市民劉先生和一家中介公司簽了房屋租賃合同，但是在入住后劉先生發(fā)現(xiàn)房屋的面積要比合同中約定的面積小了10幾平米，協(xié)商未果后劉先生一氣之下搬離了房屋，并向法院起訴中介公司。上海房產(chǎn)糾紛律師指出在房屋租賃合同中，如果租賃的房屋實(shí)際面積和約定的面積差距較大，給承租人帶來(lái)不便的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定出租人負(fù)有違約責(zé)任。
劉先生與樂(lè)家公司簽訂一份房屋租賃合同，約定樂(lè)家公司將其代理的401號(hào)房屋出租給劉先生居住，房屋建筑面積78平方米，租賃期限一年，租金每月5000元。合同簽訂后，劉先生向樂(lè)家公司支付了約定費(fèi)用后入住房屋。入住后不久，劉先生經(jīng)查詢發(fā)現(xiàn)401號(hào)房屋面積只有67.7平方米，遂與樂(lè)家公司交涉要求減少租金。遭到拒絕后，劉先生于2012年10月委托律師向樂(lè)家公司發(fā)出律師函，以房屋實(shí)際面積小于合同約定面積為由，要求自律師函送達(dá)之日起終止雙方簽訂的房屋租賃合同，并按照實(shí)際建筑面積重新計(jì)算租金，退還多收租金、中介費(fèi)以及其他相應(yīng)費(fèi)用。隨后，劉先生搬離訴爭(zhēng)房屋。后雙方協(xié)商未果，劉先生向法院起訴，要求確認(rèn)雙方租賃合同自律師函送達(dá)之日解除，樂(lè)家公司退還其房租、中介費(fèi)、押金等相應(yīng)費(fèi)用，賠償其違約金1萬(wàn)元及搬家費(fèi)用等實(shí)際損失。法院認(rèn)為樂(lè)家公司作為專業(yè)的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)知道房屋的實(shí)際面積。劉先生作為普通的自然人，無(wú)法推定其在看房時(shí)有能力看出房屋面積不足78平方米。樂(lè)家公司在締約時(shí)未以房屋的實(shí)際面積67.7平方米而是以78平方米與劉先生簽訂合同，兩項(xiàng)面積存在較大差距，明顯不符合合同約定，影響劉先生的實(shí)際使用，存在重大過(guò)錯(cuò)。法院最終判令解除雙方租賃合同，樂(lè)家公司返還劉先生多收的租金等相應(yīng)費(fèi)用，并支付劉先生違約金1萬(wàn)元，賠償其搬家費(fèi)等實(shí)際損失。
上海房產(chǎn)糾紛律師認(rèn)為：在房屋買賣的司法解釋中，房屋面積誤差比絕對(duì)值在3%(含3%)以內(nèi)，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算支付房款，購(gòu)房者不得以此為由解除合同；如果房屋面積誤差比絕對(duì)值超過(guò)3%，則購(gòu)房者有權(quán)解除合同并要求開發(fā)商返還已付的房款及利息。
《合同法》第一百一十一條：或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，受損害方根據(jù)標(biāo)的的性質(zhì)以及損失的大小，可以合理選擇要求對(duì)方承擔(dān)修理、更換、重作、退貨、減少價(jià)款或者報(bào)酬等違約責(zé)任。
滬律網(wǎng)提示：本案是房屋租賃合同，而非房屋買賣合同，因此不適用相關(guān)司法解釋的規(guī)定，但是從合同的公平公正的原則來(lái)看，實(shí)際面積與約定的面積差距較大，影響了承租人居住的環(huán)境，出租人沒(méi)有盡到完全履行合同的義務(wù)，因此應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
