房屋出賣人和買受人在簽訂房屋買賣合同后，買受人已經(jīng)支付了定金，但是房屋卻屬于集資房，沒有房屋產(chǎn)權(quán)證，也無法交易買賣。買受人將房屋出賣人告上了法院，請求法院確認(rèn)房屋買賣合同無效，并且由賣方返還買方已支付的定金，法院審理后支持了買方的訴訟請求。
原告桑某向法院提出訴訟請求：一、確認(rèn)原告與被告沈某就上海市某地的房屋(以下簡稱“系爭房屋”)所簽訂的《房屋買賣合同》無效；二、被告返還定金10萬元。事實和理由：2021年5月4日，原、被告就系爭房屋簽訂《房屋買賣合同》，約定轉(zhuǎn)讓價款100萬元，原告于簽約當(dāng)日支付定金10萬元。后原告從某了解到，系爭房屋不具備居住條件，不在規(guī)劃建設(shè)內(nèi)，沒有房屋產(chǎn)權(quán)證，無法交易買賣，也無法辦理學(xué)籍，不能滿足原告孩子就近入學(xué)的需求。原告多次與被告協(xié)商解除合同返還定金，但被告不予理睬。為維護(hù)原告的合法權(quán)益，故涉訟。法院查明：合同簽訂后，原、被告未就系爭房屋辦理過交房，由被告居住使用至今。另查明，系爭房屋系被告買來的二手集資房，原始權(quán)利人為周某，該房屋并無產(chǎn)權(quán)證。法院審理后，認(rèn)定系爭房屋所占用的土地原屬集體所有土地，無證據(jù)表明該土地已經(jīng)辦理合法的用地手續(xù)，原、被告簽訂的《房屋買賣合同》因違背法律的強(qiáng)制性規(guī)定而歸于無效。合同無效后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還，不能返還應(yīng)當(dāng)折價補(bǔ)償。系爭房屋始終未辦理交房，由被告實際占有使用，故無需返還，被告收取的10萬元應(yīng)返還原告。
問題1：本案中的《房屋買賣合同》為何無效？
律師表示：《民法典》第143條規(guī)定：具備下列條件的民事法律行為有效：（一）行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；（二）意思表示真實；（三）不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不違背公序良俗。由于土地管理法的規(guī)定，集體所有土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓，或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。任何單位和個人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地。由于本案的房屋所占用的土地屬于集體所有土地，該土地未辦理合法的用地手續(xù)，因此本案的《房屋買賣合同》違背了強(qiáng)制性規(guī)定，因此屬于無效合同。
問題2：本案中被告是否存在違約行為？
律師指出：《民法典》第577條規(guī)定：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。若被告未在簽訂《房屋買賣合同》時告知原告存在案涉房屋無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，也沒法交易買賣，那么被告的行為就構(gòu)成違約，即便合同無效，原告亦有權(quán)向其主張違約責(zé)任。
問題3：本案給我們的提示是什么？
律師提醒到：房屋買賣涉及的標(biāo)的往往較大，因此在房屋買賣的過程中，買受人和出賣人都應(yīng)當(dāng)事先確認(rèn)房屋的性質(zhì)，確定房屋能否買賣，是否會違反相關(guān)的強(qiáng)制性規(guī)定，否則一旦房屋買賣合同被解除甚至是被認(rèn)定為無效，雙方可能都會涉及違約以及賠償，進(jìn)而引起更多的麻煩。
