房屋買賣中延期辦理產權證違約責任的承擔
【摘要】呂某買房10年之久，售房人卻未為其辦理產權證，原因何在?售房人拒絕辦證的理由能否成立?辦證請求權是否適用訴訟時效?逾期辦證的違約金該如何計算?
【寫作年份】2009年
【正文】
1.案情簡介
1999年8月15日，呂某與北京市民政局住宅合作社(以下簡稱合作社)簽訂《房屋銷售合同》，約定呂某購買合作社建設的位于昌平區(qū)沙河鎮(zhèn)民園小區(qū)一套房屋，房屋總價款為100073元，雙方在房屋交付后九十天內到房屋交易部門辦理契約過戶手續(xù)并申領房地產權屬證件等內容。呂某按約定支付首付款30022元，其余房款以銀行按揭方式支付。合作社于2000年5月12日向呂某出具了收到總房款的收據。2000年10月20日，呂某辦理了入住手續(xù)。但至今合作社仍未給呂某辦理房屋產權過戶手續(xù)。2009年9月，呂某將合作社訴至法院，要求合作社繼續(xù)履行合同，辦理過戶手續(xù);支付逾期辦理房屋過戶手續(xù)的違約金59555.9元。
合作社答辯稱：呂某至今未將所欠房款結清，有(2009)一中初字第9771號民事調解書為證。違約的是呂某，不是合作社;未辦理房屋產權過戶手續(xù)，是原告自己造成的，并且因其拖欠貸款曾在2002年10月13日給物業(yè)寫信同意由原來的物業(yè)收回房屋過戶;呂某拖欠房款，至今未還清，因呂某還不起房款，有退房打算，怕合作社找他索要房款，從未找被告要求辦理房屋過戶手續(xù)。
2.裁判要點
一審法院認為：原被告簽訂的《房屋銷售合同》合法有效;原告未按期償還銀行借款，是導致被告代其償還后發(fā)生追償糾紛的原因，也是雙方至今未辦理房屋產權過戶手續(xù)的根本原因，因此原告主張被告未按期辦理房屋產權過戶手續(xù)構成違約，要求被告支付違約金的要求，理由不能成立，本院不予支持;鑒于雙方有關追償借款的糾紛現已通過訴訟解決，故原告要求被告協(xié)助辦理房屋產權過戶手續(xù)的要求，本院予以支持。故判決，被告于北京市民政局住宅合作社于本判決生效后三十日內協(xié)助原告呂某辦理房屋所有權登記;駁回原告的其他訴訟請求。
3.評析意見
3.1呂某已履行了購房人的主要義務，合作社以代呂某償還銀行借款為由拒不協(xié)助呂某辦理產權證的抗辯理由不應成立。
抗辯權，是指對抗請求權的權利，抗辯權以法律規(guī)定的抗辯事由為依據，以對方當事人請求權的存在和有效為前提，這一權利的行使可以造成對方請求權的消滅或者使其效力延期發(fā)生。
抗辯權有以下特征：(一)其行使以請求權的行使為前提，沒有請求權的行使，抗辯權自無必要行使。(二)抗辯權只能由法律明確規(guī)定而產生，約定的抗辯事由只能產生合同的權利，而不是抗辯權。(三)抗辯權為私權，否行使完全由當事人來決定，不主動援引者視為放棄;法官不得主動依職權審查抗辯權是否存在。(四)抗辯權的行使有一定的期限限制，該期限要么由法律規(guī)定，要么推定為合理期限，但抗辯權沒有自己獨立的行使期間，因為抗辯權是依附于請求權而發(fā)生的，如果對方請求權合法成立，則抗辯權也就合法成立，如果對方的請求權不合法，則抗辯權也無必要行使。
本案系房屋買賣合同糾紛，呂某作為購房人的主要義務是及時足額支付房款。本案中，呂某已及時向合作社支付了首付款，并且通過銀行按揭貸款也將剩余房款支付給了合作社，呂某依約履行了買方人的主要義務。關于呂某因種種原因未及時償還銀行借款，合作社作為擔保人為呂某償還銀行借款，這屬于擔保追償糾紛，這與本案屬于不同的法律關系，并且合作社就代呂某償還借款事宜已訴至法院并經法院調解結案，其作為擔保人的權益已得到保護，合作社以宮某不償還其作為擔保人代為償還的款項為由拒不履行其作為售房人的主要義務，拒不協(xié)助呂某辦理產權，沒有任何依據，其抗辯理由不能成立。
