物業(yè)管理的主體是指物業(yè)管理活動(dòng)的參與者，主要包括政府有關(guān)部門、物業(yè)建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)、專業(yè)公司、業(yè)主及非業(yè)主使用人、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)等。這些主體在物業(yè)管理活動(dòng)中都扮演了一定的角色，相互之間形成了一種特定的關(guān)系，各享有一定的權(quán)利，同時(shí)也承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。物業(yè)管理處在運(yùn)作過(guò)程中協(xié)調(diào)、處理好各方的利益關(guān)系，是確保物業(yè)管理工作正常運(yùn)行并取得成效的基礎(chǔ)和重要保證。
一、管理處與政府及相關(guān)部門的協(xié)調(diào)
(一)管理處與物業(yè)管理行政主管部門的協(xié)調(diào)
物業(yè)管理行政主管部門是指建設(shè)部、省(自治區(qū)、直轄市)建設(shè)廳(建委)和市房地產(chǎn)管理局，是物業(yè)管理企業(yè)的行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)。其制定的政策、法規(guī)以及傳達(dá)的行業(yè)信息等，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的日常管理工作起著十分重要的作用。因此，管理處必須加強(qiáng)與物業(yè)管理行政主管部門的聯(lián)系與協(xié)調(diào)。一是積極支持和配合物業(yè)管理行政主管部門的工作，如認(rèn)真落實(shí)物業(yè)管理行政主管部門的有關(guān)指示精神，參與物業(yè)管理行政主管部門組織的各種活動(dòng)等;二是及時(shí)獲得物業(yè)管理行政主管部門的有關(guān)信息，便于按新要求和新標(biāo)準(zhǔn)改進(jìn)和完善物業(yè)管理;三是將管理處在運(yùn)作過(guò)程中出現(xiàn)的一些疑難問(wèn)題以及行業(yè)發(fā)展過(guò)程中遇到的一些矛盾和困難，積極向物業(yè)管理行政主管部門匯報(bào)，爭(zhēng)取得到物業(yè)管理行政主管部門的支持和幫助。
(二)管理處與政府有關(guān)部門的協(xié)調(diào)
政府有關(guān)部門是指市政、綠化、衛(wèi)生、交通、治安、供水、供電、供氣、供暖等行政主管部門和物業(yè)所在地人民政府。管理處加強(qiáng)與政府有關(guān)部門的聯(lián)系和協(xié)調(diào)，可獲得政府有關(guān)部門的支持和配合，從而有利于矛盾的順利化解和事情的順利解決。如：管理處在入伙前期準(zhǔn)備階段加強(qiáng)與自來(lái)水公司、供電局和煤氣公司的聯(lián)系和協(xié)調(diào)，可盡早開通水、電、氣;加強(qiáng)與消防局的協(xié)調(diào)與聯(lián)系，可盡快通過(guò)消防驗(yàn)收等;日常管理中，加強(qiáng)與派出所的聯(lián)系與協(xié)調(diào)，有利于物業(yè)治安的管理和突發(fā)事件的處理。
二、管理處與物業(yè)建設(shè)單位及業(yè)主的協(xié)調(diào)
(一)管理處與不同類型物業(yè)建設(shè)單位的協(xié)調(diào)原則由于物業(yè)建設(shè)單位數(shù)目眾多，各單位的內(nèi)在素質(zhì)以及對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的要求不同，因此，管理處在實(shí)際操作過(guò)程中，要針對(duì)不同類型的物業(yè)建設(shè)單位，采取不同的策略。現(xiàn)按以下兩種方式進(jìn)行分類論述。
按首次和多次開發(fā)樓盤的物業(yè)建設(shè)單位分類：第一次開發(fā)樓盤的物業(yè)建設(shè)單位：此類物業(yè)建設(shè)單位由于初次開發(fā)樓盤，對(duì)物業(yè)管理的運(yùn)作不太熟悉，一般都比較謙虛，能耐心地傾聽管理處的意見，對(duì)物業(yè)管理工作也比較配合，因此，物業(yè)管理處與這類物業(yè)建設(shè)單位之間較易形成一種比較融洽的合作關(guān)系。對(duì)于此類物業(yè)建設(shè)單位，管理處應(yīng)多配合、多提意見，多協(xié)助，真正從物業(yè)建設(shè)單位的角度為物業(yè)建設(shè)單位著想，替物業(yè)建設(shè)單位分憂解愁。
多次開發(fā)樓盤的物業(yè)建設(shè)單位：此類物業(yè)建設(shè)單位由于開發(fā)了多個(gè)樓盤，因而對(duì)物業(yè)管理的運(yùn)作有一定程度的了解。正因?yàn)檫@樣，他們可能自以為是，聽不進(jìn)管理處的意見，兩者之間也較難相處。對(duì)于此種類型的物業(yè)建設(shè)單位，管理處要多與其進(jìn)行協(xié)商，多聽聽他們的意見，以便改進(jìn)物業(yè)管理，改善兩者之間的關(guān)系。
按物業(yè)建設(shè)單位對(duì)物業(yè)管理是否配合進(jìn)行分類：對(duì)物業(yè)管理配合的物業(yè)建設(shè)單位：此類物業(yè)建設(shè)單位一般是初次開發(fā)樓盤或是多次開發(fā)樓盤，但有一定品牌的物業(yè)建設(shè)單位。對(duì)于此類物業(yè)建設(shè)單位，管理處要積極配合，努力提高管理服務(wù)質(zhì)量，提升物業(yè)建設(shè)單位的品牌知名度。
對(duì)物業(yè)管理不配合的物業(yè)建設(shè)單位：此類物業(yè)建設(shè)單位一般開發(fā)過(guò)多個(gè)樓盤，他們對(duì)物業(yè)管理要求高，但對(duì)物業(yè)管理的工作不太配合。他們會(huì)把管理處當(dāng)做一個(gè)下屬的專業(yè)化公司和一個(gè)幫他們打工的“馬仔”來(lái)對(duì)待。對(duì)于此類物業(yè)建設(shè)單位，管理處要根據(jù)據(jù)理力爭(zhēng)，講清道理和是非，維護(hù)自己的正當(dāng)權(quán)益。如果確實(shí)難以相處，且對(duì)方有違約行為，管理處可考慮退出物業(yè)管理。
(二)管理處在入伙前期準(zhǔn)備階段與物業(yè)建設(shè)單位的協(xié)調(diào)在物業(yè)入伙之前一段時(shí)間，物業(yè)管理單位要成立一個(gè)物業(yè)接管籌備小組，對(duì)物業(yè)的全面、正式接管進(jìn)行前期籌備工作。這個(gè)接管小組就是今后該物業(yè)的物業(yè)管理處的雛形，接管小組的負(fù)責(zé)人一般就是今后這個(gè)管理處的負(fù)責(zé)人。物業(yè)接管籌備小組(以下稱管理處)的成員也就是這個(gè)管理處的主要工作人員。物業(yè)接管籌備小組的成立標(biāo)志著管理處運(yùn)作的開始。在物業(yè)入伙前期準(zhǔn)備階段，管理處對(duì)物業(yè)建設(shè)單位的配合主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
1.提出合理化建議，對(duì)物業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行整治管理處應(yīng)根據(jù)擬接管物業(yè)的實(shí)際情況，對(duì)物業(yè)項(xiàng)目的整治提出合理化建議。如果這些合理化建議能盡早提出并被采納，一方面將有助于物業(yè)的整治;另一方面也便于日后的物業(yè)管理。管理處在具體運(yùn)作過(guò)程中遇到的問(wèn)題主要有以下幾種：空調(diào)位的確定及冷凝水的排放、垃圾房的建設(shè)、物業(yè)環(huán)境的綠化和美化、車輛進(jìn)出口的確定等。下面以空調(diào)位的確定及冷凝水的排放為例加以說(shuō)明。
由于種種原因，部分物業(yè)在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)并沒有考慮到空調(diào)位的設(shè)置及空調(diào)冷凝水的排放。因此，管理處應(yīng)建議物業(yè)建設(shè)單位改進(jìn)并設(shè)法預(yù)留空調(diào)位及冷凝水的排水管道。如果工程已經(jīng)竣工無(wú)法改變時(shí)，管理處應(yīng)根據(jù)物業(yè)建設(shè)單位的要求，對(duì)業(yè)主安裝空調(diào)的位置以及冷凝水的排放方式予以規(guī)范，以保持物業(yè)外觀的統(tǒng)一、美觀，同時(shí)避免空調(diào)冷凝水污染墻面或影響他人而造成投訴和糾紛。
2.接管驗(yàn)收發(fā)現(xiàn)物業(yè)缺陷時(shí)的處理在業(yè)主入伙前期，管理處要代表小業(yè)主的利益與物業(yè)建設(shè)單位進(jìn)行房屋接管驗(yàn)收。在接管驗(yàn)收過(guò)程中，管理處一切要從嚴(yán)從細(xì)要求。管理處將在物業(yè)接管驗(yàn)收過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)報(bào)予物業(yè)建設(shè)單位，由物業(yè)建設(shè)單位通知和督促施工單位及時(shí)整改。
3.代表或配合物業(yè)建設(shè)單位與其他部門進(jìn)行協(xié)調(diào)在物業(yè)入伙之前，物業(yè)建設(shè)單位要完成很多工作，如將物業(yè)管理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)管理文件報(bào)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)和備案，與自來(lái)水公司、供電局、煤氣公司協(xié)調(diào)開通水、電、氣等。對(duì)此，管理處要代表或配合物業(yè)建設(shè)單位向自來(lái)水公司、供電局和煤氣公司等單位申請(qǐng)，及時(shí)開通水、電、氣等。下面以電的開通為例加以說(shuō)明。
物業(yè)一旦竣工驗(yàn)收，就不再使用施工用電。在啟用物業(yè)正規(guī)供電系統(tǒng)之前，供電局要對(duì)物業(yè)的供電系統(tǒng)進(jìn)行檢驗(yàn)和封表處理。此時(shí)，管理處應(yīng)代表或配合物業(yè)建設(shè)單位做好以下兩個(gè)方面的工作。第一，報(bào)停暫不使用的變壓器，以免造成損失。因?yàn)樽儔浩饕坏┩度胧褂茫还苡秒姸嗌伲家患{一定數(shù)額的基本電費(fèi)。而在實(shí)際工作中，一般情況是：一是物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)的變壓器容量可能富余，不需要開通所有的變壓器;二是入伙前，特別是分期建設(shè)、分期入伙的物業(yè)，一定時(shí)間內(nèi)不需要開通所有的變壓器;三是通過(guò)對(duì)變壓器及用電的合理規(guī)劃和使用，也可降低變壓器的臺(tái)數(shù)。通過(guò)報(bào)停暫不投人使用的變壓器，可有效地降低管理成本。第二，對(duì)有條件的物業(yè)，管理處應(yīng)積極向供電局、自來(lái)水公司和煤氣公司申請(qǐng)抄表到戶，以減少用電、用水和用氣環(huán)節(jié)，降低公用水、電、氣費(fèi)用的開支，同時(shí)減輕管理處的工作壓力。
