（一）案情回放
2005年年初，王女士購買江浦路一處預(yù)售房，根據(jù)售樓模型以及開發(fā)商的宣傳，其欲購買的底層房屋正面有一大型中心綠地，環(huán)境幽雅，規(guī)劃中的變電站在房屋右后側(cè)，地下室系車庫，房屋所處位置較好，王女士遂以每平方米7000多元的價格購下房屋。但是在交房后王女士吃驚地發(fā)現(xiàn)，變電站位置移到了房屋正面中心綠地的位置，地下車庫卻建起了增壓水泵，噪音對王女士的居住環(huán)境產(chǎn)生了影響，而隔壁小區(qū)同類型房屋價值每平方米要低1000元左右，而且開發(fā)商事先均來告知購房者水泵具體位置。為此，王女士找開發(fā)商交涉，質(zhì)問為何擅自變更變電站位置而不通知業(yè)主，為何地下室安裝水泵不事先告知業(yè)主。開發(fā)商解釋，第一預(yù)售合同中附件四中“小區(qū)平面布局”雖然顯示變電站在房屋右后側(cè)，但同時標(biāo)注了說明，“本圖及模型上顯示的物業(yè)管理樓、變電站、箱式變電站、門衛(wèi)、車庫、街坊總弄道路等僅為示意，不屬于小區(qū)平面布局”，“如非甲方原因，因政府部門或市政、供電、環(huán)保、消防等配套部門原因造成小區(qū)平面布局變更，可作為甲方免責(zé)條件”，也就是說開發(fā)商和購房者并沒有對變電站的位置作出明確約定，而且開發(fā)商可以就非自身原因造成的布局變更免責(zé)。第二，關(guān)于地下室設(shè)置水泵的情況沒有法律強(qiáng)制性規(guī)定要將地下室的設(shè)施寫入合同或告知業(yè)主，所以開發(fā)商不需要承擔(dān)違約責(zé)任。
（二）律師點(diǎn)評
就預(yù)售合同附件四中小區(qū)平面布局圖而言，合同設(shè)定這一條款的目的，就是為了防止開發(fā)商擅自變更平面布局給購房者帶來損失，開發(fā)商在預(yù)售房屋時一般都已對小區(qū)平面布局作出規(guī)劃和經(jīng)過審批，如要變更規(guī)劃須經(jīng)規(guī)劃部門同意并應(yīng)依法通知購房者，而本案中開發(fā)商卻特別就小區(qū)平面布局作出說明，有關(guān)變電站位置僅為示意，不屬于小區(qū)平面布局，就已經(jīng)為將來變更布局埋下伏筆。
如果王女士當(dāng)時注意到這一條就應(yīng)當(dāng)意識到，開發(fā)商將來會對變電站的位置作出調(diào)整，從而應(yīng)當(dāng)重新考慮對該房屋的選擇或者與開發(fā)商就自己關(guān)心的事項(xiàng)作出明確約定。顯然，王女士在此是吃了虧的。另一方面，開發(fā)商對地下室安裝水泵的事項(xiàng)沒有告知購房者是有違誠信的，雖然合同中沒有約定地下室的設(shè)施情況，但開發(fā)商應(yīng)當(dāng)明知地下水泵的設(shè)置對于購買底樓房屋的業(yè)主來說是重要和有影響的，作為開發(fā)商應(yīng)當(dāng)本著誠信原則告知購房者房屋的附屬設(shè)施狀況，如果本案中水泵的噪音超出法定范圍，開發(fā)商仍需對購房者承擔(dān)違約責(zé)任。作為王女士而言，當(dāng)初應(yīng)慎重對待合同條款，如果將地下室的設(shè)置明確約定進(jìn)合同中去，就可掌握主動權(quán)。
（三）購房小貼士
買房人在購買房屋時要正確評估風(fēng)險，并且應(yīng)注意開發(fā)商在用售樓模型和宣傳資料吸引購房者的同時也為自己變更規(guī)劃埋下了伏筆，所以購房者應(yīng)細(xì)致對待合同條款才能不被動。
