一、案情簡介
倪某是個體業主，在宣城市環城東路19號有屬于自己所有的6-7號門面房兩間及202室住房一套。2004年4月22日，倪某將兩間面目房出租給方某，雙方簽訂了一份租房協議，約定租期三年，月租金2200元，租賃期滿倪某出租和出售在同等條件下方某優先。租賃協議簽訂后，雙方各自履行了合同的義務，倪某提供租賃物給方某使用，方某支付倪某三年的租金。2004年8月初，倪某因養豬場缺乏資金，遂出售已出租給方某的門面房及住房，并在農貿市場張貼售房廣告。李某、安某看到廣告后，即與倪某取得聯系，雙方協商房屋買賣事宜。2004年8月17日雙方達成房屋買賣協議，倪某將環城東路19號的6-7號門面房兩間及202室住房一套買給李某、安某，價款為685000元。李某、安某當日預付定金50000元給倪某。次日，雙方有簽訂一份補充協議，約定到房屋產權部門進行房屋交易時所簽訂的協議是為辦證用。隨后，倪某與李某、安某到宣城市房地產產權交易部門，又簽訂二份協議，約定門面房價格為32萬元，住房為7 萬元，將該二份協議提交給產權交易中心。房地產交易部門于當日進行房屋價值評估，市場價為415000元。李某、安某并支付倪某房款408000元。 2004年9月10日李某、安某領取了購買房屋的產權證書。方某獲知后，即向倪某主張優先購買權，雙方產生糾紛。方某向法院起訴，要求確認享有優先購買權，確認倪某與李某、安某之間的房屋買賣無效，要求在同等條件下購買租賃的房屋。
二、存在的分歧
在審理該案中，存在兩中處理意見，第一種意見是駁回方某的訴訟請求。理由是，方某是享有優先購買權，雖然倪某沒有在出售房屋時沒有通知方某，但倪某在公開出售房屋的過程中，方某應當知道倪某售房行為，方某應當行使優先權，要求倪某在同等條件下購買租賃的房屋，而方某沒有行使優先購買權，卻在倪某與李某、安某產權變更后來主張權利，顯然違背了誠實信用原則，損害交易安全，方某的行為應當視為對優先購買權的放棄，方某的請求不能支持。第二種意見是應當支持方某的訴訟請求。理由是，方某享有優先購買權，作為出租人倪某在出售房屋時，應當提前通知方某，告知方某優先購買的權利，而倪某沒有履行法定的通知義務，損害了方某優先權。即使方某知道倪某出售房屋的行為，方某在合理的期限行使優先權也是正當的。倪某與李某、安某之間的房屋買賣過程時間僅僅只有一個多月，根據《中華人民共和國合同法》、最高人民法院《關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干意見的規定》，方某在倪某與李某安某交易后主張優先權，是對自己權利的維護，方某請求有事實和法律依據，應當獲得法院的支持。
三、筆者的觀點
筆者同意第二種處理意見，但理由不盡相同。筆者將從優先購買權的性質和權利行使期限來探討。
一、優先購買權的性質。所謂優先購買權，是指財產所有人處分財產時，依法享有優先購買的當事人，在同等條件下享有優先于他人購買的權利。房屋優先購買權是期待權，是在房屋出賣以前，權利人不能向房屋所有人主張任何權利，該權利能否行使、何時才能行使是不確定的。法律賦予房屋承租人享有優先購買權，只是使其取得了某種期待的利益，即期待將來在房屋出售時可以享受的利益。因此，房屋期待權屬于物權的期待權。房屋優先購買權是法定民事權利，是由法律直接創設而能夠對抗第三人的民事權利相對于出租人來說，承租人的優先購買權其實是對他的所有權行使的一種限制。承租人只要在同等條件下行使優先權，出租人不得將房屋賣給第三人。
二、出租人通知義務的違反。根據最高人民法院《關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見(試行)第118條的規定：“出租人出賣房屋，應提前三個月通知承租人在同等條件下，享有優先購買權;出租人未按此規定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。”《中華人民共和國合同法》第二百三十條規定：“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期間內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。”根據這兩個法律的規定，承租人的優先購買權行使期限確定為出售之前的三個月或合理期限內。出租人應當通知承租人自己的出售意圖，且出租人通知承租人是法定的義務，出租人應當將租賃的房屋擬出售的價款、出售的形式告知承租人，讓承租人在合理的期限內決定是否行使優先權。否則，出租人出售房屋的行為剝奪了承租人具有物權性質的優先購買權，致使承租人沒有機會行使權利來對抗出租人與第三人的買賣行為。出租人的行為侵害承租人法定的權利，承租人在知道權利被侵害后行使權利，并沒有損害交易安全，也不違反誠實信用原則。
三、本案中，方某作為承租人享有租賃房屋出售的優先購買權，倪某在出售房屋時應當按照法律的規定通知方某，告知方某其租賃的房屋將要出售，以及出售的擬定價格和方式，是否參與購買等內容，讓方某知道是否購買的法律后果。然而，倪某出售房屋沒有履行通知義務，盡管倪某張貼廣告公開出售，倪某的行為剝奪了方的優先權。方某要求確認自己享有優先購買權，并確認倪某與李某、安某的房屋買賣行為無效的請求有事實和法律依據，應當獲得法律的支持。
