房價紛紛上漲，然而一些房屋交易、租賃的合同價竟然不斷 “走低”，這背后有何貓膩?近日，靜安區法院審理了幾起房屋交易案件，其中，房屋買賣或租賃的雙方故意做低合同價，逃避稅款的現象引起了法官的關注。
記者了解到，有關部門雖然早已發出多條 “禁令”，然而由于管理標準與法律法規不明確，此類行為一直屢禁不止，導致糾紛頻頻。
法律界人士指出，做低合同價的做法對于交易各方都有巨大風險，且因這種行為被明令禁止，違者可能被追究法律責任。相關部門應當著眼市場誠信，明確、細化法律法規、管理標準與責任認定，盡早、有效遏制這種行為。
現狀
做低合同價避稅案件引起關注
日前，靜安區法院在審理某證券公司與某房地產公司的一起房屋租賃合同糾紛案時發現，原被告雙方存在故意做低租金價格，以逃避稅收的現象。
原來，某證券公司于2000年和某房地產公司簽訂了一份房屋租賃合同，租金水平卻遠低于當時市場價。雙方在合同中另外約定，證券公司還需支付“租金補償款” 1000萬元。后因租賃過程發生矛盾，雙方遂對簿公堂。
案件本身并無特別之處，法院依法進行了審判。然而，辦案法官在案件審理中還是注意到了這份租賃合同不合常理之處：租金緣何如此之低? 1000萬元的 “補償款”又是怎么回事?法官判斷，雙方可能通過做低合同價的方式逃避稅款，因為按照規定，所謂的 “補償款”無須開具發票，不計入應征稅所得。如果雙方真的故意做低租金以逃避納稅義務，那么， 1000萬元的租金收入相當于少交稅款250萬元之多。
事實上，利用這種交易手段避稅并非 “個案”，靜安區法院法官楊某告訴記者，該院前期即有幾起房屋交易、租賃合同糾紛案件中存在著類似現象，應當引起各方關注。
記者了解到，事實上，近年來我國的房屋租賃、房屋交易市場一直存在著通過故意做低合同價逃避稅款的問題。而隨著近期樓市的再度火爆，做低合同價逃避稅款行為的風險開始暴露，引發了不少的糾紛。楊某表示，最典型的情況就是賣方或出租方發現房價上漲后，認為房子賣或租的價格太便宜而提出毀約，買方或承租方于是一紙訴狀遞到法院要求履約或賠償，此時，雙方前期約定的過低合同價往往會成為毀約方的最好借口，要求判定合同無效。
除此之外，也發生過做低合同價后中介與賣家之間出現糾紛的情況。
這種現象已經引起了相關部門的重視。國稅總局不日剛剛下發通知，要求嚴查此類做低房屋交易合同價的行為。通知要求各地稅務機關加強股權交易、反避稅、房地產業等領域的稅收征管，進一步做好堵漏增收工作，確保完成今年稅收收入增長預期目標。
結合本市情況，市檢察院一分院也于日前組織相關各方進行了一場專題討論。與會人士與專家明確指出，此類現象損害了國家正常的稅收秩序，并結合各自領域提出了不同建議。
問題
“同案不同判”顯現法律短板
一方面是此類逃避稅款案件在不斷發生，另一方面，法律對于此類案件的處理意見卻又有不同。在市一分檢組織的專題討論會上，檢察官就向記者列舉了3個案情大致相似、但判決結果不同的避稅案件。
案例一：
合同部分有效
2007年8月10日，買家曹某與賣方陸某簽訂了房地產買賣合同，約定，房屋的實際成交價為106萬元，雙方同意以75萬元于9月15日前在房地產交易中心過戶交易;曹某負責支付政策規定雙方應付的稅費。 9月12日，陸某稱雙方的合同違反了國家有關法律法規規定，要求撤銷合同。曹某不同意，訴至法院要求陸某與其辦理過戶手續，逾期應支付違約金。
法院認為，當事人以合法形式掩蓋非法目的的合同條款無效;而合同部分無效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效。房屋買賣雙方關于房價的真實意思表示為106萬元，依法有效，雙方約定的交易合同價75萬元為虛假價格，具有非法目的，該條款無效。據此判決：陸某繼續履行合同，辦理房屋產權過戶登記手續，駁回曹某其他訴請。
案例二：
合同無效
許某與張某簽定定金協議，約定張某向許某轉讓房產，所有的交易稅費均由許某承擔，合同價做低至58萬元，另支付15萬元的裝修補償款;定金協議簽訂后15日內雙方需要簽訂正式的買賣合同。其間，如果張某違約，則雙倍返還定金;如許某違約，則無權要求返還定金。同日，許某向張某支付定金2萬元。
但是到了約定時間，張某沒有和許某簽訂房屋買賣合同。許某以張某違約為由，訴至法院，要求其雙倍返還定金。張某抗辯，稱其發現定金協議中的約定是故意做低房價，逃避國家稅收，不愿再與許某簽訂房地產買賣合同。
法院認為，定金合同約定做低房價，導致國家稅費流失，損害了國家利益。判決：定金合同無效，張某應將2萬元定金返還給許某。
案例三：
合同有效
嚴某與錢某簽訂了房地產買賣居間合同，約定嚴某向錢某購買本市某房地產，房價為348.7萬元，實際成交價為542.3萬元，差額部分為裝修、設備補償金;同時雙方約定在本協議簽訂后10日內簽訂買賣合同，如嚴某未能履行本合同，則已支付的定金不予返還;如錢某未能履行本合同，則雙倍返還定金。
在支付定金后，因雙方發生爭議未能簽訂買賣合同。嚴某提起訴訟，要求錢某雙倍返還定金38萬元。錢某的抗辯理由是，本案是做低房價逃避國家稅收的行為，該居間合同應屬無效。
法院認為，雙方的合同系真實意思表示，居間協議合法有效，據此判決：雙方的居間協議有效，錢某雙倍返還定金。
以上三個案例的交易雙方均屬于做低房價簽訂房屋買賣合同，產生糾紛后原告方均以合同違反國家規定為由起訴，主張的權益是定金或者違約金，但是法官給出了合同有效、合同無效、合同部分有效三種不同的判決結果。
“對這種現象不能簡單地認為是 ‘同案不同判’。”楊某認為，因為案情本身之間存在差異，不能算作 “同案”，市第一中級法院審監庭庭長盛煥煒也表達了相同的觀點。但兩位法官同時坦言，目前對于此類糾紛的判決確實存在著法律規定不明確的客觀原因，合同效力到底如何確定、各方責任又該如何認定等，盛煥煒認為對于這些問題相關法律條款及司法解釋沒有比較明確的說法，這給法院判決造成一定困擾。
