一業(yè)主在買(mǎi)房前被開(kāi)發(fā)商告知房區(qū)周?chē)袃?yōu)質(zhì)的教育資源和便利的交通資源，但是在買(mǎi)房驗(yàn)收后，業(yè)主發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商承諾的這些都沒(méi)有，于是將開(kāi)發(fā)商告上了法院，要求解除購(gòu)房合同，并返還購(gòu)房款。但是經(jīng)法院審理，認(rèn)定開(kāi)發(fā)商當(dāng)時(shí)的承諾是屬于要約邀請(qǐng)，不屬于購(gòu)房合同中的內(nèi)容，買(mǎi)方訴請(qǐng)沒(méi)有依據(jù)，因此駁回了其起訴。
2019年1月，王某在某房屋中介人員的帶領(lǐng)下，前往大發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（化名）開(kāi)發(fā)的“幸福家園”小區(qū)（化名）售樓處，了解房產(chǎn)信息。據(jù)王某回憶，無(wú)論是售樓處的銷(xiāo)售人員還是發(fā)放的彩頁(yè)資料，亦或是工地周?chē)氖┕鷵酢姸嗲蓝枷蛩齻鬟f著這樣的信息：“幸福家園”小區(qū)西側(cè)規(guī)劃有九年一貫制教育用地，擬引進(jìn)“人大附小、人大附中、史家小學(xué)”等優(yōu)質(zhì)教育資源，而項(xiàng)目北側(cè)300米將會(huì)是地鐵。此外，銷(xiāo)售人員一再承諾將會(huì)按照房屋樣板精裝修交付。優(yōu)質(zhì)的教育資源、便利的交通環(huán)境、精裝修的房屋……考慮到這些，王某便購(gòu)入一套房產(chǎn)。2019年4月3日，王某在售樓處正式簽署《北京市商品房預(yù)售合同》及其附件協(xié)議。其后，王某如約交付首付款，也辦理按揭代理等購(gòu)房手續(xù)。2020年9月底，大發(fā)公司通知王某收房時(shí)，王某卻發(fā)現(xiàn)當(dāng)初宣稱(chēng)的小學(xué)中學(xué)、地鐵站點(diǎn)等優(yōu)質(zhì)教育和交通設(shè)施純屬子虛烏有。更讓她覺(jué)得氣憤的是，交付到手的房屋質(zhì)量、樓棟外觀、社區(qū)環(huán)境等與之前宣傳的內(nèi)容也是大相徑庭。于是，王某將大發(fā)公司告到法院。訴稱(chēng)，大發(fā)公司大肆宣傳“幸福小區(qū)”具備“優(yōu)質(zhì)教育資源”和“雙地鐵交通”等用以影響房屋價(jià)值和購(gòu)房意愿的關(guān)鍵因素，屬于故意隱瞞真實(shí)情況和故意告知購(gòu)房者虛假信息，致使自己產(chǎn)生了錯(cuò)誤的意思表示，從而與其簽約購(gòu)房，大發(fā)公司的行為構(gòu)成合同欺詐。據(jù)此，她要求，撤銷(xiāo)購(gòu)房合同，并要求大發(fā)公司賠償違約金1434504.9元。法院認(rèn)為，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為大發(fā)公司是否存在虛假宣傳、房屋質(zhì)量問(wèn)題的違約行為以及是否給王某造成損失。首先，大發(fā)公司對(duì)案涉樓盤(pán)的宣傳行為，應(yīng)視為商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，并未納入合同有效組成部分，大發(fā)公司已經(jīng)多處強(qiáng)調(diào)，王某主張涉案合同系格式條款，理?yè)?jù)不足。雙方在自愿基礎(chǔ)上簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，是雙方真實(shí)意思的表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。案涉樓盤(pán)的宣傳確實(shí)存在不當(dāng)之處，但并未使購(gòu)房人對(duì)其所購(gòu)房屋的質(zhì)量、成交價(jià)格、地段、環(huán)境等實(shí)質(zhì)內(nèi)容產(chǎn)生錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)，大發(fā)公司也提交了其宣傳所依據(jù)的信息來(lái)源。其次，王某提出房屋質(zhì)量瑕疵，未提交充分證據(jù)證明，且質(zhì)量問(wèn)題可以由大發(fā)公司通過(guò)修復(fù)等方式解決，涉案房屋已經(jīng)竣工驗(yàn)收合格。再次，王某未提交證據(jù)證明其因大發(fā)公司的宣傳瑕疵、房屋質(zhì)量瑕疵行為產(chǎn)生了實(shí)際損失。綜上，法院認(rèn)為王某的請(qǐng)求無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)，依法予以駁回。
問(wèn)題1：本案中開(kāi)發(fā)商對(duì)在售小區(qū)旁邊的地鐵、學(xué)校等的宣傳為何不構(gòu)成要約？
上海房產(chǎn)律師解釋道：根據(jù)《民法典》第473條?要約邀請(qǐng)是希望他人向自己發(fā)出要約的表示。拍賣(mài)公告、招標(biāo)公告、招股說(shuō)明書(shū)、債券募集辦法、基金招募說(shuō)明書(shū)、商業(yè)廣告和宣傳、寄送的價(jià)目表等為要約邀請(qǐng)。商業(yè)廣告和宣傳的內(nèi)容符合要約條件的，構(gòu)成要約。要約邀請(qǐng)和要約的區(qū)別就在于前者不要求內(nèi)容具體明確，而后者則要求內(nèi)容具體明確，且針對(duì)的對(duì)象也是明確的。本案中的廣告宣傳在內(nèi)容上不夠具體明確，而且也不是針對(duì)王某這一特定對(duì)象，因此不滿(mǎn)足要約的要件，不構(gòu)成要約。
問(wèn)題2：本案中王某為何不能解除合同？
上海房地產(chǎn)律師表示：由于大發(fā)公司其宣傳的交通資源和教育資源，都不屬于要約，不構(gòu)成房屋買(mǎi)賣(mài)合同中的內(nèi)容，對(duì)雙方當(dāng)事人不具有法律拘束力。因此，在王某購(gòu)買(mǎi)房屋后發(fā)現(xiàn)實(shí)際情況不是開(kāi)發(fā)商宣傳的那樣，也不能以開(kāi)發(fā)商違約為由而要求解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同。
問(wèn)題3：本案給我們購(gòu)房時(shí)帶來(lái)什么提醒？
上海房地產(chǎn)律師提醒到：當(dāng)我們?cè)谫?gòu)買(mǎi)房屋時(shí)，尤其是向開(kāi)發(fā)商購(gòu)買(mǎi)新房時(shí)，應(yīng)當(dāng)詳細(xì)了解小區(qū)周?chē)呐涮自O(shè)施是否與開(kāi)發(fā)商宣傳的一致，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商出于銷(xiāo)售的目的，往往會(huì)過(guò)分地美化小區(qū)周?chē)呐涮自O(shè)施。而宣傳廣告一般是會(huì)被認(rèn)定為要約邀請(qǐng)，只有在滿(mǎn)足要約構(gòu)成要件的情況下才會(huì)被認(rèn)定為要約，這對(duì)于買(mǎi)方而言，需要承擔(dān)相應(yīng)的舉證責(zé)任，相對(duì)困難。
