購房次日遇到“限購令”
--因確實無法履行法院判令合同解除
今年年初，王小姐在簽訂了中介合同并支付了定金后，次日國務院正好出臺了調控房地產市場的“國八條”，不久上海也出臺了“滬九條”，王女士被納入了限購范圍。王小姐因為購房不能登記想解除合同而和上家產生了糾紛。日前，普陀法院判決雙方合同解除，同時免除了王小姐違約責任。
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“限購令”突然公布 購房人進退兩難
2011年1月25日，王小姐和為了購買位于普陀區江寧路某處房產，在中介公司簽下了《房地產買賣居間協議》。當天，我王小姐還向中介公司支付了10萬元作為購房定金，并由中介公司轉交給了房東喬先生。
2011年1月26日，國務院辦公廳頒布了《關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》，通知第六條規定：原則上對已擁有2套及以上住房的當地戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非當地戶籍居民家庭、無法提供一定年限當地納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭，要暫停在本行政區域內向其售房。緊接著到了2011年1月31日，上海市人民政府辦公廳印發關于本市貫徹《國務院辦公廳關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》實施意見的通知，該通知第七條規定：對在本市已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、不能提供2年內在本市累計繳納1年以上個人所得稅繳納證明或社會保險(城鎮社會保險)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市向其售房。違反規定購房的，不予辦理房地產登記。
這下可急壞了準備購房的王小姐。原來王小姐戶籍在江蘇省鹽城市，她和丈夫在上海已經坐擁了兩套住房。王小姐家中的狀況屬于國家及上海市房產調控限購范圍內，而無法辦理購房登記了。買房沒了指望，不買又可能被算作違約，王小姐覺得進退兩難。
賣方堅持買方違約 中介尊重法院判決
王小姐與多次和房東喬先生協商是否可以解除《房地產買賣居間協議》和返還購房定金，但喬先生始終沒有同意。無奈之下，王小姐向普陀法院提交訴狀，要求解除雙方簽訂的居間協議并拿回定金。
法庭上，房東喬先生稱自己是在2011年1月26日得知國家限購令后才到中介公司簽署了居間協議。一直到了2月20日，王小姐才正式提出由于政策關系無法再次購房。喬先生一方堅持國家政策不是王小姐免責的理由，居間協議是真實有效的，因為王小姐違約，所以定金不應該返還。此外，喬先生還透露自己也是限購家庭，在和王小姐簽訂居間合同之后，自己也在外面看房并和出售方簽訂了居間協議，由于王小姐要毀約，自己也無法和出售方履行合同，導致自己違約并承擔了違約責任。但是關于這些說法，喬先生沒有向法庭提交任何證據。
作為案件中的第三人，中介公司稱王小姐和喬先生的買賣關系已經成立，中介也希望雙方能夠完成交易。在國家限購令出臺之后，王小姐也曾向中介公司多次咨詢是否可以通過其他方法完成交易。可是王小姐屬于限購對象，網上的買賣協議可以簽訂，但是不能辦理過戶，事實上已經不能購房。中介公司表示將會尊重并服從法院的判決。
客觀確實無法履行的合同可以解除
主審案件的梁斌法官認為，本案中各方簽訂的《房地產買賣居間協議》是當事人真實意思表示，協議各方都應該按約履行。但是居間協議簽訂后，國務院及上海市人民政府出臺了房地產限購政策，按照王小姐的戶籍及擁有房產的情況屬于此次限購的對象。由于客觀上已經不能再次購房，簽署的相關協議已難以履行，并且合同難以履行的結果不能歸責于王小姐一方，所以喬先生也不可以據此追究對方的違約責任。喬先生稱因王小姐違約導致向他人違約的意見，因為未提供充分證據予以證明，法院不能采信。
據此，法院判決解除了雙方簽訂的居間協議，同時判決喬先生向王小姐返還定金。
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