署。在居間協(xié)議簽署后，呂紅衛(wèi)卻致電第三人，以案外方出價更高為由拒絕繼續(xù)本次交易，故產(chǎn)生訟爭的原因是被告一房兩賣，請求法院依法判決。
經(jīng)審理查明，2013年5月31日，原告與呂紅衛(wèi)簽訂《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》一份。該協(xié)議中，原告為買受方，呂某、俞某為出賣方，呂紅衛(wèi)為出賣方代理人，第三人為居間方，協(xié)議約定原告向出賣方購買本市中潭路房屋，房價款為355萬，購房意向金為5萬元，并于協(xié)議生效后三日內(nèi)補(bǔ)足至10萬元。如出賣方接受買賣條件并簽訂居間協(xié)議的，則買受方同意將意向金轉(zhuǎn)為定金，出賣方應(yīng)在簽署居間協(xié)議的十日內(nèi)與買受方簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，如未能履行上述事項的，出賣方應(yīng)雙倍返還定金。上述協(xié)議簽訂后，呂紅衛(wèi)出具了收款賬戶確認(rèn)書，原告向該賬戶匯入定金10萬元。之后，呂紅衛(wèi)拒絕繼續(xù)房屋交易并退還了定金，原告則要求其承擔(dān)違約責(zé)任，雙方交涉未果。2013年6月27日，原告訴至本院，要求被告雙倍返還定金，2013年12月25日，原告變更如其現(xiàn)訴請。
另查明，一、據(jù)黃山市公安局下屬派出所于2013年6月25日出具的戶籍證明載明，俞某曾用名為“俞浥朵”，監(jiān)護(hù)人為其母“俞金憑（曾用名俞金花）”、其父“呂紅衛(wèi)”；二、2009年7月3日，黃山市屯溪區(qū)人民法院作出（2009）屯民一初字第00659號、案由為法定繼承的民事調(diào)解書，確認(rèn)呂某為呂紅衛(wèi)與俞金花婚生子，俞某為俞金花非婚生女，俞金花于2008年10月20日死亡后，俞某由俞金花的父母俞阿棋、李小妹作為法定代理人撫養(yǎng)，上海市中潭路100弄88號3103室，即系爭房屋由俞某的法定代理人與呂某的法定代理人協(xié)商一致出售；三、系爭房屋產(chǎn)權(quán)人為呂某、俞某。2013年4月22日，呂某通過安徽省黃山市恒平公證處辦理了公證委托書，該委托書載明呂某委托呂紅衛(wèi)出售系爭房屋，委托事項為簽訂買賣合同、辦理產(chǎn)權(quán)登記、代為收取房款并匯入指定賬戶等；同日，俞阿棋、李小妹作為俞某的法定代理人通過該公證處辦理了公證委托書，委托孫小山代辦系爭房屋的轉(zhuǎn)讓手續(xù)；四、2013年5月27日，黃山市屯溪區(qū)人民法院作出（2013）屯民一初字第00073號、案由為婚姻家庭糾紛的民事判決書，確認(rèn)呂紅衛(wèi)與俞某之間無親子血緣關(guān)系；五、被告自認(rèn)系爭房屋已于2013年7月另售他人。
本院認(rèn)為：依法成立的合同受法律保護(hù)。如房屋交易雙方在中介的居間下初步達(dá)成締結(jié)正式房地產(chǎn)買賣合同意向的，則應(yīng)在約定的時限內(nèi)履行義務(wù)，否則須承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。本案中，呂紅衛(wèi)作為呂某的公證委托代理人以及公安部門對外公開的戶籍信息登記中俞某的父親及監(jiān)護(hù)人，應(yīng)對其代表呂某、俞某于居間協(xié)議中簽字的行為承擔(dān)責(zé)任，該居間協(xié)議一旦生效，所產(chǎn)生的法律后果由房屋出售方呂某、俞某承受。同時，鑒于上述公證文書以及戶籍信息的公示性與真實性，原告作為買受方，在具有專業(yè)中介資質(zhì)的第三人指導(dǎo)下，有理由確信呂紅衛(wèi)的代理及監(jiān)護(hù)行為的合法性，并期待房屋交易能夠無障礙進(jìn)行，現(xiàn)被告拒絕出售房屋，理應(yīng)按約定承擔(dān)雙倍返還定金的違約責(zé)任。針對被告的辯稱，本院認(rèn)為，本案中并無證據(jù)表明原告在簽約或履約的過程中具有過錯，故即使呂紅衛(wèi)有越權(quán)締約行為，由此導(dǎo)致合同無效所產(chǎn)生的損失亦應(yīng)由被告方承擔(dān)，如被告認(rèn)為己方代理人或監(jiān)護(hù)人之間對出售房屋意見不一致使買賣不能繼續(xù)的，或因第三人未盡居間義務(wù)導(dǎo)致呂紅衛(wèi)誤簽協(xié)議的，可向相對責(zé)任方主張，但不得以此為由免除其應(yīng)對買受方承擔(dān)的違約責(zé)任。現(xiàn)既然居間協(xié)議不可能繼續(xù)履行，對原告要求解除協(xié)議并由被告雙倍返還定金的訴請予以支持，協(xié)議解除日為原告提起訴訟之日，因定金的本金已由被告退還，故尚需對剩余的未支付部分予以結(jié)算。原告的其他損失主張證據(jù)不足，本院不再予以支持。綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第一百一十五條之規(guī)定，判決如下：
一、原告張某兢、被告呂某、被告俞某、第三人上海綺思房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司就上海市中潭路房屋簽訂的《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》于2013年6月27日解除；
二、被告呂某、俞某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告張某兢人民幣100000元；
三、對原告張某兢的其余訴請不予支持。
如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的利息。
本案訴訟保全費人民幣1020元，由被告呂某、俞某負(fù)擔(dān)。
本案受理費人民幣2300元，減半收取，計人民幣1150元，由被告呂某、俞某負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。
審判員 ?曹彬
二〇一四年二月十九日
書記員 ?蔣平
