購(gòu)房人花4600萬元簽訂房屋買賣合同購(gòu)買了一套別墅，但是在履行房屋買賣合同的過程中，購(gòu)房人卻發(fā)現(xiàn)別墅的別墅的外墻外立著好幾個(gè)墳頭，甚至清明節(jié)的時(shí)候還有人會(huì)來祭拜，購(gòu)房人認(rèn)為賣房人在一開始的時(shí)候沒有告知自己這個(gè)情況，這屬于房屋買賣合同中的重大瑕疵，因此購(gòu)房人將賣房人訴至法院，要求解除房屋買賣合同，并且要求購(gòu)房人返還雙倍的定金。那么，購(gòu)房人的訴訟請(qǐng)求是否有法律依據(jù)呢？
問題1，別墅周圍存在墳頭，是否會(huì)影響該別墅的買賣呢？
律師回答到：在房屋買賣的過程中，房屋周圍存在墳頭，確實(shí)是屬于會(huì)影響購(gòu)房人是否需要購(gòu)買房屋的重要因素之一。盡管，我們應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持唯物主義的觀點(diǎn)，但是從實(shí)際來看，如果一個(gè)房屋是兇宅或者是房屋周圍存在著墳頭等會(huì)讓一般人難以接受的東西時(shí)，那么這個(gè)房屋在出售時(shí)，往往價(jià)格會(huì)低于正常的市場(chǎng)價(jià)格。因此像本案中別墅外邊存在多個(gè)墳頭，也會(huì)讓一般的買家覺得不太吉利，也當(dāng)然會(huì)購(gòu)房人影響到本案中購(gòu)房人和賣房人之間的房屋買賣合同。
問題2：本案中的房屋買賣合同可以被解除嗎？
律師表示到：依據(jù)現(xiàn)行《合同法》合同法第94條的規(guī)定，合同可以被解除的法定情形包括了（一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（二）在履行期限屆滿前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（五）法律規(guī)定的其他情形。
但很明顯，在本案中依據(jù)誠(chéng)實(shí)信用原則以及對(duì)于傳統(tǒng)風(fēng)俗的尊重，賣房人負(fù)有將別墅周圍存在墳頭的事實(shí)向向購(gòu)房人如實(shí)披露、告知的義務(wù)，然后視購(gòu)房人的選擇而決定房屋買賣的結(jié)果，賣房人對(duì)買房者隱瞞了這一重要的事實(shí)，其行為是有悖于誠(chéng)實(shí)信用原則，這并不屬于合同解除的法定情形，因此在本案中購(gòu)房人不享有主張解除合同的法定權(quán)利。
不過，購(gòu)房人可以和賣房人協(xié)商后協(xié)議解除合同。
問題3：如果合同不能被解除，那么本案中的購(gòu)房人是否向法院訴請(qǐng)撤銷該房屋買賣合同呢？
律師回答到：如果本案中的購(gòu)房人能夠在訴訟中舉證證明賣房人是故意隱瞞別墅周圍存在墳頭的事實(shí)，從而誘導(dǎo)自己購(gòu)買別墅的，那么購(gòu)房人可以主張賣房人在簽訂房屋買賣合同的時(shí)候存在欺詐的情形，從而請(qǐng)求法院撤銷該房屋買賣合同。
但是，如果購(gòu)房人的舉證不足以證明賣房人存在欺詐的情形，那么律師認(rèn)為也可以用現(xiàn)行《合同法》第五十四條第2項(xiàng)以及《民法總則》第一百二十五條所規(guī)定的重大誤解條款來主張撤銷該房屋買賣合同。因?yàn)?，在這種情形下，購(gòu)房人本身可能也沒有盡到嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膶彶榕c信息的詢問，而賣房人又隱瞞了墳頭的事情，導(dǎo)致雙方在存在誤解的情況下簽訂了合同，可以視作為“重大誤解”。
問題4：本案中購(gòu)房人所主張的賣房人需要返還雙倍的定金能否得到法院的支持？
律師解答到：最新出臺(tái)的《民法典》在結(jié)合了《擔(dān)保法》第九十條和第九十一條，以及《擔(dān)保法司法解釋》第一百一十五條的基礎(chǔ)上，其第五百八十七條所規(guī)定的定金罰則具體為：債務(wù)人履行債務(wù)的，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，無權(quán)請(qǐng)求返還定金；收受定金的一方不履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。
因此，在本案中如果購(gòu)房人和賣房人最終是通過協(xié)商的方式解除合同的，那么賣房人只需返還原有的定金，而不用返還雙倍的定金，因?yàn)樵诖饲闆r下，賣房人不存在著違約責(zé)任；但是，如果法院最終認(rèn)定賣房人存在欺詐的情形，并且購(gòu)房人也主張撤銷房屋買賣合同的，那么可以視為賣房人存在著違約的事實(shí)，應(yīng)當(dāng)在撤銷合同的同時(shí)，返還雙倍的定金給購(gòu)房人。
