分房貨幣化和住宅產(chǎn)業(yè)化使得中國的房地產(chǎn)市場進入了一個空前繁榮期，盡管這個過程伴隨著起伏和波動，質(zhì)疑和非議，但不可否認(rèn)的事實是，中國房地產(chǎn)市場在制造了無數(shù)暴發(fā)戶的同時，也確確實實地改善了老百姓(至少是一部分老百姓)的住房條件。房產(chǎn)論壇,裝修論壇,業(yè)主論壇( t# i, q i" p
房產(chǎn)論壇,裝修論壇,業(yè)主論壇% a# j( G" r* ]
與此同時，住宅的產(chǎn)業(yè)化打破了原先以工作單位為紐帶的鄰里關(guān)系和居民結(jié)構(gòu)，將原來由單位后勤部門負責(zé)的房屋管理職能從工作單位剝離出來，從而催生了一個新興的市場——物業(yè)管理市場的形成。新浪樂居論壇- S }( P
. d7 W, f) J. y而從這個市場目前的現(xiàn)狀來看，物業(yè)管理的市場化，并沒有達到市場化的初衷，市場的參與方似乎都在抱怨己方的權(quán)利受到侵害——物業(yè)公司指責(zé)業(yè)主惡意拖欠物業(yè)費，業(yè)主則指責(zé)物業(yè)公司未能提供物有所值的服務(wù)職能，一時間，整個行業(yè)亂象叢生，物業(yè)管理糾紛頻頻，已經(jīng)成為了和諧社會的一個極不和諧的雜音5 Q$ T& W
/ E' S) [. Z! @4 [新浪樂居論壇物業(yè)管理市場的混亂表現(xiàn)是多方面的，原因也是多方面的，本貼只是從前期物業(yè)管理的制度的系統(tǒng)性缺陷開始，將前期物業(yè)管理中的一些矛盾和問題提出來供大家思考。
" P5 U0 b$ ~房產(chǎn)論壇,裝修論壇,業(yè)主論壇
& t4 j' F1 K- b5 o% ~買房,購房,裝修論壇,房產(chǎn)論壇缺陷之一：前期物業(yè)管理的時間界定不清晰買房,購房,裝修論壇,房產(chǎn)論壇) q* Q6 [8 G. p.
% R* F( m$ h0 r# b按照物業(yè)管理條例的解釋，前期物業(yè)管理是指從售房之日起，到業(yè)委會與物業(yè)公司簽訂物業(yè)管理合同之日止，此期間的物業(yè)管理。售房之日是清晰明確的，但業(yè)委會與物業(yè)公司簽訂合同，這個日期明顯缺乏法律的嚴(yán)謹(jǐn)性。一年不簽，就“前期”一年;若10年內(nèi)業(yè)委會還成了不了，那就“前期”10年了。wh.bbs.house.sina.com.cn" a/ c# f8 m$ t
$ f) R) G0 i! q
缺陷之二：前期物業(yè)管理的法律主體混亂
! [4 B1 V0 Z% E" ^ * y: p9 o* i
從售房之日到物業(yè)公司進駐，到業(yè)委會成立 再到簽訂合同，這其中至少涉及了四個主體：購房人、開發(fā)商、物業(yè)公司、業(yè)委會。但由于前期物業(yè)管理的時間界定上的不清晰，導(dǎo)致了前期物業(yè)管理期間，物業(yè)公司的服務(wù)對象發(fā)生轉(zhuǎn)移，但相關(guān)的權(quán)利和義務(wù)并為發(fā)生轉(zhuǎn)移。如果我們以交房日期劃分，交房前，前期物業(yè)公司服務(wù)的對象是開發(fā)商，而交房后服務(wù)對象已經(jīng)變成了購房人(此時已經(jīng)成為業(yè)主)。5 D& f: Y
# }, b k) i5 h, u
缺陷之三：前期物業(yè)管理的中，業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)完全不對等8 Z% I7 _) F$ t
2 K# t& }$ J買房,購房,裝修論壇,房產(chǎn)論壇由于前期物業(yè)管理是從預(yù)售時計算，所以，前期物業(yè)管理中對物業(yè)公司的選擇權(quán)、對物業(yè)管理的議價權(quán)都在開發(fā)商手中，等到物業(yè)移交后，業(yè)主只能被動的接受開發(fā)商與物業(yè)的約定，而這個約定往往對業(yè)主是極為不利的，但由于物業(yè)公司已經(jīng)先入為主，業(yè)主除了按物業(yè)公司單方面的格式合同交費外，實際上已經(jīng)喪失了作為消費者最基本的選擇權(quán)、議價權(quán)、協(xié)商權(quán)，甚至于，不按物業(yè)公司的條款付費，要么新房鑰匙拿不到手，要么拿到鑰匙后，無法正常裝修。物業(yè)公司就是這樣反客為主，逐步逼業(yè)主就范。新浪樂居 N3 q! d. R! t
由于前期物業(yè)管理制度先天性的缺陷，剝奪了業(yè)主應(yīng)有的選擇權(quán)、議價權(quán)，造成了的利益被侵害，激化了物業(yè)公司和業(yè)主間的利益沖突，并給后期的物業(yè)管理埋下隱患，必須引起高度重視，及時予以修正。
