近期，市房管局組織了今年第三次市區住宅小區物業管理服務情況抽查。與以往不同，此次的抽查對象為低價位商品房等保障性住房小區。共暗訪天勤家園、怡居苑、星海花園等10個項目，其中崇川區5個，港閘區3個，開發區2個。
雖然同為住宅小區，但在物業管理這一層面上，由于低價位商品房主要用于拆遷安置，與其他商品房小區有著較大區別，物業管理水平明顯低下。事實表明，在拆遷安置小區推行規范的物業管理，難度較大，任重道遠。
從現場檢查情況來看，怡居苑、天勤家園少數幾個小區的綜合管理情況較好，隨機訪問的業主及社區居委會、地區民警等，均有比較滿意的反映。其他被查小區則存在較多問題，怡園新邸、金輝花園、五山花苑問題比較嚴重，綜合評分為不及格。
記者調查發現，保障房小區的物業服務，目前主要有三種模式：一是完全由物業企業承擔，負責小區內安全保衛、停車秩序、綠化保潔、設備保養等服務事項，并按照物業服務合同約定收取物業費。這一模式因其收費標準和收費率偏低等因素的存在，服務往往不能到位。在早幾年交付的低價位商品房小區中，物業公司退出情況較多，目前仍有10多個小區由專業物業公司在實行物業管理。二是由社區居委會參與小區的物業管理，政府和業主共同承擔一部分物業服務費用。這種模式的缺點是注重小區的保安、保潔服務，而忽視房屋本體的維護。三是由業主委員會實行自治式管理，業主委員會直接雇請保安、保潔等人員，負責小區的日常管理事務，其物業費用由業主委員會直接收取和管理。
難點：觀念滯后
“由于物業收費及管理機制等方面存在一些問題，拆遷安置小區的物業管理普遍是個難題。”據市物業管理處有關人員介紹，保障房小區的物業費收繳率大多僅在百分之三十左右，而長期虧損又使物業公司難以維持正常運作，導致居民對物業服務不滿。
近年來，隨著城市建設的不斷推進，用于拆遷安置以及中低收入人群安居保障的小區數量越來越多。自去年以來，市區拆遷安置房就竣工交付160多萬平方米，安置家庭逾萬戶。受多種因素影響，這些安置小區不同程度地存在著物業收費率低、收費標準低、部分業主自律意識不強等問題，物業管理難度很大。
據分析，管理難點集中在開發建設遺留問題和住戶的物業意識薄弱上。個別開發企業對遺留問題能拖就拖，能省就省，工程完工后把問題甩給了物業，從而造成物業與業主的諸多糾紛;其次是部分公建配套用房權屬不清，其經營收益分配等問題存在矛盾。當安置戶從村民變為市民后，觀念未能及時轉變，違規裝修、破壞綠化、種植農副產品、養雞養狗等一系列問題頻頻出現，把汽車庫作為出租房使用，造成小區內環境凌亂、人員混雜，給物業管理造成了困難。另一方面，安置戶對物業有償服務方式不理解，有的還有抵觸情緒，不愿交納物業服務費用。面對拒交物業服務費的業主，物業企業往往束手無策。
破冰：屬地管理
安置小區沒有明確的管理主體，是物業難以順利實施的一個重要原因。針對這一現狀，《市政府關于進一步加強市區社區物業管理工作的意見》中規定，低價位商品房等保障性住房暫不實行市場化物業管理，前期物業管理由街、鎮組織實施，并建立“造血”機制實行長效管理。
業內人士指出，規范物業前期移交接管程序、加強對物業企業的監管、實現屬地管理，是提升保障房小區管理水平的有效抓手。物業管理的事務較為瑣碎、集中，單靠房管部門協調、管理，顯然是不夠的。真正與小區居民日常接觸的社區居委會，最了解居民的需要，也能夠有針對性地解決當下小區管理中最棘手的問題。因此，應當建立由社區居委會牽頭，街道辦事處、業主委員會、物業企業、駐社區相關單位共同參加的協商議事制度。以聯席會議的形式，定期研究小區內的管理事項，實現資源共享，共同解決好轄區內群眾普遍關心的物業問題。
位于崇川區的五山公寓是2005年建成并交付使用的拆遷安置小區，2007年物業公司撤出時，環境衛生和秩序一片混亂，建筑垃圾無人清理、保安保潔服務癱瘓、小區綠地無人維護。2008年以來，區政府將五山公寓列為工作試點，指導并幫助小區選舉成立了業主委員會，部分配套用房出租所得補貼小區維護費用，幼兒園承租方將租金交給狼山鎮街道，有了資金的保障，小區面貌發生了喜人變化。
以此為例，市房管局希望保障房小區屬地的街、鎮加強指導與監督，健全“條塊結合，以塊為主”的體制，指導小區盡快籌備成立業主大會、業主委員會，由業主選擇契合小區實際的管理模式，別再讓保障性小區的物業管理成為“燙手的山芋”。
