隨著樓市新政的出臺(tái)，各地樓市的交易量也降至冰點(diǎn)，與此同時(shí)，因新政引發(fā)的各種購(gòu)房合同毀約糾紛也迅速增加。記者在采訪中了解到，盡管目前還未出現(xiàn)相關(guān)的司法判例，但已經(jīng)有大量購(gòu)房者向律師進(jìn)行咨詢，準(zhǔn)備通過法律手段解決糾紛，專家呼吁司法部門應(yīng)盡快出臺(tái)相關(guān)的司法解釋或指導(dǎo)意見，規(guī)范此類案件的審理。
房產(chǎn)新政引發(fā)購(gòu)房毀約糾紛激增
“爆單!又爆單了!”杭州城西一家房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)公司的孔經(jīng)理近段時(shí)間很郁悶，自從房產(chǎn)新政策出臺(tái)以來，她所聯(lián)系的房產(chǎn)交易合同已經(jīng)有好幾筆黃了。“都是買家不愿意買了。有的寧可付違約金也要?dú)Ъs。”孔經(jīng)理表示，“已付定金簽了購(gòu)房合同的客戶，由于按揭貸款按新規(guī)執(zhí)行，因此出現(xiàn)了大量違約合同。毀約合同的比例大約占到15%，而隨著國(guó)十條的影響逐步釋放，預(yù)計(jì)今后一段時(shí)間這個(gè)比例將繼續(xù)擴(kuò)大。”
前幾天，寧波一家樓盤的十幾名購(gòu)房者一起來到樓盤售樓處，要求集體退房。今年年初，這些購(gòu)房者在該樓盤開盤時(shí)簽訂了購(gòu)房合同，并繳納了10%的定金。然而房產(chǎn)新政出臺(tái)后，大部分購(gòu)房者受政策限制無法辦理按揭手續(xù)，因此要求辦理退房手續(xù)。但開發(fā)商明確表示如要退房，業(yè)主們的定金將不予退還。購(gòu)房戶王先生購(gòu)買了一套價(jià)值800萬的排屋，他表示：“不是我們不愿意履行合同，而是辦不出按揭，沒辦法籌到這么多現(xiàn)金啊!”
今年4月初，杭州的謝女士看中了濱江區(qū)一套120平方米的新房，購(gòu)買時(shí)與開發(fā)商商定首付三成，剩余房款采用銀行貸款按揭支付。沒想到，剛剛繳納好首付款的謝女士還沒來得及申請(qǐng)貸款，房產(chǎn)新政已出臺(tái)。根據(jù)政策規(guī)定，謝女士購(gòu)買的這第三套房產(chǎn)被列入了暫停發(fā)放貸款的行列，銀行也表示無法向其發(fā)放貸款。于是，謝女士向開發(fā)商提出退還首付，開發(fā)商則以謝女士違約拒絕退還，還揚(yáng)言要向其收取違約金。
房產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這次中央出臺(tái)房產(chǎn)新政時(shí)間突然而密集，其中如二 套 房 首 付 比 例 提 至5 0 %、 三 套 房暫停放貸、異地購(gòu)房暫停放貸等規(guī)定對(duì)購(gòu)房者影響較大，使得部分購(gòu)房者措手不及，一些購(gòu)房者因購(gòu)房難度加大而導(dǎo)致違約糾紛。由于新政策的影響，購(gòu)房者預(yù)期的銀行貸款額度在不能足額獲得，自身又不能補(bǔ)足差額的情況下，出于購(gòu)房成本等種種考慮，購(gòu)房者往往以新政策變化為由，提出退房解除合同。還有部分的購(gòu)房者，由于對(duì)未來的樓市不看好，也以此為理由要求退房。
一名房產(chǎn)開發(fā)商則表示，一般的房地產(chǎn)開發(fā)商都有在建工程銀行抵押貸款或各種形式的融資借款，他們需要及時(shí)出售樓盤回籠資金以緩解貸款壓力，購(gòu)房者的退房行為輕則影響到其下一步的項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度，重則加深了開發(fā)商資金鏈條斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。“在市場(chǎng)前景不被看到的情況下，開發(fā)商自然是不愿意讓購(gòu)房者輕易退房的。”
房產(chǎn)律師業(yè)務(wù)火爆各方意見不一
記者了解到，近段時(shí)間杭州各家律師事務(wù)所都收到了大量關(guān)于房產(chǎn)違約糾紛的咨詢業(yè)務(wù)。浙江澤大律師事務(wù)所在新政出臺(tái)后接連推出新政下的房產(chǎn)糾紛法律講座，幾乎場(chǎng)場(chǎng)爆滿，累計(jì)咨詢超過700人次。浙江浙聯(lián)律師事務(wù)所主任律師戴某說，目前該所受理的二手房買賣糾紛有300多件，是去年同期的數(shù)倍。
“由于新政的出臺(tái)，打亂了購(gòu)房者自籌資金的付款計(jì)劃，這種情況下，不論房地產(chǎn)買賣合同中是否有關(guān)于貸款不足時(shí)補(bǔ)足差額的約定，房屋買賣雙方都會(huì)以自己的利益為重進(jìn)行理解，雙方各執(zhí)一詞，因此而引起的房產(chǎn)糾紛不斷增多。”浙江金道律師事務(wù)所王某律師認(rèn)為。
根 據(jù)2003年頒布的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定：“因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。”對(duì)于交了定金，因無法貸到款而需退房的購(gòu)房人，王某認(rèn)為，此次出臺(tái)的新政可歸為“不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由”，購(gòu)房者有權(quán)與開發(fā)商協(xié)商解除合同，并拿回之前交的定 金 。 不 過 購(gòu) 房 人 還 應(yīng) 認(rèn) 真 核 對(duì) 合同，有的開發(fā)商會(huì)專門在文本中單獨(dú)約定“購(gòu)房人無法取得貸款或貸不到足額款，需自籌資金補(bǔ)足”，這樣的話，要單方面解除合同需謹(jǐn)慎，開發(fā)商可據(jù)此提出要求支付違約金。
