未經(jīng)共有人同意出賣共有房屋糾紛的處理
（一）出賣人瑕疵擔(dān)保義務(wù)
在買賣合同中，出賣人就其出賣的標(biāo)的物，對(duì)買受人負(fù)瑕疵擔(dān)保義務(wù)，即出賣人應(yīng)保證其交付（或登記）的標(biāo)的物在物質(zhì)形態(tài)上和權(quán)利狀態(tài)上都是合于約定的、完整的、無(wú)瑕疵的，出賣人如果違反此項(xiàng)保證義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。《合同法》第一百五十條、第一百五十一條、第一百五十二條及第一百五十五條對(duì)此作了規(guī)定。
出賣人的瑕疵擔(dān)保義務(wù)包括權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)和物的瑕疵擔(dān)保義務(wù)。
1．權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)
所謂標(biāo)的物的權(quán)利瑕疵，是指買賣合同的標(biāo)的物上有第三人的權(quán)利，導(dǎo)致買受人對(duì)合同標(biāo)的物將來(lái)享有的所有權(quán)不完全。權(quán)利瑕疵主要有以下兩種情況：（1）標(biāo)的物的所有權(quán)屬于第三人而不屬于出賣人，或者第三人與出賣人對(duì)標(biāo)的物共同享有所有權(quán)；（2）指出賣的標(biāo)的物所有權(quán)受到限制，即標(biāo)的物上設(shè)有其他權(quán)利致使所有權(quán)人不能完全自主地行使所有權(quán)，如抵押權(quán)等。
權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)是指出賣人不能將買賣標(biāo)的物的財(cái)產(chǎn)權(quán)的全部或一部分，移轉(zhuǎn)與買受人，或者所轉(zhuǎn)移的財(cái)產(chǎn)權(quán)不完全時(shí)，出賣人應(yīng)承擔(dān)的瑕疵擔(dān)保責(zé)任。《合同法》第一百五十條、第一百五十一條、第一百五十二條規(guī)定的即是權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)。
就房屋買賣而言，權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任是指出賣人就標(biāo)的物的所有權(quán)不能完全移轉(zhuǎn)于買受人而應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。包括：
（1）出賣人應(yīng)當(dāng)擔(dān)保房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)于買受人，如房屋系第三人所有或共有，出賣人不能取得而移轉(zhuǎn)于買受人，或移轉(zhuǎn)后第三人可以對(duì)買受人主張其所有權(quán)、共有權(quán)時(shí)，出賣人的權(quán)利就有瑕疵，應(yīng)負(fù)擔(dān)保責(zé)任。
（2）出賣人就所有權(quán)的完全負(fù)擔(dān)保責(zé)任，即出賣人應(yīng)擔(dān)保其移轉(zhuǎn)的房屋所有權(quán)，不因他權(quán)利的存在而受限制，如房屋抵押權(quán)、典權(quán)、共有房屋的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)、承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。
2．物的瑕疵擔(dān)保義務(wù)
（1）房屋的瑕疵
物的瑕疵是指出賣人就其出賣的標(biāo)的物的品質(zhì)、價(jià)值、效用上所存在的表面或隱蔽瑕疵。作為買賣的標(biāo)的物，房屋的瑕疵可從以下三方面進(jìn)行分析：
房屋的價(jià)值瑕疵。如房屋為海沙屋，雨季來(lái)臨時(shí)墻面易受潮；如房屋里曾經(jīng)發(fā)生兇殺案，基于民間習(xí)俗的關(guān)系，價(jià)值大幅下降，在此情形，房屋有價(jià)值瑕疵。
房屋的效用瑕疵。房屋的效用分為通常效用與約定效用。房屋的通常效用，是指房屋的通常使用功能；房屋的約定效用，是指合同當(dāng)事人約定的使用功能，在特殊情況下，當(dāng)事人雖未約定，但雙方明知情形也可認(rèn)為是對(duì)房屋的效用進(jìn)行了約定。
效用方面的瑕疵，應(yīng)當(dāng)根據(jù)主觀和客觀的具體情形來(lái)確定。如買賣的房屋，究竟是為自己長(zhǎng)久使用還是以拆除重建為目的，除了應(yīng)當(dāng)考察當(dāng)事人主觀意思外，還可參酌房屋買賣的價(jià)金多寡（與市場(chǎng)同類房屋相比較）來(lái)確定。
房屋的品質(zhì)瑕疵。品質(zhì)，主要指標(biāo)的物的質(zhì)量。《合同法》第一百五十三條規(guī)定：“出賣人應(yīng)當(dāng)按照約定的質(zhì)量要求交付標(biāo)的物。”該條即是對(duì)標(biāo)的物品質(zhì)瑕疵擔(dān)保義務(wù)的規(guī)定。
（2）物的瑕疵擔(dān)保責(zé)任的成立要件
一般認(rèn)為，物的瑕疵擔(dān)保責(zé)任的成立須具備如下條件：
物的瑕疵在危險(xiǎn)負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)移時(shí)還存在。關(guān)于危險(xiǎn)負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)移，《合同法》第一百四十二條規(guī)定：“標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在標(biāo)的物交付之前由出賣人承擔(dān)，交付之后由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。”最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第十一條規(guī)定：“對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。”“房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在交付使用前由出賣人承擔(dān)，交付使用后由買受人承擔(dān)；買受人接到出賣人的書面交房通知，無(wú)正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。”
買受人不知有瑕疵且無(wú)重大過(guò)失。買受人于合同訂立時(shí)知道物有瑕疵，出賣人不負(fù)擔(dān)保責(zé)任。買受人因重大過(guò)失而不知，出賣人又未保證其無(wú)瑕疵，不負(fù)擔(dān)保責(zé)任。但故意不告知其瑕疵的除外。
買受人就受領(lǐng)標(biāo)的物須為檢查及通知。《合同法》第一百五十七條規(guī)定：“買受人收到標(biāo)的物時(shí)應(yīng)當(dāng)在約定的檢驗(yàn)期間內(nèi)檢驗(yàn)。沒(méi)有約定檢驗(yàn)期間的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)檢驗(yàn)。”第一百五十八條規(guī)定：“當(dāng)事人約定檢驗(yàn)期間的，買受人應(yīng)當(dāng)在檢驗(yàn)期間內(nèi)將標(biāo)的物的數(shù)量或者質(zhì)量不符合約定的情形通知出賣人。買受人怠于通知的，視為標(biāo)的物的數(shù)量或者質(zhì)量符合約定。當(dāng)事人沒(méi)有約定檢驗(yàn)期間的，買受人應(yīng)當(dāng)在發(fā)現(xiàn)或者應(yīng)當(dāng)發(fā)現(xiàn)標(biāo)的物的數(shù)量或者質(zhì)量不符合約定的合理期間內(nèi)通知出賣人。買受人在合理期間內(nèi)未通知或者自標(biāo)的物收到之日起兩年內(nèi)未通知出賣人的，視為標(biāo)的物的數(shù)量或者質(zhì)量符合約定，但對(duì)標(biāo)的物有質(zhì)量保證期的，適用質(zhì)量保證期，不適用該兩年的規(guī)定。出賣人知道或者應(yīng)當(dāng)知道提供的標(biāo)的物不符合約定的，買受人不受前兩款規(guī)定的通知時(shí)間的限制。”根據(jù)上述規(guī)定，買受人應(yīng)當(dāng)按物的性質(zhì)，依通常程序，及時(shí)檢查其受領(lǐng)的標(biāo)的物。如發(fā)現(xiàn)有應(yīng)由出賣人負(fù)擔(dān)保責(zé)任的瑕疵，應(yīng)立即通知出賣人。怠于通知者，除依通常檢查不能發(fā)現(xiàn)瑕疵外，視為標(biāo)的物無(wú)瑕疵。
3．出賣人免除瑕疵擔(dān)保責(zé)任的情況…
（1）標(biāo)的物的瑕疵于標(biāo)的物轉(zhuǎn)移給買受人之前消除，出賣人因此而免除瑕疵擔(dān)保責(zé)任。
（2）出賣人因買受人已知有瑕疵而免責(zé)。《合同法》第一百五十一條規(guī)定：“買受人訂立合同時(shí)知道或者應(yīng)當(dāng)知道第三人對(duì)買賣的標(biāo)的物享有權(quán)利的，出賣人不承擔(dān)本法第一百五十條規(guī)定的義務(wù)。”《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第二十二條第一款規(guī)定：“經(jīng)營(yíng)者應(yīng)當(dāng)保證在正常使用商品或者接受服務(wù)的情況下其提供的商品或者服務(wù)應(yīng)當(dāng)具有的質(zhì)量、性能、用途和有效期限；但消費(fèi)者在購(gòu)買該商品或者接受該服務(wù)前已經(jīng)知道其存在瑕疵的除外。”
（二）幾種常見(jiàn)房屋權(quán)利瑕疵糾紛的處理
1．出賣他人房屋糾紛的處理
出賣他人之物，是否有效，各國(guó)立法規(guī)定不一。依日本民法典第560條的規(guī)定，出賣他人之物應(yīng)屬有效，然而如果出賣人在約定的履行期到來(lái)時(shí)仍不能取得出賣標(biāo)的物的所有權(quán)并移轉(zhuǎn)于買受人，則因其主觀上的履行不能而負(fù)違約責(zé)任。德國(guó)民法典及瑞士債法也有類似規(guī)定。我國(guó)《合同法》第一百三十二條第一款規(guī)定：“出賣的標(biāo)的物，應(yīng)當(dāng)屬于出賣人所有或者出賣人有權(quán)處分。”如果對(duì)該款作反對(duì)解釋，即不屬于出賣人所有且出賣人無(wú)處分權(quán)的物，不構(gòu)成買賣合同的標(biāo)的物。換言之，《合同法》不承認(rèn)出賣他人之物的合同的效力。此與法國(guó)民法典第1599條的規(guī)定相同。該條規(guī)定：“就他人之物所成立的買賣，無(wú)效。”但是，結(jié)合《合同法》第一百五十條關(guān)于權(quán)利瑕疵擔(dān)保的規(guī)定來(lái)考慮，則不應(yīng)解釋為債權(quán)合同無(wú)效，而是該債權(quán)合同仍然有效。
