房價的持續高位，產生了不少針對房屋買賣合同是否有效的糾紛案件
在城市房地產需求增加的同時，房屋買賣糾紛也逐年遞增。在崇文區法院近期審理的房屋買賣糾紛案件中，要求認定房屋買賣合同效力的案件，占了很大部分。
房子賣賤了稱無權處分
理由不足法院不予支持
案例：包某居住的房屋被拆遷后，他同某房地產開發商簽訂了《危舊房改造回遷購房協議書》，約定：包某購買一套一居室回遷房。包某委托某房屋中介機構，與錢某簽訂房屋買賣合同。此時，該回遷房仍處于建設施工階段，包某尚未取得該房的所有權。
后來，在錢某辦理完房屋過戶登記手續后，包某以自己賣房當時并未取得房屋所有權，屬無權處分行為為由，要求法院認定該房屋買賣合同無效。此時，房價已上漲了不少。
分析：“無權處分行為”是指無權處分人以自己名義，對他人的權利標的（如房屋）進行處分的行為，如果事后經權利人追認，則該處分行為有效；如果事后權利人拒絕追認，則該處分行為自始無效。
就本案而言，包某雖然當時還未取得該回遷房屋的所有權，但由于有《危舊房改造回遷購房協議書》，并且雙方在合同中約定包某在取得產權后，協助錢某辦理房屋過戶登記，因此這個房屋買賣合同實際是附生效條件的合同（條件就是包某取得房屋產權），當條件成立時，該合同就應當生效。現在此條件已經成立，錢某也已辦理了房屋過戶登記手續，包某再以自己當時未取得房屋所有權、無權處分為由，要求認定所簽合同無效，理由不足。因此，法院對包某的要求不予支持。
房屋中介未取得授權
與買房人簽合同無效
案例：房屋所有權人李某委托吳某代為辦理房屋買賣事宜，向吳某出具了授權委托書，并辦理了委托公證。吳某同時又是某房屋中介機構的法定代表人。吳某便以房屋中介機構的名義、而不是以自己的名義，“代表”李某同買房人陳某簽訂了房屋買賣合同。后來，李某起訴至法院，請求確認該房屋買賣合同無效。
分析：上述委托合同的雙方當事人，分別是李某和吳某，而不是李某和吳某所在的房屋中介機構。吳某根據委托合同，取得買賣房屋的代理權，但是吳某擔任法定代表人的該房屋中介機構，并不因此而取得代理權。要取得代理權必須經委托人授權，該房屋中介機構未經委托人授權與他人簽訂房屋買賣合同的行為，構成無權代理，因此該合同無效。
買房人陳某在買賣價值巨大的房產時，理應盡到高度的注意義務，卻把李某給吳某的授權委托書等同于是給吳某任法定代表人的房屋中介機構，沒有盡到高度注意義務。
共有房屋分割并進行公證
未變更產權無法單獨出售
案件：張某等四人共同共有10間房屋，1993年房屋共有人共同到公證處進行公證，將該10間房屋做了分割，其中張某獲得東房兩間，但四人一直未對房屋產權進行變更登記。1997年，張某將公證書上所載明的屬于自己的兩間房屋賣于秦某，雙方也沒有辦理過戶登記手續，秦某搬進房屋已連續居住了10年。2007年，其余三名共有人訴至法院，認為張某處分共有財產未征得他們同意，損害了他們的利益，要求法院確認張某與秦某的房屋買賣合同無效。
分析：四位房屋共有人通過公證的形式，對原共有的房產進行劃分的行為，實際上是他們內部對共有房屋進行了分割，但是因為沒有進行產權變更登記，根據《物權法》的不動產登記和公示公信兩項原則的規定，該房屋的產權對外仍然處于共有狀態。因此，本案中張某將公證書上所載明的屬于自己的兩間房屋，賣于秦某的行為，是屬于無權處分共有財產，張某在出售時須征得其他共有人的一致同意或售后追認。本案其他共有人已提出異議，表示不予追認，則房屋買賣合同自始無效。買房人秦某以合法有效的“公證書”來抗辯，公證書本身是合法有效的，但不能對外作為共有房屋產權分割的依據。
如果原共有人辦理了變更登記手續，每一個原共有人因此獲得了相應房屋的所有權，原房屋共有關系消滅。這種情況下，張某將屬于自己的兩間房屋賣于他人，就屬于合法處分自己財產，根據《物權法》的相關規定，只要該兩間房屋與其他房屋不存在相互配套使用、或者分開使用會嚴重影響其他原共有人利益的，則其他原共有人不再享有優先購買權，張某賣房也就無需征得他們同意。
離婚一方出售共有房屋
善意買房人簽合同有效
案例：張某（男）和李某（女）于1998年結婚，育有一子。1999年兩人以夫妻名義買了一套兩居室房子，但房產證上只登記張某一個人的名字。2006年，張某和李某協議離婚，考慮到將來把房子給孩子，雙方沒有對房屋的歸屬進行處理。2007年11月，張某以60萬元將房屋賣給家在外地的秦某。李某得知后，將張某和李某訴至法院，要求確認他們之間的房屋買賣合同無效。
分析：這類案件應區分不同情況而定。本案正好發生在《物權法》實施之后不久，該法第106條規定，如果李某能證明買房人秦某明知該房屋系張某和李某的共有財產，或者秦某以明顯低于市價獲得該房產，或者此時秦某尚未辦理房屋過戶登記手續，只要以上三種情況中有一種存在，李某的請求均會獲得法院的支持，判該買賣合同無效。當然，如果買賣合同無效是因為張某故意隱瞞真相導致，秦某可以另行起訴要求張某承擔締約過失責任或其他賠償責任。但本案中，秦某是外地人，事先并不知情該房屋系張某和李某的共有財產，同時也以合理的價格購得該房，并辦理了房屋過戶登記手續，李某的請求就不能獲得法院支持。
法官提示：買賣房屋要有兩個意識
人們急于買賣房屋時，往往會忽視法律風險。對一般人來說，買房是一輩子的大事，因此在買房時，應當有兩個意識：
一是法律意識。多了解我國關于房屋買賣的法律法規，特別是要搞清楚買賣合同成立生效和房屋所有權轉移之間的關系。
