[案情介紹]
2008年10月1日張某將自己從開(kāi)發(fā)商處買(mǎi)來(lái)的位于南京浦口**家園的一套面積102平方米的預(yù)售商品房向王某出售，該套房產(chǎn)雖已交付，但兩證尚未辦理，張某與王某雙方在中介公司的見(jiàn)證下簽署了《房屋買(mǎi)賣(mài)居間合同》，同時(shí)王某向張某交付了2萬(wàn)元定金，同時(shí)雙方在合同中約定：買(mǎi)方在簽訂本合同時(shí)先付給賣(mài)方定金人民幣貳萬(wàn)元整，在過(guò)戶(hù)手續(xù)開(kāi)始辦理前支付30%;雙方約定在2008年10月27日之前完成過(guò)戶(hù)手續(xù)。自本協(xié)議簽定之時(shí)起，如賣(mài)方單方違約，則需賠償買(mǎi)方雙倍定金，如買(mǎi)方單方違約，則買(mǎi)方的定金歸賣(mài)方所有，同時(shí)約定在2008年10月27日辦理該套房產(chǎn)的交易過(guò)戶(hù)手續(xù)并進(jìn)行房屋交付。后王某未向張某支付30%的購(gòu)房款，該房屋兩證2008年10月27日前未取得，雙方之間約定的過(guò)戶(hù)手續(xù)也一直未能完成，2008年12月，王某以該房屋沒(méi)有辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記不能出賣(mài)為由將張某訴至法院，要求法院確認(rèn)《房屋買(mǎi)賣(mài)居間合同》無(wú)效，張某返還定金貳萬(wàn)元。
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[爭(zhēng)議焦點(diǎn)] 預(yù)售商品房買(mǎi)賣(mài)的效力如何認(rèn)定?
原告認(rèn)為，雙方簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第(六)項(xiàng)的規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。建設(shè)部令[1991]第7號(hào)發(fā)布的《城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法》第18條規(guī)定：“凡未按照本辦法申請(qǐng)并辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的，其房屋產(chǎn)權(quán)的取得、轉(zhuǎn)移、變更和他項(xiàng)權(quán)利的設(shè)定，均為無(wú)效。”《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條第(五)項(xiàng)規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效。而本案的房屋沒(méi)有辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，故張某與王某簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同違反了《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》的強(qiáng)制性規(guī)定，為無(wú)效合同。
[本案律師觀點(diǎn)]
雙方簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效，應(yīng)依法予以保護(hù)。
1、房屋買(mǎi)賣(mài)合同登記過(guò)戶(hù)并非房屋買(mǎi)賣(mài)合同生效的條件。
根據(jù)《合同法》第四十四條、最高人民法院《關(guān)于適用<合同法>若干問(wèn)題的解釋(一)》第九條第一款等有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，對(duì)于房屋買(mǎi)賣(mài)合同，法律法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記是合同生效要件，所以房屋買(mǎi)賣(mài)合同只要依法成立即產(chǎn)生法律效力，而登記過(guò)戶(hù)是轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)應(yīng)履行的手續(xù)，不登記不產(chǎn)生房屋權(quán)屬的轉(zhuǎn)移物權(quán)效力，并不影響買(mǎi)賣(mài)房屋合同的效力。
2、物權(quán)行為與債權(quán)行為是獨(dú)立的兩個(gè)法律行為
《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條的規(guī)定是行政管理部門(mén)對(duì)不符合規(guī)定條件的房屋權(quán)屬變更登記問(wèn)題上所作出的行政管理性質(zhì)的規(guī)定，而非針對(duì)轉(zhuǎn)讓合同效力的強(qiáng)制性規(guī)定。該條第(六)項(xiàng)中的規(guī)定實(shí)際是屬我國(guó)法律與理論上長(zhǎng)期以來(lái)受“不登記便無(wú)所有權(quán)”學(xué)說(shuō)影響的結(jié)果。如果機(jī)械地按這樣的規(guī)定執(zhí)行，有損于交易安全和財(cái)產(chǎn)現(xiàn)實(shí)占有關(guān)系的穩(wěn)定。而這種“不登記便無(wú)所有權(quán)”的觀念已得到了法律上的矯正。從《物權(quán)法》第十五條“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效;未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。”、《物權(quán)法》第九條：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)?shù)怯?未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力，但法律另有規(guī)定的除外。”，可以看出物權(quán)法將物權(quán)變動(dòng)的合同效力與物權(quán)登記的結(jié)果在法律上進(jìn)行了區(qū)分，即明確了物權(quán)行為與債權(quán)行為是相互獨(dú)立的兩個(gè)行為。房屋買(mǎi)賣(mài)最直觀的流程應(yīng)是：當(dāng)事人達(dá)成協(xié)議——買(mǎi)賣(mài)合同生效——轉(zhuǎn)移標(biāo)的物之占有——登記——取得權(quán)利憑證。因此，房屋買(mǎi)賣(mài)合同的成立并生效是對(duì)轉(zhuǎn)讓房屋進(jìn)行登記的先決條件，是否取得房產(chǎn)證并不影響轉(zhuǎn)讓合同的效力。 房屋買(mǎi)賣(mài)合同是物權(quán)變動(dòng)的原因，而登記是確定該物權(quán)變動(dòng)的效力，不登記只產(chǎn)生該房屋買(mǎi)賣(mài)不得對(duì)抗第三人的效力，并不排斥買(mǎi)賣(mài)合同的成立和效力。雙方簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效，應(yīng)依法予以保護(hù)。
