當(dāng)下，不少家長(zhǎng)為了孩子今后能夠獲得更優(yōu)質(zhì)的教育而不惜重金購(gòu)買名校學(xué)區(qū)房。于是，涉及學(xué)區(qū)房的宣傳成為眾多樓盤促銷的吸睛大法。但是有的開發(fā)商以假亂真，其樓盤實(shí)際的學(xué)區(qū)和宣傳的學(xué)區(qū)相差甚遠(yuǎn)。上海房產(chǎn)律師對(duì)此指出，開發(fā)商這樣的行為無疑會(huì)對(duì)買房的客戶造成極大的誤導(dǎo)，因此需要對(duì)此進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督。
丁某夫婦均為外地來蘇工作人員。格外重視教育的夫妻倆，將優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)視為在蘇州購(gòu)房的優(yōu)先目標(biāo)。據(jù)丁某夫婦陳述，從兩人第一次看房到簽訂合同，以及在隨后的交房過程中，開發(fā)商一直向兩人聲稱，“雙學(xué)區(qū)”是其最大賣點(diǎn)，業(yè)主可在第一轄區(qū)的實(shí)驗(yàn)中學(xué)和第二轄區(qū)的外國(guó)語中學(xué)（均為化名）作雙向選擇。滿心歡喜的丁某夫婦與開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》，購(gòu)買了一套建筑面積130平方米、總價(jià)120萬元的房子。不過，在購(gòu)房合同中，開發(fā)商關(guān)于學(xué)區(qū)的宣傳和允諾內(nèi)容并沒有寫進(jìn)去。而且，該合同還在補(bǔ)充協(xié)議中約定：“買受人已充分了解該房屋的規(guī)劃內(nèi)容……買受人同意按照本房屋的現(xiàn)有狀態(tài)及小區(qū)規(guī)劃接受并簽署本合同，售樓沙盤、樣板房等所體現(xiàn)之房屋設(shè)計(jì)及小區(qū)規(guī)劃僅作廣告宣傳，不作為合同的具體組成部分。”合同簽訂后，丁某夫婦按約支付了購(gòu)房款，并于2015年2月辦妥房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。自此，他們就靜候?qū)W校配套佳音。然而結(jié)果令他們大跌眼鏡：2015年4月到6月期間，轄區(qū)公安、教育等部門明確表示：該樓盤項(xiàng)目區(qū)劃屬于第二轄區(qū)，小學(xué)和初中施教區(qū)學(xué)校分別為第二轄區(qū)小學(xué)和外國(guó)語中學(xué)。丁某夫婦這才搞明白，他們所購(gòu)買的房產(chǎn)根本不在實(shí)驗(yàn)中學(xué)的學(xué)區(qū)范圍內(nèi)。夫婦倆認(rèn)為，開發(fā)商交付的房屋與當(dāng)初宣傳中的“雙學(xué)區(qū)房”有較大差距，兩人買虧了，于是起訴到法院，要求判令開發(fā)商賠償房屋差價(jià)2萬元。法院經(jīng)審理查明，在該樓盤當(dāng)初的路面廣告中，確實(shí)頻繁出現(xiàn)“雙學(xué)區(qū)”字樣。在搜房網(wǎng)關(guān)于該樓盤的宣傳視頻中，置業(yè)顧問就周邊配套介紹說：“樓盤中學(xué)為雙學(xué)區(qū)，業(yè)主可以雙向選擇。”法院審理后認(rèn)為，商品房的銷售廣告和宣傳資料為“要約邀請(qǐng)”，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為“要約”。現(xiàn)根據(jù)相關(guān)文件，涉案房屋不屬于實(shí)驗(yàn)中學(xué)學(xué)區(qū)范圍，被告違反了合同約定，構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。同時(shí)，法官也表示，原告由于疏忽、輕率而作出購(gòu)買涉案房屋的決定，自身也存在相當(dāng)過錯(cuò)。原、被告雙方在合同附件中寫明的補(bǔ)充條款，法院認(rèn)為上述約定作為出賣方提供的格式條款，形式上未采取足以引起購(gòu)房者注意的方式對(duì)原告進(jìn)行提示和說明，內(nèi)容上排除了買方主要的權(quán)利、免除了開發(fā)商自身義務(wù)，因而為無效約定。最終，法院綜合考慮雙方的過錯(cuò)程度和合同的履行情況，酌情判定被告賠償原告損失1萬元。
上海房產(chǎn)律師提示：本案中買方正是看中了“雙學(xué)區(qū)房”的宣傳資料和廣告才決定購(gòu)買房屋，購(gòu)房之后才發(fā)現(xiàn)不是“雙學(xué)區(qū)房”，和自己想達(dá)到的合同目的相去甚遠(yuǎn)，開發(fā)商對(duì)此需要承擔(dān)一定的責(zé)任，對(duì)買方進(jìn)行賠償。
《合同法》第十四條：要約是希望和他人訂立合同的意思表示，該意思表示應(yīng)當(dāng)符合下列規(guī)定：(一)內(nèi)容具體確定；(二)表明經(jīng)受要約人承諾，要約人即受該意思表示約束。第十五條：要約邀請(qǐng)是希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示。寄送的價(jià)目表、拍賣公告、招標(biāo)公告、招股說明書、商業(yè)廣告等為要約邀請(qǐng)。商業(yè)廣告的內(nèi)容符合要約規(guī)定的，視為要約。第四十條：格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規(guī)定情形的，或者提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的，該條款無效。
滬律網(wǎng)指出：要約邀請(qǐng)是指一方邀請(qǐng)對(duì)方向自己發(fā)出要約，而要約是一方向他方發(fā)出訂立合同的意思表示；要約邀請(qǐng)不是一種意思表示，而是一種事實(shí)行為。要約是希望他人和自己訂立合同的意思表示，是法律行為。本案中商品房的銷售廣告和宣傳資料對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響，應(yīng)當(dāng)視為要約，具有法律效力。
