姐姐和弟弟之間因?yàn)橐惶椎臍w屬發(fā)生了糾紛，姐姐將弟弟告上了法院，主張這套房屋是當(dāng)時(shí)其和弟弟“借名買房”的，但是弟弟對(duì)此表示否認(rèn)，姐姐最終因舉證不能而被法院判決敗訴。
阿梅與阿榮系姐弟（均為化名）。2008年的時(shí)候，已經(jīng)有兩套房的阿梅又看中了一套房，便以現(xiàn)金方式向前業(yè)主支付了定金4.37萬(wàn)元。阿梅表示當(dāng)時(shí)經(jīng)與父母以及弟弟阿榮商量之后，認(rèn)為以阿榮的名字購(gòu)買房子，既可以解決弟弟落戶、后續(xù)結(jié)婚生子問題，又可以解決因限購(gòu)政策無(wú)購(gòu)房資格問題。于是，在口頭征得阿榮同意后，由阿榮與前業(yè)主簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》，約定購(gòu)房款為82萬(wàn)元。2010年9月，房產(chǎn)過戶登記至阿榮名下并辦理了抵押登記。2013年5月初，父母要求將房屋給阿榮，阿梅不同意，認(rèn)為只是借阿榮的名字買房，房子是自己的，僅同意給父母養(yǎng)老居住。此后，父母又建議將房屋給阿榮，并由阿榮實(shí)際償還房貸。2020年5月，姐弟雙方矛盾激化，阿梅訴至法院，請(qǐng)求法院判令阿榮將產(chǎn)權(quán)過戶登記至其名下，并協(xié)助辦理房產(chǎn)的抵押登記涂銷手續(xù)。弟弟阿榮則表示雙方之間不存在“借名買房”的事實(shí)，房屋是父母出資購(gòu)買的。法院經(jīng)審理后認(rèn)定雖然阿梅支付了房屋的首付款、相關(guān)稅費(fèi)，并償還了部分房貸，但阿梅提供的微信聊天記錄并未證實(shí)雙方存在借名買房的合意。而且阿梅與阿榮系姐弟關(guān)系，雙方之間具有較密切的親屬關(guān)系，家庭成員之間為家庭日常生活或一方幫助另一方有資金往來(lái)、經(jīng)濟(jì)資助應(yīng)屬正常，阿梅提交的證據(jù)未能證實(shí)雙方在購(gòu)房時(shí)已經(jīng)達(dá)成借名買房的合意，且不足以合理排除案款屬于親屬之間基于個(gè)人感情或者親情而資助、贈(zèng)與或借款的可能性，因此在阿梅未能提供借名買房的書面協(xié)議或其他證據(jù)證實(shí)其主張的情況下，其應(yīng)依法承擔(dān)舉證不能的不利后果。因此法院判決駁回阿梅的全部訴訟請(qǐng)求。
問題1：如何認(rèn)定房屋的所有權(quán)歸屬？
律師回答到：依據(jù)《民法典》第209條的規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。”房屋作為典型的不動(dòng)產(chǎn)，其物權(quán)的公示方法是登記，只有經(jīng)過登記，才能夠發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效果，才能具備發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的外部特征，當(dāng)事人才能取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公信力。因此，在房屋買賣的過程中，買賣行為不會(huì)使房屋的物權(quán)發(fā)生法律上的變動(dòng)，只有當(dāng)完成過戶登記時(shí)，才能完成物權(quán)變動(dòng)的法律效力。也即，房屋的所有權(quán)歸屬通常是以不動(dòng)產(chǎn)登記為準(zhǔn)的。
問題2：如何認(rèn)定“借名買房”？
律師提醒到：“借名買房”并不為法律禁止，但是借名買房協(xié)議下的借名人與被借名人，只具有其內(nèi)部的債權(quán)和債務(wù)關(guān)系，只拘束借名人和被借名人，而不對(duì)第三方（即賣房人）具有法律拘束力。而且借名買房的協(xié)議不能直接使借名人具有對(duì)房屋的所有權(quán)，借名人只能通過借名買房協(xié)議的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，要求被借名人將房屋過戶到自己名下后，才能獲得房屋的所有權(quán)。而這也正是“借名買房”出現(xiàn)各種問題的源頭，因?yàn)橐坏┍唤杳司芙^將房屋過戶到借名人的名下，借名人就只能通過訴訟的方式，通過舉證證明借名買房協(xié)議的有效性來(lái)行使要求被借名人完成過戶登記的請(qǐng)求權(quán)。
問題3：如何規(guī)避本案例中的這類風(fēng)險(xiǎn)呢？
律師認(rèn)為：雖然“借名買房”不為法律禁止，而且甚至能夠規(guī)避一些不利的政策，但是“借名買房”的風(fēng)險(xiǎn)較大，規(guī)避這類風(fēng)險(xiǎn)最直接的方法自然是避免“借名買房”，不過如果確實(shí)有“借名買房”的需要，那么一方面需要保證借名買房協(xié)議的有效性，另一方面要保存好在借名買房過程中借名人所支付的款項(xiàng)等相關(guān)證據(jù)。
