去年4月國(guó)家“限購(gòu)令”出臺(tái)，導(dǎo)致市民吳小姐和陳先生關(guān)于羅湖的一套住房買賣合同流產(chǎn)。買房者陳先生稱自己屬非深戶，因“限購(gòu)令”無法取得銀行貸款;賣房者吳小姐則認(rèn)為因?yàn)殛愊壬鷵?dān)心房?jī)r(jià)會(huì)跌，故以“限購(gòu)”為借口違約，遂將其告上法庭，索賠20萬元違約金。羅湖法院一審雙方都不存在違約行為，吳小姐應(yīng)退還陳先生定金2萬元。吳小姐不服而上訴。昨日，此案在市中級(jí)法院二審開庭。
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賣方向買方索賠違約金20萬
2010年4月11日，吳小姐和陳先生在中介撮合下，簽訂了《二手房買賣合同》，約定將吳小姐位于羅湖的一套住房以99萬元的價(jià)格出售給陳先生。雙方還約定：買房者陳先生支付定金2萬元，并在同月21日之前將首期款支付到指定監(jiān)管銀行的賬戶中，并向按揭銀行提交按揭申請(qǐng)資料。如果買方?jīng)]有按合同約定的期限履行義務(wù)超過5日，賣方可以解除合同，并要求對(duì)方按照轉(zhuǎn)讓成交價(jià)的20%支付違約金，或沒收買方已支付的定金。
當(dāng)日陳先生支付了定金2萬元，并向廣東發(fā)展銀行田貝支行申請(qǐng)按揭貸款。同年4月26日，吳小姐和陳先生還簽訂了《房地產(chǎn)資金委托監(jiān)管協(xié)議》，陳先生將首期購(gòu)房款25萬元存入該銀行進(jìn)行監(jiān)管。但陳先生的貸款沒有獲得銀行批準(zhǔn)，銀行給出的理由是：同年4月17日國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》，對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社保證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買住房貸款。陳先生并非深戶，也沒有提交社保和納稅證明，因此不符合銀行的貸款政策。
同年7月26日，陳先生又來到中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行申請(qǐng)按揭貸款，但同樣因?yàn)?ldquo;限貸令”，加上吳小姐和他對(duì)已經(jīng)監(jiān)管在廣發(fā)行的首期款資金轉(zhuǎn)移未能達(dá)成一致，因此陳先生仍未能取得貸款。
同年8月，吳小姐將陳先生告上法庭。她認(rèn)為因?yàn)殛愊壬∮谵k理銀行貸款，導(dǎo)致合同無法履行，請(qǐng)求法院判令陳先生支付合同違約金共計(jì)200475元。
一審：雙方均不構(gòu)成違約
一審開庭時(shí)，陳先生提出反訴，稱因吳小姐拒絕配合其解除在廣發(fā)行25萬元首期款監(jiān)管，導(dǎo)致他無法到郵政儲(chǔ)蓄銀行辦理按揭貸款，請(qǐng)求法院判令吳小姐雙倍返還其定金4萬元，并解除目前仍在廣發(fā)行監(jiān)管的25萬元首期款。
羅湖法院審理后認(rèn)為，吳小姐和陳先生簽訂的《二手房買賣合同》屬有效合同。但由于陳先生并非深圳本地居民，且不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社保證明，因此廣發(fā)行拒絕了其貸款申請(qǐng)。此后陳先生又向郵政儲(chǔ)蓄銀行提出按揭申請(qǐng)，但吳小姐和陳先生不能就首期款交付問題達(dá)成新的一致意見，導(dǎo)致交易失敗。
在此案中，涉案房屋買賣合同中約定了買房以向銀行按揭貸款的方式支付大部分購(gòu)樓款項(xiàng)。以此可以認(rèn)定，雙方簽訂合同時(shí)存在符合當(dāng)時(shí)房貸政策的合理預(yù)期，后因2010年4月17日銀行貸款政策調(diào)整，買方無法在約定的時(shí)間內(nèi)取得預(yù)期貸款，可視為雙方訂立合同的基礎(chǔ)喪失，合同不能履行不應(yīng)歸責(zé)于任何一方，買賣雙方均不構(gòu)成違約，無需承擔(dān)違約責(zé)任。
該院遂作出一審判決：吳小姐應(yīng)返還陳先生定金2萬元，并配合陳先生辦理在銀行的25萬元首期款資金監(jiān)管解除手續(xù)。
二審：無力履約還是借口違約?
吳小姐不服一審判決，向市中院提起上訴。
她認(rèn)為，即使是貸款新政出臺(tái)后，陳先生也完全符合貸款條件，因?yàn)殛愊壬鷱?009年8月開始在深圳購(gòu)買社保，到2010年7月已經(jīng)購(gòu)買了1年的社保。同月陳先生到郵政儲(chǔ)蓄銀行申請(qǐng)按揭時(shí)，已經(jīng)符合繳納1年以上社保的條件。她認(rèn)為，陳先生因?yàn)橘J款新政出臺(tái)后擔(dān)心房?jī)r(jià)會(huì)跌，所以故意不提供社保證明，想達(dá)到拒買房屋又不承擔(dān)違約責(zé)任的目的。陳先生即使不貸款，也有足夠能力購(gòu)買該房屋，其拒不履行合同義務(wù)，已經(jīng)構(gòu)成違約，應(yīng)該支付違約金。該房屋直到今年年初她才賣出，房?jī)r(jià)相比降低了十幾萬元，使她蒙受了損失。
陳先生則稱，他2009年8月才來深圳，其社保是后來補(bǔ)交的。即使是補(bǔ)交了，但在合同約定的履行期限內(nèi)，他也沒有達(dá)到繳納社保1年的時(shí)間，因此確實(shí)因?yàn)椴环蠗l件而無法取得銀行貸款。無論自己有無支付全部房款的能力，但合同約定是以按揭貸款的方式購(gòu)房，他因國(guó)家房產(chǎn)新政無法取得貸款，并非自己故意違約。
法官主持了調(diào)解，但雙方未能當(dāng)庭達(dá)成調(diào)解。目前，此案仍在進(jìn)一步審理中
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