年四季房展的第一炮在清明節(jié)這天打響，據(jù)組委會(huì)講展會(huì)成交額達(dá)40多億元，這個(gè)數(shù)字有多大水份？有多大炒作成分？筆者不想在此評(píng)說(shuō)。但有692個(gè)展位，200多家開(kāi)發(fā)商、197個(gè)樓盤(pán)參展，總展出面積達(dá)到1．2萬(wàn)平方米的規(guī)模這個(gè)數(shù)據(jù)恐怕不會(huì)錯(cuò)，接踵而來(lái)的還有 5月初的大型房展，這些房展的參展項(xiàng)目以期房為主，面對(duì)如此巨大的成交額和房地產(chǎn)糾紛不斷上升，政府應(yīng)加快考慮采取什么樣的有效措施避免或減少房地產(chǎn)的糾紛，監(jiān)督法院依法公平判案，以保障房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序的發(fā)展。 如何避免交房條件的爭(zhēng)拗 北京市過(guò)去的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，不論是期房也好、現(xiàn)房也好，內(nèi)銷(xiāo)房也好、外銷(xiāo)房也好，住宅也好、寫(xiě)字樓也好，交房條件只有一個(gè)：國(guó)家建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督部門(mén)發(fā)放的《工程質(zhì)量竣工核驗(yàn)證書(shū)》，但是這個(gè)由買(mǎi)賣(mài)雙方按國(guó)家法律做出的約定卻由于法官判案時(shí)的不同解釋造成了判案結(jié)果五花八門(mén)，“官司”打來(lái)打去，反反覆覆，在房地產(chǎn)案件裁判上幾乎失去了天平。對(duì)此，北京市海淀區(qū)法院副院長(zhǎng)在報(bào)紙上講：法院在房地產(chǎn)糾紛案件審判時(shí)有一種傾向，為保護(hù)市場(chǎng)交易穩(wěn)定性，對(duì)房地產(chǎn)商利益保護(hù)得多一些，但從法理上講，房屋買(mǎi)賣(mài)本身是一種民事行為，法官應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按合同保護(hù)各方利益，審判中一味強(qiáng)調(diào)維護(hù)房屋交易穩(wěn)定性，忽視業(yè)主利益，不利于整個(gè)行業(yè)的健康發(fā)展。
目前，國(guó)家顧及到由國(guó)家發(fā)放《工程質(zhì)量竣工核驗(yàn)證書(shū)》等于為房地產(chǎn)商免費(fèi)買(mǎi)了保險(xiǎn)，如果出現(xiàn)發(fā)放證書(shū)的人員受賄或?yàn)^職行為，國(guó)家將代房地產(chǎn)商受過(guò)，于是將國(guó)家驗(yàn)收、發(fā)放《工程質(zhì)量竣工核驗(yàn)證書(shū)》改為房地產(chǎn)商自己組織驗(yàn)收，向國(guó)家登記備案。這就出現(xiàn)了由買(mǎi)賣(mài)雙方中的賣(mài)房人一方自行確認(rèn)交房時(shí)間，這顯然是對(duì)作為買(mǎi)房人的另一方的不公。 在這個(gè)問(wèn)題上，上海市做的比北京市規(guī)范得多，過(guò)去上海審判的司法精神是以房地產(chǎn)商交房時(shí)是否取得《交付使用許可證》為判案依據(jù)，目前基于對(duì)國(guó)家發(fā)放《交付使用許可證》所要承擔(dān)責(zé)任的考慮，改為以房地產(chǎn)商交房時(shí)是否取得自己的《房地產(chǎn)權(quán)證》（俗稱《大產(chǎn)權(quán)證》）為判案依據(jù)，有效地避免了房地產(chǎn)商對(duì)買(mǎi)房人的侵害，法官對(duì)房屋交付條件糾紛案件辦起來(lái)得心應(yīng)手。 目前，我國(guó)的商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本雖然鼓勵(lì)房屋買(mǎi)賣(mài)雙方在合同中約定辦理房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)手續(xù)的轉(zhuǎn)移時(shí)間，但合同示范文本約定的只是去辦理的時(shí)間，而不是辦成的時(shí)間，而且也沒(méi)有倡導(dǎo)約定違約的解決辦法，這就給房地產(chǎn)商留了很大的空子，也為買(mǎi)房人留下了很大隱患。 筆者認(rèn)為：房屋的交付應(yīng)以產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移為標(biāo)志，為了有效地避免房屋交付條件解釋的混亂，國(guó)家應(yīng)該在法律法規(guī)上明確房屋的交付以房地產(chǎn)商交房時(shí)已取得自己的《房地產(chǎn)權(quán)證》為要件，或像福建省人大那樣以法規(guī)形式規(guī)定：房地產(chǎn)商交付房屋6個(gè)月內(nèi)，買(mǎi)房人不能取得房產(chǎn)證即可退房。
如何避免延期交房的爭(zhēng)拗 過(guò)去的買(mǎi)房合同中規(guī)定的是房地產(chǎn)商因“不可抗力”延期交房可以免責(zé)，房地產(chǎn)商通過(guò)補(bǔ)充協(xié)議在“不可抗力”條款下塞進(jìn)許多諸如“市政施工”、“技術(shù)問(wèn)題”等模棱兩可的內(nèi)容，以擴(kuò)大自己的免責(zé)范圍，法官判案時(shí)經(jīng)常有意無(wú)意地忽略這些條件必須首先符合“不可抗力”的前提。現(xiàn)在商品房買(mǎi)賣(mài)示范文本將房地產(chǎn)商延期交房免責(zé)擴(kuò)大為“不可抗力”和自行約定兩個(gè)部分，如果房地產(chǎn)商將以前塞進(jìn)補(bǔ)充協(xié)議中的那些不屬于“不可抗力”的條款挪入合同中，將不再受“不可抗力”前提的約束，買(mǎi)房人稍不留心就會(huì)掉進(jìn)合同陷井。 為了避免期房交房時(shí)間的不可確定性，有效保護(hù)買(mǎi)房人的合法權(quán)益，筆者建議政府應(yīng)學(xué)習(xí)香港的做法，由政府規(guī)定房地產(chǎn)商在房屋交付前6個(gè)月（時(shí)間會(huì)根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化加以調(diào)整）才可以將房屋拿到市場(chǎng)上預(yù)售，也就是說(shuō)由政府限制房地產(chǎn)商在房屋預(yù)售后的規(guī)定時(shí)間內(nèi)必須交房，否則就是違例，就要受到處罰。 如何避免面積問(wèn)題的爭(zhēng)拗 商品房面積的爭(zhēng)拗一直存在，最使人惱火的是建筑面積增大，使用面積減小，雖然現(xiàn)在買(mǎi)房人不用擔(dān)心房地產(chǎn)商將建筑面積百分之十幾、百分之幾十的增大，但建筑面積不增大，買(mǎi)房人雖不用再支付預(yù)算外的錢(qián)，但使用面積的縮水，無(wú)疑吃虧的還是買(mǎi)房人。 在福利分房的年代，我國(guó)房租按使用面積或套內(nèi)面積收取實(shí)行了幾十年，為什么到商品房時(shí)一定要從香港搬一個(gè)按建筑面積計(jì)算的方法來(lái)呢？如果非要搬為什么又不把香港健全的房地產(chǎn)法制和香港政府為限制房地產(chǎn)商在面積上的欺詐所做出的努力一起搬過(guò)來(lái)呢？ 筆者認(rèn)為：制法的目的是為了保護(hù)弱者，法律法規(guī)首先要保護(hù)的是人民，房地產(chǎn)方面的法律法規(guī)則首先要保護(hù)買(mǎi)房人的利益，政府應(yīng)強(qiáng)迫房地產(chǎn)商按使用面積或套內(nèi)建筑面積計(jì)算房?jī)r(jià)，而不是像合同示范文本那樣由房地產(chǎn)商和買(mǎi)房人自行選擇，自行約定，只有這樣弱勢(shì)人群的權(quán)益才不會(huì)被侵害。 為了不使房展選擇在清明節(jié)這天開(kāi)展成為一種諷刺、為了避免購(gòu)買(mǎi)商品房成為買(mǎi)房人的終身悲哀，筆者呼吁政府將房地產(chǎn)法律法規(guī)的起草工作交由專(zhuān)業(yè)法律工作者在參照建設(shè)主管部門(mén)和消費(fèi)者協(xié)會(huì)等社會(huì)各方面的意見(jiàn)基礎(chǔ)上獨(dú)立完成，并同時(shí)規(guī)范法官的判案行為，使法官明確國(guó)家賦予自己的職權(quán)是執(zhí)法、而不是釋法，避免房地產(chǎn)執(zhí)法過(guò)程中的隨意性
