房產(chǎn)糾紛主要是涉及延期交房、違約金賠付及物業(yè)管理糾紛等。本報(bào)記者選取部分典型投訴進(jìn)行了調(diào)查，并邀請(qǐng)東方地產(chǎn)律師團(tuán)成員、河南見地律師事務(wù)所樊東輝律師幫助讀者支招維權(quán)。
【讀者投訴】
讀者吳女士住在鄭州市文化路某小區(qū)，是中國(guó)銀行的家屬院。3月2日早上，吳女士出門時(shí)發(fā)現(xiàn)自己停在小區(qū)院內(nèi)的轎車右前門玻璃被砸，一部車載DVD丟失。吳女士立即報(bào)警，警察趕到現(xiàn)場(chǎng)后要求查看小區(qū)監(jiān)控錄像，小區(qū)物業(yè)公司(鄭州潤(rùn)田物業(yè)管理有限公司)卻稱監(jiān)控設(shè)備是壞的，沒有案發(fā)時(shí)的錄像。吳女士稱，該物業(yè)公司自2008年入駐該小區(qū)(全是多層住宅)之后，物業(yè)管理費(fèi)就一直按照每月每平方米0.81元的標(biāo)準(zhǔn)收取，卻沒能提供相應(yīng)的服務(wù)，因此應(yīng)當(dāng)對(duì)砸車負(fù)有責(zé)任，應(yīng)當(dāng)賠償吳女士的損失共計(jì)4000余元。
【記者調(diào)查】
3月22日，記者電話采訪了該物業(yè)公司負(fù)責(zé)人倪女士。倪女士稱，物業(yè)公司沒有收取業(yè)主的停車費(fèi)，該小區(qū)的業(yè)主可以在院內(nèi)隨意停放汽車，這是屬于業(yè)主的私有財(cái)產(chǎn)，不屬于物業(yè)公司的服務(wù)范圍，因此對(duì)砸車事件物業(yè)公司沒有責(zé)任。至于監(jiān)控設(shè)備，是由甲方中國(guó)銀行提供的設(shè)備，物業(yè)公司只是負(fù)責(zé)維護(hù)，電子產(chǎn)品的老化屬于正常現(xiàn)象。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)則是該公司和甲方在合同中約定的，屬于市場(chǎng)價(jià)格，該公司擁有二級(jí)物業(yè)資質(zhì)。不過，出于道義上的同情，物業(yè)公司同意免去吳女士?jī)蓚€(gè)月的物業(yè)管理費(fèi)用。吳女士表示不能接受，求助本報(bào)律師團(tuán)支招。
【律師支招】
本案中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任的問題，要根據(jù)其對(duì)損失的發(fā)生有沒有過錯(cuò)來確定。
首先，小區(qū)內(nèi)停車是否收費(fèi)的問題，《鄭州市物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定由業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)決定，是否收取停車費(fèi)不影響其按照法律法規(guī)的規(guī)定和物業(yè)協(xié)議的約定承擔(dān)物業(yè)服務(wù)職責(zé)。
其次，根據(jù)鄭州市住宅物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，二級(jí)物業(yè)服務(wù)應(yīng)保障住宅區(qū)主出入口24小時(shí)值勤，其中16小時(shí)站崗;住宅區(qū)內(nèi)按規(guī)定線路巡邏，每2小時(shí)巡查1次;對(duì)進(jìn)出住宅區(qū)的機(jī)動(dòng)車輛進(jìn)行管理，引導(dǎo)車輛有序通行、停放。
再次，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有義務(wù)對(duì)包括電子監(jiān)控在內(nèi)的共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)，要保證設(shè)備正常運(yùn)行，即使電子監(jiān)控老化需要全部更換，物業(yè)公司也可以通過法定程序申請(qǐng)使用維修資金或者通知全體業(yè)主共同承擔(dān)該項(xiàng)費(fèi)用。
也許物業(yè)服務(wù)企業(yè)不能完全避免出現(xiàn)盜竊事件，但如果保安巡邏及時(shí)、電子監(jiān)控設(shè)施完好，至少能夠有效減少刑事案件的發(fā)生，或有利于盡快確定犯罪嫌疑人并偵破案件，挽回業(yè)主的損失。所以，本案中物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照在案件發(fā)生時(shí)過錯(cuò)的大小來承擔(dān)責(zé)任。
達(dá)不到交房條件便強(qiáng)制交房
【讀者投訴】
讀者姚先生2008年在新鄭市安聯(lián)11公里小區(qū)購(gòu)買一套商品房，合同約定2009年9月交房。去年9月，姚先生接到開發(fā)商通知，推遲到12月交房。去年年底開發(fā)商通知業(yè)主收房，姚先生發(fā)現(xiàn)小區(qū)道路、供水均不通，甚至連樓梯扶手還沒有安裝，完全達(dá)不到交房條件，便拒絕簽字收房。姚先生說，小區(qū)至今仍然沒有達(dá)到交房條件，開發(fā)商也拒絕向業(yè)主支付延期交房的違約金，他想咨詢律師自己該怎樣進(jìn)行維權(quán)。
【記者調(diào)查】
3月22日下午，記者撥通該小區(qū)開發(fā)商的辦公電話，一位工作人員稱負(fù)責(zé)此事的辛經(jīng)理在開封出差，無法聯(lián)系。記者隨后留下自己的聯(lián)系方式讓其轉(zhuǎn)告，可是截至記者發(fā)稿前，一直沒有收到對(duì)方的回復(fù)。
【律師支招】
根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》的規(guī)定，房屋交付使用之前，應(yīng)當(dāng)通過建設(shè)單位、施工單位、設(shè)計(jì)單位、勘察單位和監(jiān)理單位的聯(lián)合驗(yàn)收，并通過規(guī)劃、人防、環(huán)保和消防等主管部門的審核，報(bào)備案機(jī)關(guān)備案。且開發(fā)商在辦理房屋交付之前，應(yīng)當(dāng)出示竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、消防驗(yàn)收審核意見表、商品房質(zhì)量保證書和使用說明書等，如果不符合上述要求，那么肯定沒有達(dá)到交房條件，業(yè)主有權(quán)拒絕接收，由此引起的逾期交房違約責(zé)任，應(yīng)當(dāng)由開發(fā)商承擔(dān)。姚先生可以根據(jù)法律規(guī)定和合同約定，選擇解除合同、退房、賠償損失或者要求繼續(xù)履行合同、支付違約金。
