開發商贈送天臺花園的承諾是否有效？
(陜西泓瑞律師事務所王阿麗、楊明哲律師)
案情簡介：
2006年4月，A房地產公司在住房展示會的促銷廣告上隆重推出了頂層復式送天臺花園的活動。同月，王某與A房地產公司簽訂商品房認購書約定：王某認購A房地產公司開發的某大廈頂層一復式住宅，面積為89.25平方米，價格為4500元/平方米。此外，A房地產公司口頭承諾贈送王某天臺花園面積約93.9平方米。同年5月，王某與A房地產公司簽訂《商品房買賣合同》，但雙方并未將A房地產公司承諾贈送的天臺花園寫入合同。2006年11月，A房地產公司依約向王某交付房屋，但卻未能兌現贈送的天臺花園面積，故雙方發生爭議。王某要求A房地產公司履行認購書中的約定，將天臺花園面積交付給自己使用并依約辦理房產權屬證書；A房地產公司則以贈送的天臺花園面積未寫入合同為由拒絕履行。雙方多次協商未果，王某準備訴諸法律。
法律分析：
本案主要涉及兩個法律問題：一是樓宇天臺的產權歸屬問題；另一個是A房地產公司樓盤銷售廣告中的承諾與責任問題。
1、樓宇天臺的產權歸屬問題。
我國現行法律沒有明確規定樓宇天臺的產權歸屬問題，但依據建筑物區分所有權的相關原理來分析，樓宇天臺不應該屬于某個或是某部分業主所有，而應當屬于整棟樓宇全體所有權人或是使用人共同所有和使用。商品房的開發商若將其贈送給個別購房者，則構成了對其他購房者天臺所有權和使用權的侵害。在本案中，A房地產公司在與王某簽訂認購書時，口頭承諾贈送王某天臺花園面積93.9平方米，但之后雙方簽訂的《商品房買賣合同》并未就上述贈送行為予以確認。即使是合同中有約定，但依上述分析，這種贈送約定或是承諾也是無效的。
2、A房地產公司樓盤銷售廣告中的承諾與責任問題。
商品房銷售廣告可以是向購房者虛擬居住環境，如“理想居所”、“置業首選”等等，其純粹是以宣傳引誘購房者與其簽訂買賣合同為目的，依法應當認定為要約邀請，故作為要約邀請的廣告不具有法律效力。但是根據最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解除》第三條之規定，如果開發商在銷售廣告中的承諾具體而明確同，并且對于購房者訂立合同及房屋價格有重大影響的，即使沒有寫入合同，也應當作為合同的內容。在本案中，A房地產公司不但在銷售廣告中稱買頂層復式送天臺花園，而且在簽訂認購書時明確承諾贈送天臺花園面積約93.9平方米，并且王某購房所支付的房款價格4500元/平方米明顯高低同地段甚至同棟其他房屋3300元/平方米的均價，故即使雙方沒有將其載入合同，也應當依法將贈送天臺花園的承諾視為合同內容。即對合同當事人都有約束力，A房地產公司應當依約履行合同義務。但是如前所述，由于A房地產公司與王某的約定，侵犯了其他所有權人和使用人的合法權益，故該項約定無效，即事實上A房地產公司不能履行合同。在這種情況下，A房地產公司應當向王某承擔履行自始不能的違約責任。如果雙方對違約金或計算方式有約定，則從其約定；如果沒有約定，A房地產公司應當賠償王某由此所造成的損失，并退還虛高的房價款。
三、律師建議
對于類似糾紛，無論是開發商，還是購房者，都應當盡量避免以防止落入訴累之中。可以從以下二個方面努力：
1、商品房買賣合同的當事人，尤其是具備相當專業背景和專業知識的房地產開發商，應當準確把握與理解建筑物不同部分的權屬問題，即按照法律之明確規定，或是在法律沒有規定的情況下從法理的角度來分析，同一建筑物那些部分屬于業主單獨所有；那些屬于部分業主共同所有，那些屬于全體業主所有。只有這樣，當事人在簽訂商品房買賣合同及相關活動中，才能就建筑物有關部分進行合法和合理的約定。
