網(wǎng)友咨詢：
05年我以11萬(wàn)多購(gòu)得一拆遷房作為婚房，當(dāng)時(shí)房產(chǎn)證土地證沒(méi)有下來(lái)，也就沒(méi)有過(guò)戶，現(xiàn)在可以過(guò)戶了，但因?yàn)楝F(xiàn)在房?jī)r(jià)漲了近3倍，賣方打算違約，當(dāng)時(shí)我們合同簽訂違約方賠償50%，就是說(shuō)賠償16.5W 但是在裝修的過(guò)程中我也花了8W 。
我想問(wèn)問(wèn)這個(gè)事該怎么辦好，若無(wú)法拒絕，那么8W的裝修款能找他賠嗎？
律師回復(fù)：
你有兩個(gè)方案可以選擇：第一，堅(jiān)持要房子。因?yàn)樗I的房子現(xiàn)在已經(jīng)有了產(chǎn)證，因此你們簽訂的合同是有效的。你可以起訴對(duì)方要求對(duì)方按照合同履行房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)。法院支持你的可能性較大。
第二，向?qū)Ψ劫r償損失。你買的房子已經(jīng)漲了3倍，你要賣方賠償16.5萬(wàn)元顯然吃虧。你可以要求賣方返還你支付的購(gòu)房款11萬(wàn)多元并賠償房屋漲價(jià)給你再次購(gòu)房造成的損失。即你可以按照該房子的目前市場(chǎng)價(jià)要求賣方賠償你的損失。因?yàn)槟闶鞘丶s方，因此法院支持你的可能性同樣較大。
網(wǎng)友追問(wèn)：
買的是他們拆遷以后分配的房子，可能是拆遷房的原因，當(dāng)時(shí)房產(chǎn)證沒(méi)有馬上下來(lái)，而是過(guò)了5年才辦理，當(dāng)時(shí)合同也沒(méi)有約定可以過(guò)戶時(shí)怎么處理，就是寫(xiě)了以1268/平米房?jī)r(jià)購(gòu)得甲方91平拆遷房一套，一方違約賠償違約金是總房?jī)r(jià)的50%，就是5.5W嘛，加上房?jī)r(jià)11W，不就是16.5W嘛？ 當(dāng)時(shí)簽合同的時(shí)候11W是全部付清的 本身當(dāng)時(shí)簽合同買房的時(shí)候是我母親全權(quán)處理，這些事情我也不是很懂，現(xiàn)在落我頭上了，頭痛！
律師回復(fù)：
這類案件因?yàn)樵谏虾：艹Ｒ?jiàn)，一般如果合同簽得沒(méi)什么問(wèn)題，或者你本人是否已經(jīng)實(shí)際入住房屋，法院會(huì)根據(jù)這些情況判決房屋的所有權(quán)。不是對(duì)方說(shuō)違約不賣給你，你就拿不到房子的概念，你可以要求繼續(xù)履行合同的。
違約金的問(wèn)題，合同法有專門的條文規(guī)定，即如果你統(tǒng)計(jì)的實(shí)際損失明顯高于原來(lái)合同的約定，可以要求法院對(duì)違約金進(jìn)行調(diào)整。這里，所謂“明顯高于”一般來(lái)說(shuō)是你的實(shí)際損失高于合同約定的30%，一般可以在起訴時(shí)要求法院調(diào)整的。
