為購(gòu)新房，買(mǎi)主先后向開(kāi)發(fā)商支付了誠(chéng)意金、“訂金”。孰料，開(kāi)盤(pán)后，買(mǎi)家自認(rèn)為已經(jīng)“鎖定”的房屋卻“飛”了。為此，雙方對(duì)簿公堂。近日，經(jīng)法官辨法析理，判決開(kāi)發(fā)商退還“雙金”、承擔(dān)資金利息并按“雙金”的30%賠償損失。
2005年11月底，南充市順慶區(qū)居民成坤（化名）與一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商簽訂《住宅誠(chéng)意登記協(xié)議書(shū)》，由成坤繳納誠(chéng)意金3000元，雙方就選房意向戶(hù)型、面積、單元及樓層、價(jià)格等達(dá)成初步協(xié)議。同時(shí)約定，開(kāi)發(fā)商于同年12月下旬開(kāi)展認(rèn)購(gòu)選房活動(dòng)，按誠(chéng)意金序號(hào)選房；房屋戶(hù)型、面積、裝修標(biāo)準(zhǔn)和價(jià)格未最終確定，以正式《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》為準(zhǔn)；成坤選定房屋并簽署《房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)》或《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》后，《誠(chéng)意協(xié)議》自動(dòng)失效，誠(chéng)意金自動(dòng)轉(zhuǎn)為房款的一部分；意向房屋僅為預(yù)選方案，不做定房所用。
12月下旬，開(kāi)發(fā)商通知了成坤選房的“誠(chéng)意金號(hào)”。成坤隨即與開(kāi)發(fā)商簽訂了《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》，選定了與《誠(chéng)意協(xié)議》約定不同單元、面積超出20余平米的房屋。同時(shí)約定，認(rèn)購(gòu)房屋價(jià)格將與第二批房屋同步推出，成坤交“訂金”1萬(wàn)元作為認(rèn)購(gòu)房屋的擔(dān)保，所交“訂金”僅作為第二批推出房屋的預(yù)定金，第二批房屋正式推出后，成坤有權(quán)要求轉(zhuǎn)定或退款。協(xié)議當(dāng)日，成坤繳納了“訂金”1萬(wàn)元。
2006年10月底，開(kāi)發(fā)商第二批房屋開(kāi)盤(pán)，推出價(jià)格比《誠(chéng)意協(xié)議》初步約定價(jià)格超出400-500元/㎡。因房屋價(jià)格問(wèn)題，雙方未簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同。
2007年2月上旬，成坤向法院提起訴訟，請(qǐng)求法院判令開(kāi)發(fā)商賠償經(jīng)濟(jì)損失及購(gòu)房定金損失5萬(wàn)元并退還購(gòu)房定金和誠(chéng)意金1.3萬(wàn)元。
成坤認(rèn)為，《誠(chéng)意協(xié)議》、《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》的目的是為了購(gòu)房，二協(xié)議內(nèi)容符合買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，應(yīng)認(rèn)定為《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》；推出房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出約定價(jià)格，開(kāi)發(fā)商存在嚴(yán)重違約行為，且沒(méi)有辦理相關(guān)預(yù)售、規(guī)劃許可證，存在欺詐；誠(chéng)意金、訂金具有定金性質(zhì)，應(yīng)適用定金罰則，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)雙倍返還。
開(kāi)發(fā)商辯稱(chēng)，兩份協(xié)議性質(zhì)屬于意向性協(xié)議。《誠(chéng)意協(xié)議》的目的是保證成坤獲得排號(hào)選房的優(yōu)先權(quán)；協(xié)議意向項(xiàng)目是一種預(yù)選方案，對(duì)意向房屋狀況只作了大概約定，不能保證選到意向的房屋；該約定屬于預(yù)約而非本約。認(rèn)購(gòu)協(xié)議沒(méi)有對(duì)房屋價(jià)格、總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間、房屋交付進(jìn)行約定，不具備商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容。并且，認(rèn)購(gòu)協(xié)議并不能保證雙方能簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同。因此，《誠(chéng)意協(xié)議》和《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》都不屬于商品房買(mǎi)賣(mài)合同；成坤沒(méi)有按誠(chéng)意協(xié)議選房，而重新選了其它房屋，誠(chéng)意協(xié)議意向的標(biāo)的物發(fā)生變化，其另選房屋的行為證明已放棄意選方案，意向項(xiàng)目的約定對(duì)雙方已沒(méi)有約束力。兩個(gè)協(xié)議中的標(biāo)的物不同，《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》不能導(dǎo)用《誠(chéng)意協(xié)議》中意向房屋價(jià)格；開(kāi)發(fā)商已履行了協(xié)議，未簽訂正式合同原因是成坤不接受推出的房屋價(jià)格，開(kāi)發(fā)商已于第二批開(kāi)盤(pán)前辦理規(guī)劃手續(xù)，不存在欺詐。
法院審理認(rèn)為，雙方簽訂的《誠(chéng)意協(xié)議》約定了排號(hào)、選房，并初步約定了房屋位置、面積、價(jià)格等；《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》對(duì)成坤另選房屋進(jìn)行了約定，均是獨(dú)立的預(yù)約合同。二協(xié)議是雙方真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，合法有效。在本案預(yù)約合同簽訂后，成坤認(rèn)為《誠(chéng)意協(xié)議》中約定的房屋面積較小，通過(guò)《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》另外選擇了面積較大的其他房屋。另選房屋是成坤自己處分了自己的民事權(quán)利，不是開(kāi)發(fā)商無(wú)房可供選擇，而是成坤必須另外選房所致。開(kāi)發(fā)商并無(wú)一房二賣(mài)的行為,不應(yīng)承擔(dān)雙倍返還誠(chéng)意金的責(zé)任。按照《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》的明文約定，成坤應(yīng)當(dāng)按照第二批推出房屋的房?jī)r(jià)購(gòu)買(mǎi)，其不接受開(kāi)發(fā)商第二批房?jī)r(jià)，致未簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，成坤負(fù)有主要責(zé)任。但是，本案買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)交易標(biāo)的物所擁有的信息是不對(duì)稱(chēng)的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)充分披露可能影響買(mǎi)方訂立本約的信息，而其在簽訂《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》時(shí)，對(duì)第二批房?jī)r(jià)不再適用前《誠(chéng)意協(xié)議》中約定的價(jià)格，沒(méi)有向成坤作出特別說(shuō)明，使得成坤錯(cuò)誤理解房屋價(jià)格仍然在原范圍內(nèi)，開(kāi)發(fā)商亦有過(guò)錯(cuò)，應(yīng)承擔(dān)次要責(zé)任。
據(jù)此，四川省南充市中級(jí)人民法院作出判決：開(kāi)發(fā)商退還成坤誠(chéng)意金3000元、訂金1萬(wàn)元，并承擔(dān)資金利息；開(kāi)發(fā)商賠償成坤經(jīng)濟(jì)損失3900元。
