購(gòu)買期房注意四大問(wèn)題防糾紛
購(gòu)買期房應(yīng)當(dāng)注意充分了解開(kāi)發(fā)商的情況，包括營(yíng)業(yè)執(zhí)照、開(kāi)發(fā)資質(zhì)、以往業(yè)績(jī)、信譽(yù)實(shí)力等等;充分了解所購(gòu)房產(chǎn)的情況，購(gòu)房前應(yīng)要求開(kāi)發(fā)商出具五證原件： 即國(guó)有土地使用證，建設(shè)用地規(guī)劃許可證，建設(shè)工程規(guī)劃許可證，建設(shè)工程開(kāi)工許可證，商品房預(yù)售許可證。
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(1)訂金問(wèn)題
購(gòu)期房一般要交付訂金，對(duì)于訂金的交付法律是有明文規(guī)定的，如開(kāi)發(fā)商提出“無(wú)理”要求，你可依法拒之，或在事后訴之法院，由法院認(rèn)定合同無(wú)效，讓法院幫你把多付的錢要回來(lái)。《擔(dān)保法》第八十九條規(guī)定：“當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付訂金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，訂金應(yīng)抵行債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還訂金;接受訂金的一方不履行債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還訂金。訂金應(yīng)當(dāng)以書面形式約定，當(dāng)事人在訂金合同中應(yīng)約定交付訂金的期限。訂金合同從實(shí)際交付訂金之日起生效，訂金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超出合同標(biāo)的額的。”
由此可見(jiàn)，第一，訂金條款并不具否訂立訂金條款;第二，應(yīng)當(dāng)在訂金條款中注明不履行合同的具體情況;第交付訂金前要充分了解自己履行合同的能力，如果沒(méi)有能力履行合同，就不要交付訂金，因?yàn)榻桓队喗鸷贤艜?huì)生效;第四，要分清訂金和預(yù)付款的區(qū)別。預(yù)付款也是預(yù)先支付，但它的性質(zhì)與訂時(shí)事先支付的是預(yù)付款，就不能適用訂金的罰則。
(2)不可抗力問(wèn)題
《民法通則》第條明確規(guī)定：他人損害的，不承擔(dān)民事責(zé)任。”一旦延期交房，開(kāi)發(fā)商多以“不可抗力”為由推卸責(zé)任。為防止這方面的損失，購(gòu)房人在簽約時(shí)，一定要對(duì)涉及到不可抗力的有關(guān)條款給予高度重視，購(gòu)房合同示范文本中延期交房的免責(zé)條款有兩條：一是“人力不可抗拒的自然災(zāi)害”; 二是“施工中遇到異常困難或重大技術(shù)問(wèn)題不能及時(shí)解決”。從實(shí)際發(fā)生的商品房買賣糾紛來(lái)看，因“施工中遇到異常困難或重大技術(shù)問(wèn)題不能及時(shí)解決”問(wèn)題產(chǎn)生的糾紛較多。
(3)面積問(wèn)題
《合同法》第條規(guī)定：“依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或解除合同。依法成立的合同，受法律保護(hù)。”因此，要防止面積糾紛，關(guān)鍵是訂好合同。期房最大的特征是在預(yù)售合同訂立時(shí)，房屋所有權(quán)并未現(xiàn)實(shí)存在，有關(guān)房屋狀況只能體現(xiàn)在圖紙上，這樣，使得按圖紙預(yù)測(cè)的建筑面積和竣工后現(xiàn)場(chǎng)實(shí)測(cè)的建筑面積常有誤差。而預(yù)售商品格又往往是按圖紙預(yù)測(cè)的建筑面積來(lái)計(jì)算的。
(4)產(chǎn)權(quán)證問(wèn)題
根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓(包括買賣)：以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合房地產(chǎn)條件的;司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定，決定查封其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;依法收回土地使用權(quán)的;有房地產(chǎn)，未得到其他有人書面同意的;權(quán)有爭(zhēng)議的;未依法登記領(lǐng)取權(quán)書的;法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。在期房糾紛中，很多是關(guān)于房屋產(chǎn)權(quán)證的發(fā)放期限的，開(kāi)發(fā)商解釋產(chǎn)權(quán)證的發(fā)放進(jìn)度為何一再拖延時(shí)，一個(gè)常用借口是有關(guān)部門不給辦。其實(shí)，根據(jù)《城市房屋權(quán)理辦法》規(guī)定，登記機(jī)關(guān)是指房地產(chǎn)行政主管機(jī)關(guān)，登記機(jī)關(guān)在對(duì)申請(qǐng)人的申請(qǐng)進(jìn)行審查后，凡權(quán)清楚、產(chǎn)權(quán)來(lái)源資料齊全的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)在受理登記之日起兩個(gè)月內(nèi)核準(zhǔn)登記并頒發(fā)房屋產(chǎn)權(quán)證。也就是說(shuō)，造成房屋產(chǎn)權(quán)證遲遲辦不下來(lái)的原因很可能在于開(kāi)發(fā)商，比如開(kāi)發(fā)手續(xù)不健全、欠繳出讓金等，一于這些情況，購(gòu)房人就要提高警惕，一方面了解能否解決，一方面考慮是否要放棄購(gòu)買該房產(chǎn)的計(jì)劃。
