1、新建住宅是否必須進行招標選聘物業(yè)管理企業(yè)?
是的。按照規(guī)定，國家提倡通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè);新建住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)通過招標的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。
2、如何選聘滿意的物業(yè)管理公司?
應(yīng)當由業(yè)主大會以經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過的決議選擇物業(yè)管理公司，由業(yè)主委員會代表全體業(yè)主與該管理公司簽訂物業(yè)管理協(xié)議，約定物業(yè)服務(wù)的項目和物業(yè)收費標準、收費方法等。要注意以下幾個方面：
(1)選擇符合國家規(guī)定的具有一定資質(zhì)的從事物業(yè)管理的物業(yè)管理公司。
(2)選擇管理規(guī)模較大的物業(yè)管理公司。
(3)選擇經(jīng)營意識強的物業(yè)管理公司。
3、居委會能選聘物業(yè)管理公司嗎?
盡管在實際生活中存在著由居委會為業(yè)主選聘物業(yè)管理公司的現(xiàn)象，但實際上，居委會是無權(quán)為小區(qū)選聘物業(yè)管理公司的。居委會是居民自我管理、自我教育、自我服務(wù)的基層群眾性自治組織，它是在政府或者政府的派出機構(gòu)的指導(dǎo)、支持下開展工作的。居委會不是小區(qū)的產(chǎn)權(quán)人，既不享有業(yè)主的權(quán)利，也不必承擔業(yè)主的義務(wù)。當業(yè)主或業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司就物業(yè)合同發(fā)生糾紛時，居委會可以進行協(xié)調(diào)處理，但不能代替業(yè)主或業(yè)主委員會來選聘物業(yè)管理公司。
4、業(yè)主有權(quán)選聘物業(yè)管理公司嗎?
小案例：2004年底某小區(qū)物業(yè)管理合同到期，業(yè)主委員會出錢請了專業(yè)咨詢公司做招投標工作，原物業(yè)公司也參加了投標，最終由另一家知名物業(yè)公司奪標。而原物業(yè)公司不愿退出，僵持了三個月后，中標物業(yè)公司不得不將原物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會推上被告席，要求賠償不能履行合同的經(jīng)濟損失。
案例分析： (1)物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間是委托合同關(guān)系，業(yè)主作為委托人，通過物業(yè)管理委托合同的約定，委托物業(yè)管理公司來管理自己的物業(yè)。本案例中提到的原物業(yè)管理公司與業(yè)主的委托合同已經(jīng)到期，在新一輪的招投標中又沒有中標，顯然其不退出物業(yè)的行為侵犯了業(yè)主和另一家物業(yè)管理公司的權(quán)利，依照法律規(guī)定需要承擔停止侵害、賠償損失的民事責任。
(2)根據(jù)《物業(yè)管理條例》相關(guān)規(guī)定，物業(yè)管理服務(wù)合同到期，原物業(yè)公司應(yīng)做好物業(yè)管理資料移交工作，并及時撤離管理區(qū)域。
