目前,談及房子買(mǎi)賣(mài),包括開(kāi)發(fā)商/中介機(jī)構(gòu)/房東與置業(yè)者,各式買(mǎi)賣(mài)都存在可能的價(jià)格欺詐,程度不一而形式多樣,做為消費(fèi)者如何識(shí)破,有利在買(mǎi)賣(mài)中獲得公平的回報(bào),同時(shí)有利自身權(quán)益的較好維護(hù)。
一、開(kāi)發(fā)商的價(jià)格欺詐情形與識(shí)別
這里專(zhuān)指由開(kāi)發(fā)商自行組織隊(duì)伍進(jìn)行項(xiàng)目銷(xiāo)售的情況.
1、成品房交付標(biāo)準(zhǔn)下的菜單式示范銷(xiāo)售:一般而言,成品房交付,裝修成本直接含在房?jī)r(jià)里.通過(guò)菜單式,也只是營(yíng)銷(xiāo)示范而已,通常情況下,成品房裝修成本節(jié)約了項(xiàng)目管理費(fèi)用、效果與方案設(shè)計(jì)費(fèi)用、整裝家具直銷(xiāo)節(jié)省、工廠化模式下的板材節(jié)省,與同質(zhì)同格局房子市場(chǎng)性裝修,應(yīng)該節(jié)省20-45%的費(fèi)用,買(mǎi)房時(shí)應(yīng)減去這部分成本再來(lái)核算毛坯房買(mǎi)房,據(jù)此落實(shí)性?xún)r(jià)比.
2、包價(jià)銷(xiāo)售:有開(kāi)發(fā)商為了明晰產(chǎn)權(quán)與方便服務(wù),采用了包價(jià)銷(xiāo)售,實(shí)際上包價(jià)內(nèi)容中,產(chǎn)權(quán)代辦、驗(yàn)收、綜合費(fèi)用、手續(xù)費(fèi)用都是就高不就低地進(jìn)入了 房?jī)r(jià),再加計(jì)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用約2%,這類(lèi)銷(xiāo)售方式下,按開(kāi)發(fā)商的報(bào)價(jià)可以減除約8%的內(nèi)包部分,為毛坯房?jī)r(jià)評(píng)估藍(lán)本.
3、一口價(jià)銷(xiāo)售:一口價(jià)銷(xiāo)售的制訂依據(jù)往往是據(jù)中間層偏上甚至最高層單元的基價(jià),這樣銷(xiāo)售的目的在于銷(xiāo)售高價(jià)盤(pán)或高開(kāi)項(xiàng)目,此中真由在于買(mǎi)房者通過(guò)由開(kāi)發(fā)商制訂的價(jià)格籠子,自動(dòng)進(jìn)入就高不就低的選擇順序,從而完成高層數(shù)戶(hù)型銷(xiāo)售.買(mǎi)房時(shí)應(yīng)至少以中間層或更低層房?jī)r(jià)作為參照來(lái)衡量房屋單價(jià)水平.
4、附贈(zèng)銷(xiāo)售:分送修與送其他可移動(dòng)商品或服務(wù)費(fèi)用兩種,后者通常用于競(jìng)爭(zhēng)比較激烈但大市比較紅火的狀態(tài).目前送修最為普遍,但如同上述的成品房,送修成本都按照正常 裝修項(xiàng)目打進(jìn)了房?jī)r(jià),所以,此種情形下除剔除20%-40%的開(kāi)發(fā)商裝修節(jié)約,還應(yīng)圍繞扣減內(nèi)容適當(dāng)參考裝修品質(zhì)是否到位.
5、限量?jī)?yōu)惠:總在限量,分期銷(xiāo)售,這是營(yíng)銷(xiāo)的套路問(wèn)題,建議不要買(mǎi)限量房.
二、中介營(yíng)銷(xiāo)代理機(jī)構(gòu)的價(jià)格欺詐情形與識(shí)別
由于營(yíng)銷(xiāo)進(jìn)入的深度不同,中介營(yíng)銷(xiāo)代理機(jī)構(gòu)有可能取代開(kāi)發(fā)商掌握完全的價(jià)格制訂權(quán).
中介營(yíng)銷(xiāo)機(jī)構(gòu)制訂價(jià)格政策的渠道與途徑通常有兩條,一是運(yùn)籌模式,賣(mài)VIP卡,選房等,再通過(guò)折抵來(lái)實(shí)施銷(xiāo)售促進(jìn);二是直接通過(guò)銷(xiāo)售控制策略制訂價(jià)格表,讓你通過(guò)其提供的價(jià)格表自動(dòng)進(jìn)入其預(yù)期的可售房源范圍,當(dāng)預(yù)期可售范圍縮小到一定程度,就會(huì)調(diào)整價(jià)格與銷(xiāo)售控制方針.
所以,碰到這類(lèi)情形,首先是通過(guò)了解誰(shuí)在賣(mài)樓,有沒(méi)有合法性,當(dāng)確認(rèn)為中介代理后,應(yīng)仔細(xì)閱讀銷(xiāo)售控制房源表,其中明顯戶(hù)型等主品因素非常強(qiáng),但標(biāo)價(jià)非常高的,可以加大殺價(jià)力度.反而對(duì)于可選擇范圍的房源,其折扣力度其實(shí)并不大,基本就是廣告宣傳中的優(yōu)惠幅度.
三、中介房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)代理機(jī)構(gòu)的價(jià)格欺詐情形與識(shí)別
這是指 二手房買(mǎi)賣(mài)中的價(jià)格欺詐情形.
大家知道,二手房市場(chǎng)取利方式可以是差價(jià),手續(xù)費(fèi),代辦費(fèi).對(duì)于手續(xù)費(fèi)與代辦費(fèi)用,政府有嚴(yán)格的控制政策,基本沒(méi)有什么貓膩.倒是差價(jià),中介吃差價(jià)往往通過(guò)文本約定或口頭約定,對(duì)原房東,承諾一個(gè)最低價(jià),超出部分分成,對(duì)買(mǎi)家而言,一般標(biāo)示的是允許談價(jià)的數(shù)字.
判斷標(biāo)準(zhǔn)最佳者就是同類(lèi)地段同期新房?jī)r(jià)格加計(jì)50%,并且稅費(fèi)由出賣(mài)人負(fù)責(zé),這是心理價(jià)格,買(mǎi)家心中的標(biāo)桿價(jià),而出賣(mài)人或中介的出價(jià)則會(huì)是現(xiàn)售新房?jī)r(jià)下浮一定額度,一般在20%左右浮動(dòng),如果幅度在此范圍,至少砍價(jià)幅度會(huì)是10-20%,但中介可能要求買(mǎi)受人承擔(dān)相關(guān)稅費(fèi).
四、房東的價(jià)格欺詐情形與識(shí)別
房東出貨,一般都會(huì)找出很多合理情形的借口,原由在于謀取較快銷(xiāo)售與合理價(jià)格.大約包括出國(guó)定居、外遷到別的城市定居、因生意出現(xiàn)資金問(wèn)題急售、家人原因急需用錢(qián)等等,我們不用計(jì)較出賣(mài)人的動(dòng)機(jī),我們依然比照市場(chǎng),比照殺價(jià)空間來(lái)進(jìn)行討價(jià)還價(jià).
一般條件,如果你能確保出賣(mài)人急于脫手,殺價(jià)幅度可以在40%以?xún)?nèi)浮動(dòng).作為先手,房東由自己來(lái)通過(guò)宣傳或網(wǎng)絡(luò)出售自己的房子,往往所持心理就是按市場(chǎng)新房?jī)r(jià)略微下浮后標(biāo)識(shí)價(jià)格,再看你的談判水平.這個(gè)時(shí)候,一方面我們從對(duì)方的房齡、質(zhì)量、裝修無(wú)用及原裝修成本、淘汰率、戶(hù)型缺陷,找些對(duì)方的原因殺些基本套路的價(jià)格,再通過(guò)市場(chǎng)判斷方面,一般二手房?jī)r(jià)應(yīng)該低于新房?jī)r(jià)至少20%,其他可能途徑則要借助于自己的心理把握能力.
