一買(mǎi)家在向賣(mài)家支付了購(gòu)房定金后，到了簽約日，房主卻拒絕簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同了，買(mǎi)家將房主告上了法院，法院審理后解除了雙方簽訂的定金合同，收受定金的房主需要返還雙倍的定金給買(mǎi)家。
劉某將其名下的一套房屋交給中介公司出售，約定中介對(duì)該房屋擁有完全處置權(quán)。隨后，經(jīng)中介公司介紹，王某與劉某簽訂買(mǎi)賣(mài)定金合同，并在合同簽訂當(dāng)日向劉某支付了20 000元定金。雙方約定劉某在收到定金之日起，不得借故終止售房，不得將房屋轉(zhuǎn)售給第三方，如果劉某違約，則定金雙倍返還給王某。到了售房合同簽訂之日，劉某拒絕與王某簽訂售房合同，雙方因定金返還等問(wèn)題協(xié)商未果，訴至法院。法院審理后認(rèn)為，劉某與王某簽訂的定金合同，系雙方真實(shí)意思表示,從交付定金之日起生效。該合同內(nèi)容對(duì)原、被告雙方均具有約束力，當(dāng)事人應(yīng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。合同簽訂后，王某依約向劉某交付定金20 000元，交付定金是為訂立正式房屋買(mǎi)賣(mài)合同而進(jìn)行的擔(dān)保。劉某拒絕簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，構(gòu)成根本性違約，致使雙方的合同目的不能實(shí)現(xiàn)，依法應(yīng)承擔(dān)雙倍返還定金的違約責(zé)任。故王某要求解除與劉某之間的買(mǎi)賣(mài)定金合同,并雙倍返還定金以及中介費(fèi)等損失的訴訟請(qǐng)求，于法有據(jù)應(yīng)予支持。最終法院判決解除雙方簽訂的定金合同，由劉某返還給王某雙倍定金40000元，并賠償因其違約造成的中介費(fèi)損失。
問(wèn)題1：本案中雙方當(dāng)事人簽訂的定金合同是否有效？
上海房產(chǎn)律師表示到：《民法典》第586條規(guī)定：當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。定金合同自實(shí)際交付定金時(shí)成立。定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定；但是，不得超過(guò)主合同標(biāo)的額的百分之二十，超過(guò)部分不產(chǎn)生定金的效力。實(shí)際交付的定金數(shù)額多于或者少于約定數(shù)額的，視為變更約定的定金數(shù)額。本案中的定金為2萬(wàn)元，相比購(gòu)房款而言，不會(huì)超過(guò)其百分之二十，在金額上符合法律規(guī)定的限額。定金合同系雙方當(dāng)事人基于其真實(shí)的意思表示簽訂，原告方支付了定金，因此定金合同合法有效且發(fā)生了法律效力。
問(wèn)題2：本案中被告為何要返還原告雙倍的定金？
上海房產(chǎn)律師解釋?zhuān)?/b>《民法典》第587條的規(guī)定：債務(wù)人履行債務(wù)的，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，無(wú)權(quán)請(qǐng)求返還定金；收受定金的一方不履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。定金合同依據(jù)該法律條款適用“雙倍罰則”，收受定金的被告沒(méi)有履行定金合同的義務(wù)，沒(méi)有和原告簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同的，應(yīng)當(dāng)返還原告雙倍的定金。
問(wèn)題3：為何法院在判決劉某返還雙倍定金的同時(shí)，還需要王某的中介費(fèi)損失？
上海房產(chǎn)律師指出：《民法典》第588條規(guī)定：當(dāng)事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時(shí)，對(duì)方可以選擇適用違約金或者定金條款。定金不足以彌補(bǔ)一方違約造成的損失的，對(duì)方可以請(qǐng)求賠償超過(guò)定金數(shù)額的損失。定金罰則和違約金條款是擇一適用的，但是定金罰則和損失賠償是可以同時(shí)適用的，本案中原告的中介費(fèi)損失可以在定金罰則之外在予以支持。
