租客和房產(chǎn)中介簽訂了房屋租賃合同，入住后卻發(fā)現(xiàn)房屋是隔斷房，租客要求解除房屋租賃合同，并返還剩余的房租以及押金。雙方協(xié)商未果后，租客將房產(chǎn)中介訴至法院，法院審理后判決中介公司退還租客3000元。
上海房產(chǎn)律師：入住出租房后發(fā)現(xiàn)是隔斷間，租戶以此起訴解除合同" width="720" height="479" />
2022年2月，王某與房產(chǎn)中介白云公司簽訂房屋租賃合同，約定白云公司將某房屋的一間臥室分租給王某，租金按照季付，押金為3000元。王某后入住該涉案房屋，如約支付第一季度租金和押金等費(fèi)用。入住后發(fā)現(xiàn)自己入住的房間是客廳隔斷出的封閉空間，在簽約前白云公司并未告知此情況。經(jīng)與房屋所在街道辦溝通，街道認(rèn)為此隔斷出的封閉空間是違建，應(yīng)立即拆除，否則會有很大安全隱患。王某當(dāng)即將此情況反饋給白云公司，白云公司置之不理，王某于2022年4月底搬離涉案房屋。王某認(rèn)為，白云公司應(yīng)退還其剩余房租、服務(wù)費(fèi)、押金等全部費(fèi)用共計(jì)4800元。白云公司辯稱：雙方系自愿簽訂合同，合同合法有效，房屋并未出現(xiàn)不可居住的客觀情況，白云公司也沒有接到有關(guān)部門要求拆除隔斷的通知，故王某提前解約屬于違約。關(guān)于租金部分，依據(jù)合同約定，原告解除合同需要在擬解約日前15天在App發(fā)起申請并承擔(dān)違約責(zé)任，原告于4月26日發(fā)起解約申請，5月1日辦理解約手續(xù)，不滿15日，需要補(bǔ)齊5月1日至5月10日的租金。關(guān)于押金部分，白云公司同意退還押金，但是由于原告退租屬于違約，故而應(yīng)當(dāng)交納一個(gè)月租金的違約金，與押金抵扣后不予退還。關(guān)于服務(wù)費(fèi)部分，公司在解約結(jié)算時(shí)，按照實(shí)際入住天數(shù)扣除。法院審理后認(rèn)為：根據(jù)雙方陳述及現(xiàn)有證據(jù)，王某提出解約申請系因涉案房屋為隔斷間，白云公司對此予以認(rèn)可，因此王某有權(quán)提出解約申請。根據(jù)合同約定，王某應(yīng)提前15日提出解約申請。經(jīng)雙方確認(rèn)，王某于2022年4月26日提出解約申請，于2022年5月1日解約。綜合考慮本案情況，王某租金應(yīng)支付至申請解約之日起第15日。因此，白云公司應(yīng)在合理期限內(nèi)退還王某2022年5月10日至2022年5月16日期間的租金及3000元押金。庭審中，王某確認(rèn)已收到白云公司退還的租金，故法院判定白云公司退還王某押金3000元。
問題1：本案中的房屋租賃合同效力如何？
律師指出：《民法典》第153條規(guī)定：違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的民事法律行為無效。但是，該強(qiáng)制性規(guī)定不導(dǎo)致該民事法律行為無效的除外。違背公序良俗的民事法律行為無效。本案中，房產(chǎn)中介公司出租隔斷房，雖然違反了行政管理規(guī)定，但是不屬于違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不存在造成租賃合同無效的情形。并且該房屋租賃合同系王某和中介公司雙方真實(shí)的意思表示，因此該合同系有效合同。
問題2：本案中的涉案房屋租賃合同能解除？
律師表示到：《民法典》第562條規(guī)定：當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。當(dāng)事人可以約定一方解除合同的事由。解除合同的事由發(fā)生時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同。本案中的合同系原告和被告協(xié)商解除，原告在提出解除合同后，被告同意，因此涉案的房屋租賃合同依法予以解除。
問題3：本案中的押金為何要返還給租客？
上海房產(chǎn)律師解釋到：《民法典》第566條第1款規(guī)定：合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以請求恢復(fù)原狀或者采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)請求賠償損失。涉案合同在解除后，租客依據(jù)合同的約定要求房產(chǎn)中介公司退還剩余押金和租金，符合法律規(guī)定，具有事實(shí)依據(jù)，中介公司不得以租客違約為由拒絕返還。
