隨著城市化進程不斷加快，城市人口激增、地價高漲、住宅短缺。為緩解住房緊張和城市土地資源相對有限之間的矛盾，提高土地使用率并減少建筑成本，人們不得不將房屋的建造向空中、地下進行擴展，于是多層和高層建筑物大量涌現。而建筑物的區分所有打破了單獨所有形態下對物業的歸屬與使用的觀念。由于居住在同一棟建筑物里的人員數量眾多，生活習慣不同，無論對專有部分或是共有部分的使用，都難免不牽涉到他人甚至是整體利益，往往導致沖突和糾紛。以往那種“各人自掃門前雪”的生活方式再難奉行。
為建立一個和諧的物業利用秩序，避免利益爭享、責任相諉的現象，客觀上就有必要將全體業主組織起來，設立一定的管理機構，以共同解決物業的使用和維護問題。物業管理制度由此應運而生。
物業管理在國外已不是新鮮事物，在我國卻起步較晚。然而，由于社會和市場對物業管理的急需，諸多物業管理公司紛紛設立。這些從事物業管理業務的企業，其中有不少并非專業的物業管理公司，包括：
1、兼營物業管理業務的房地產開發企業或其他企業，即內設非獨立法人物業管理機構，兼營物業管理業務的房地產開發企業。
2、房管所(處)轉制的物業管理企業，即按照政企分開、企事分開的要求，從原屬事業性質的房管所(處)改制為獨立法人的物業管理企業。
3、后勤服務部門轉制的物業管理企業，即從原機關、企業和事業單位的后勤服務部門改制為獨立法人的物業管理企業。
由于這些非專業企業的存在，加之我國的實踐經驗尚不豐富，立法上也缺乏一個整體規范，以及人們在原來計劃經濟體制下形成的某些舊觀念的影響，導致目前物業公司對物業管理多存在角色錯位、行為不規范現象。而管理制度不完善，管理設施不齊備，管理合同不平等，管理人員不合格，使得業主普遍抱怨的物業公司服務質量低劣。尤其是物業管理收費的問題尤為突出，一方面業主抱怨物業公司巧立名目擅自收費或超標收費，而以拒絕交費相對抗;另一方面物業公司又常以斷水斷電甚至限制業主進出小區相威脅等等。業主與物業公司之間的矛盾十分尖銳，有時甚至釀成暴力事件。
近年，住戶對物業管理問題的投訴已漸成為房地產領域的一大熱點，法院受理的物業管理糾紛案件也呈上升趨勢。隨著我國住房商品化、市場化改革不斷向縱深推進，物業管理問題也越來越受關注。
導致物業管理問題叢生的原因有多方面，但筆者認為最根本的恐怕還在于人們對物業管理的法律屬性問題認識不清，無論是政府主管部門還是相關的物業管理企業，均不能正確把握自己在物業管理活動中的位置。本文從物業管理的兩種形態入手，從民法的視角對物業管理的法律屬性進行解析。
一、物業管理的形態
所謂物業管理，在2003年9月1日實施的物業管理條例中規定，是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。
根據負責執行物業管理事務的主體之不同，可將物業管理分為自主管理和受委托管理兩種形態。
1、所謂自主管理就是由業主自行執行物業管理事務或結成一個組織體(業主自治機構)來共同執行物業管理事務。同一個物業管理區域內的全體業主，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門的指導下成立一個業主大會，代表和維護該區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益，并選舉產生業主委員會。(但是，只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。)
2、所謂受委托管理就是由專門從事物業管理工作的公司、企業來負責執行物業管理事務。 業主由于受時間、精力和能力等方面的限制，對于物業管理事務不可能事必躬親，為提高管理效率，有必要將若干管理事項交由專業化的物業公司去完成，由此出現了受委托管理的形態，其已成為現代物業管理的主要方式。剖析物業管理的法律屬性，須對物業管理的上述兩種表現形式特別是受委托管理分別予以考察。
受委托管理與自主管理場合所不同的是在管理權的來源上。自主管理場合的管理權系由業主對物業的所有權中派伸而來，是自行行使物業所有權，是物業所有權的固有權能，勿須通過任何其他媒介而得當然享有。而在受委托管理場合下，物業公司所擁有的物業管理權是從業主那里受讓渡而來。物業公司必須通過與業主(業主自治機構)訂立物業管理合同的途徑，才能夠獲得業主(業主自治機構)的概括授權，享有對他人物業進行管理的資格，對物業區域內的物和人實施管理。
二、自主管理場合物業管理的法律屬性
在自主管理場合，實質上只是業主行使物業所有權的一種具體方式。根據所有權本質上乃是所有人對于所有物為全面支配的權利的原理，管理也應當包含在支配當中。業主對物業進行管理正是業主對物業享有所有權的必然結果與表現形式，亦即物業歸誰所有，誰就是有權管理的主體。因此，自主管理場合的物業管理本質上是一種民事行為，是私法上的行為，該場合的物業管理權屬于私權范疇，在后文便不再贅述。
三、受委托管理場合物業管理的法律屬性
在受委托管理場合，系由專業化的管理公司負責對物業實施管理，其管理事項也包括對物的管理和對人的管理兩大方面，在這一點上與自主管理場合并無差異。考試大論壇
所謂對物的管理，即指對建筑物、基地及附屬設施之保存、改良、利用乃至處分等所為之物理的管理。所謂對人的管理，即指對物業管理領域內的區分所有權人居住生活關系所為之社區管理。其對象不以居住于該領域內所有建筑物上區分所有權人的行為為限，凡出入該領域的人的行為，均應納入。
管理的內容一般包括：對建筑物不當損毀行為的管理、對建筑物不當使用行為之管理及對生活妨害行為的管理。概括而言，主要從三個角度出發：
1、從對物的角度，主要表現為對建筑物及其附屬設施、設備和相關場地進行的維護、保養、修繕等行為，防止發生壞損，以保持物業的正常使用功能;如維持小區內車輛停放秩序、電梯安全檢查。
2、從對物業區域環境的角度，主要表現為清潔、綠化、治安保衛等行為，以維持小區環境的整潔美觀和保障住戶的人身財產安全;如自來水水箱清洗、日常生活垃圾清運、查驗小區出入人員的證件。物業管理條例第四十六條規定，對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為，物業管理企業應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。
