1 物業(yè)管理公司的責任范圍
物業(yè)管理公司的責任問題是一個非常重要的問題，它關(guān)系到廣大業(yè)主和物業(yè)管理公司的利益平衡問題。在很多業(yè)主看來，物業(yè)公司是業(yè)主請來“看家護院”的，業(yè)主本身處于主人地位，而物業(yè)公司處于仆人地位，或是也有極少數(shù)業(yè)主認為物業(yè)管理公司是管理業(yè)主的機構(gòu)，自己理當聽從物業(yè)公司的一切安排。這兩種觀點大家都知道是非常極端的，因為在法律地位上，廣大業(yè)主和物業(yè)公司是平等的民事主體，兩者之間聯(lián)系的依據(jù)并不是國家法律的強制性規(guī)定，也不是物業(yè)公司代表政府對小區(qū)進行行政管理，而是物業(yè)服務(wù)合同。換句話說，業(yè)主和物業(yè)公司好比買賣的雙方，買方付款，賣方付出商品，至于說付款的多少和商品質(zhì)量的良劣，并不是根據(jù)各方的感覺和喜好來定，而是根據(jù)買賣雙方協(xié)商后簽訂的服務(wù)合同來確定。
舉一個例子，業(yè)主的家里被盜，從常識的角度看，好像物業(yè)公司一定要承擔責任的，但是事實上卻不盡然，因為物業(yè)公司承擔責任必須是它具有違反了合同義務(wù)行為或法律法規(guī)中規(guī)定的義務(wù)時才能成立。業(yè)主家里被盜，原因是非常多的，可能是翻窗的慣犯，也可能是家賊，而物業(yè)公司只能在物業(yè)合同的范圍內(nèi)履行自己的義務(wù)，比如定時巡邏、小區(qū)門口站崗等，而不可能每時每刻都在業(yè)主家門口進行貼身監(jiān)護。當然，如果業(yè)主有證據(jù)證明業(yè)主家被盜時物業(yè)公司履行合同義務(wù)有瑕疵，那么從法律的角度說，物業(yè)公司當然要承擔責任。
所以，在日常生活中，廣大業(yè)主不能把物業(yè)管理公司看作是城管大隊、公安局、或是私人保鏢，業(yè)主維護自己的權(quán)利必須在物業(yè)服務(wù)合同的基礎(chǔ)上提出自己的權(quán)利要求，這樣才不會因為自己伸張權(quán)利的盲目而導致維權(quán)的徒勞。
當然還有一點，就是物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容并非是完全自由的，當業(yè)委會和物業(yè)公司簽訂的合同內(nèi)容和法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定有沖突，那么此合同或此條款當然無效。而物業(yè)公司違反了法律、行政法規(guī)的規(guī)定理應(yīng)承擔相應(yīng)的法律責任。
2電梯收費問題
現(xiàn)在城市住宅小區(qū)中高層建筑比較多，未來的發(fā)展趨勢，高層建筑也會越來越多。但電梯收費問題總是充滿爭議，一方面因為電梯運行維護費分攤到每個業(yè)主的確不是一個小數(shù)目，廣大業(yè)主容易產(chǎn)生抵觸情緒，另一方面電梯費的分擔原則讓很多業(yè)主感到不理解。這兩個方面的原因使電梯費問題日益升溫，并成為物業(yè)收費的一個超級熱點問題。
要從法律的角度理解電梯收費問題，需要我們思考這樣一個問題：電梯的所有權(quán)是屬于誰的?
這個問題其實很簡單，除業(yè)主和開發(fā)商簽署的買賣房屋合同的特殊規(guī)定外，一般情況下，電梯的所有權(quán)是屬于某一個單元的所有業(yè)主共有的。因為電梯作為房屋建筑的一部分，是業(yè)主購房的一部分，一個單元的所有業(yè)主根據(jù)自己的獨占建筑面積占單元建筑總面積的百分比去分攤共有部分物業(yè)的所有權(quán)。換句話說，每個業(yè)主都是電梯的所有者，只是根據(jù)各自擁有獨占建筑面積的大小而分別享有相應(yīng)份額的電梯所有權(quán)。基于這個原理，我們就不難回答為什么一樓的業(yè)主也要交納電梯費了，因為一樓的業(yè)主盡管不使用電梯，但是作為電梯的所有人，電梯的維護管理費用必然要由產(chǎn)權(quán)人來買單。所以我們可以得出這樣的結(jié)論：不使用電梯并不能成為不交電梯費的理由。
至于具體怎樣分擔一個單元內(nèi)所有業(yè)主的電梯費份額，這是一個復雜的問題，除非所有業(yè)主就自己承擔的份額達成一致，否則就會糾紛不斷，當物業(yè)公司按照某個標準向業(yè)主收繳電梯費的時候，對自己承擔的份額不滿的業(yè)主必然以據(jù)繳的方式來表達自己的不滿，如此循環(huán)，根本的問題還是一個如何確定電梯費分擔份額的問題。
那么電梯費的份額應(yīng)該如何確定呢?從法律的角度說，應(yīng)該首先看物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會簽訂的物業(yè)服務(wù)合同中是否明確電梯費分擔問題，如果明確了那么就應(yīng)該按照合同的規(guī)定執(zhí)行，在法庭上，業(yè)主也無權(quán)對服務(wù)合同中確定的分擔方式抗辯。如果在服務(wù)合同中并沒有明確這個問題，那么就應(yīng)該由廣大業(yè)主協(xié)商一致確定分擔方案，然后物業(yè)管理公司再根據(jù)這個方案來向每個業(yè)主收取電梯費。
如果業(yè)主自己不能達成一致，則只好由物業(yè)公司按照地方法規(guī)的指引來確定每個業(yè)主應(yīng)該承擔的份額，如果沒有地方法規(guī)對這個問題進行規(guī)定，那么根據(jù)民法的基本原理，其電梯費的分擔只能采用各個業(yè)主獨占建筑面積占單元總建筑面積的比例分攤了。
3地下車庫及地上停車位的產(chǎn)權(quán)歸屬
地下車庫，顧名思義，就是小區(qū)地下建造的車庫。那么我們業(yè)主在購買房屋的時候，可能經(jīng)常會考慮買地下室的問題，其實地下車庫和地下室是一樣的道理但又不完全一樣，因為就業(yè)主角度看，地下室是私用的，其所有權(quán)最后必然歸自己，而地下車庫對業(yè)主來說，重要的是車位的使用價值，也就是說，地下車位的使用權(quán)是產(chǎn)權(quán)的后續(xù)問題，只有解決了地下車庫的產(chǎn)權(quán)問題，地下停車位的使用權(quán)也就明晰了。
地下車庫產(chǎn)權(quán)歸屬的解決從根本上說有待物權(quán)法的頒布，但是就現(xiàn)有的法律框架下來確定其產(chǎn)權(quán)歸屬，也不是不可能的事情。一般來說，如果業(yè)主和開發(fā)商在購房協(xié)議中涉及到地下車庫的歸屬問題，那么地下車庫就當然屬于購房合同約定的產(chǎn)權(quán)人，這種情況中常見的形式就是開發(fā)商把地下車庫算在公攤面積中;如果購房協(xié)議中沒有談到這個問題，那么根據(jù)一般的司法實踐，地下車庫應(yīng)該屬于開發(fā)商所有，因為在整個小區(qū)物業(yè)尚未賣給業(yè)主之前，所有物業(yè)包括地下車庫都是屬于開發(fā)商所有的，所以在購房合同沒有約定的情況下地下車庫的產(chǎn)權(quán)人必然屬于開發(fā)商。但是如果購房合同約定開發(fā)商把地下車庫提供給小區(qū)業(yè)主使用，則根據(jù)購房合同，業(yè)主就可以使用地下車庫。而開發(fā)商后來把地下車庫轉(zhuǎn)讓給第三人，而第三人又禁止小區(qū)內(nèi)業(yè)主使用或提高開發(fā)商對業(yè)主承諾的使用價格，則業(yè)主可以根據(jù)購房合同向開發(fā)商追究違約責任。
至于小區(qū)的地上停車位我們分兩種類型討論：第一種是在具有獨立產(chǎn)權(quán)證的經(jīng)營型停車場內(nèi)的停車位，此種停車場是經(jīng)過市政管理部門的批準設(shè)立，因而產(chǎn)權(quán)明確，其收益應(yīng)當歸產(chǎn)權(quán)人和管理人享有。第二種是小區(qū)內(nèi)更為常見的，即由開發(fā)商或物業(yè)管理公司在小區(qū)的道路兩旁自行劃線分割出許多停車位，出租給業(yè)主使用，并按期收取停車費。這種類型的停車位產(chǎn)權(quán)歸屬取決于停車位所在的道路性質(zhì)。按照建設(shè)用地規(guī)劃許可證和國有土地使用證，如果位于小區(qū)內(nèi)的該條道路是市政道路，其產(chǎn)權(quán)當然屬于國家所有，由政府代表國家行使。開發(fā)商設(shè)立停車位必須取得政府的授權(quán)與批準。如果該條道路是小區(qū)的公共道路，則由于該道路用地屬于小區(qū)宗地的一部分，在計算小區(qū)容積率時已經(jīng)被計算在小區(qū)總土地使用面積之內(nèi)，其土地使用權(quán)已歸全體業(yè)主按比例共同享有。因此，由于該種類型的停車位使用的是全體業(yè)主的土地使用權(quán)，所以在該類停車位上收取的停車費實際上包括兩部分，一部分是土地租金收入，該收入應(yīng)當歸全體業(yè)主所有;另一部分為車輛看管費用，該費用歸作為看管人的開發(fā)商或者物業(yè)公司所有。需要指出的是，無論是開發(fā)商還是物業(yè)公司都無權(quán)擅自在小區(qū)的公共道路上設(shè)立停車位，而必須在得到業(yè)主大會的許可并與業(yè)主委員會簽訂協(xié)議，對有關(guān)收益分配作出具體約定(比如可約定租金所得用于彌補小區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理費用開支)后，才能設(shè)立和運營這種地上停車位。
