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房屋買賣合同糾紛中的問題
發(fā)布時間:2017-08-23 05:23:00作者: 上海律師網(wǎng)瀏覽量:1,163 ℃

近年來,隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展,由此而產(chǎn)生的房屋買賣糾紛案件也不斷增多,這類案件爭執(zhí)的標的一般較大,案情又復雜多樣,處理不當,很可能造成矛盾激化,影響社會穩(wěn)定,現(xiàn)就此類案件處理中出現(xiàn)的部分問題闡述一下處理的方法和法律觀點:

  一、關于私有房屋買賣合同效力的確認

  這個問題是處理和解決房屋買賣糾紛首先應當解決的問題,私有房屋買賣是私有房屋所有權產(chǎn)生轉(zhuǎn)移、變動的重要原因,然而房屋是重要的不動產(chǎn),房屋的買賣與一般動產(chǎn)的買賣有著不同的要求:1、房屋買賣合同為要件合同,根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十條規(guī)定“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓,應當簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同”由此可以看出房屋買賣合同應以書面形式,從而排除了口頭形式達成房屋買賣合同。2、對房屋買賣合同主體的限制。根據(jù)《城市私有房屋管理條例》規(guī)定“機關、團體、部隊、企業(yè)、事業(yè)單位不得購買或變相購買城市私有房屋,如因特殊需要必須購買,須經(jīng)縣以上人民政府批準”。此條規(guī)定明確了機關、團體、部隊、企業(yè)、事業(yè)單位購買城市私有房屋尚需一定的程序。私有房屋分為農(nóng)村和城鎮(zhèn)兩方面,其中農(nóng)村私有房屋的買賣,國家并未明確規(guī)定需經(jīng)有關部門批準和辦理任何手續(xù),但國家對于宅基地的轉(zhuǎn)讓是有規(guī)定的,例如:1985年國務院《關于制止農(nóng)村建房侵占耕地的緊急通知》中規(guī)定:分配給社員的宅基地等,社員只有使用權,即不準出租、買賣和擅自轉(zhuǎn)讓,也不準在承包地、自留地上建房。1982年2月13日國務院發(fā)布的《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》中規(guī)定:由于買賣房屋轉(zhuǎn)讓宅基地使用權的,必需辦理土地權屬變更登記手續(xù),更換證書。《土地管理法》中也規(guī)定:依法改變土地的所有權和使用權的,必需辦理土地權屬變更登記手續(xù)、更換證書。這一方面不再多述。3、房屋買賣合同的效力問題。在司法界對辦理產(chǎn)權登記手續(xù)是否為私有房屋買賣合同生效的必要條件呢?未辦理登記手續(xù)的買賣合同是否就無效呢?有兩種不同的觀點:一種觀點認為,未辦理登記手續(xù)的應認定為無效,因為這違反了有關法律法規(guī)。筆者贊成下面一種觀點:《中華人民共和國合同法》第四十四條規(guī)定:依法成立的合同,自成立時生效。法律、法規(guī)規(guī)定應當辦理批準、登記等手續(xù)才生效的,依照其規(guī)定。由此可以看出,合同生效有兩種情形:一是須辦理批準、登記等手續(xù)才生效,這種批準、登記指的是雙方當事人簽訂合同后,將合同在規(guī)定的部門辦理批準或登記才生效。二是合同一經(jīng)簽訂,合同即具有法律效力,合同本身無需批準或登記。房屋買賣合同的效力問題,屬于第二種情形,他調(diào)整的是當事人之間的一種債權債務關系,買賣后的產(chǎn)權登記不是合同生效的要求,而是合同一方當事人應當履行的義務,是物權變動的要求,所以,是否辦理房屋過戶手續(xù),影響的是標的物的所有權是否依法轉(zhuǎn)移,而對買賣合同及其效力并無影響。另外從《城市私有房屋管理條例》第六條“……房屋所有權轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更時,須到房屋所在地房管機關辦理所有權轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更登記手續(xù)”的規(guī)定中也可以看出,所有權登記手續(xù)僅是房屋產(chǎn)權轉(zhuǎn)移的必經(jīng)程序,而不是買賣合同的有效條件,當事人未辦理登記手續(xù)不能認定房屋所有權發(fā)生轉(zhuǎn)移,但不能以此來認定買賣合同無效;另一方面,買賣合同是辦理所有權登記的必須證件之一,而無效合同是不能作為產(chǎn)權登記證件的。所以最高人民法院在有關的文件中所指的“買賣無效”應當理解為不發(fā)生所有權轉(zhuǎn)移的效力,在實踐中,如果將登記要件絕對化,不區(qū)分具體情況,則不利于保護善意一方當事人的利益,維護交易秩序和財產(chǎn)秩序。

  二、房屋買賣中房屋所有權轉(zhuǎn)移時間的認定

  這是一個處理房屋買賣糾紛中的又一重要環(huán)節(jié)。《中華人民共和國民法通則》第72條規(guī)定,按照合同或其他合法方式取得財產(chǎn)的,財產(chǎn)所有權從財產(chǎn)交付時起轉(zhuǎn)移,法律另有規(guī)定和當事人另有約定的除外。這一條是一般原則性的規(guī)定。一般認為,這里規(guī)定的當事人另有約定,只能是對于特定物買賣的約定,法律另有規(guī)定一般是指對于不動產(chǎn)買賣的規(guī)定。具體到私有房屋買賣上,農(nóng)村私房買賣合同,因這一方面國家目前還沒有專門的管理部門負責產(chǎn)權登記,一般的處理原則是:凡是買賣合同有效成立的,買賣發(fā)生在《土地管理法》生效之前的,應自交付時起轉(zhuǎn)移,反之,應自辦理完土地使用權屬變更登記手續(xù),取得宅基地使用權證書之日起轉(zhuǎn)移,而城市私有房屋買賣的所有權轉(zhuǎn)移則從房管部門變更登記之日起轉(zhuǎn)移。

  但在近幾年的司法實踐中,遇到了一些新的情況值得我們討論、研究。例如:一些房地產(chǎn)開發(fā)商(或公民個人)把自建的房屋售給公民個人,因管理制度上尚不夠完善,一直不組織辦理產(chǎn)權登記手續(xù),也有一些情況是銷售方也收取了辦理過戶手續(xù)的相關費用,但遲遲不予辦理相關手續(xù),而銷售方又將房屋賣給另一方,或購買方又將房屋賣給其他公民,該類房屋所有權從何時轉(zhuǎn)移呢?象這類情況,房屋未辦理產(chǎn)權登記的原因完全在銷售方或政府部門,而購房方毫無過錯和違約行為,故不能讓購房一方來承擔不利的法律后果,而且對于此類房屋的買賣如一律以未辦理登記而不承認產(chǎn)權轉(zhuǎn)移,既違反民法原理中的公平原則,也不利于經(jīng)濟關系的穩(wěn)定。故在處理此類糾紛時,應當根據(jù)《民法通則》第72條的一般性規(guī)定處理,自交付之日起所有權發(fā)生轉(zhuǎn)移,按照地方慣例和市場交易習慣,如賣房一方將自己一方的原有房產(chǎn)權證書或住房鑰匙等能夠控制、管理、居住、使用房屋的手續(xù)交付給了買房一方,就應當認定已經(jīng)交付,房屋所有權已發(fā)生了轉(zhuǎn)移。

  三、如何解決城鎮(zhèn)私有房屋中雙重買賣糾紛中存在的問題

  某商品房銷售中心或公民個人將自己的房屋首先銷售給了一方,之后又重復將該房賣給另一方,法律應當支持哪一方購房戶,這類糾紛在現(xiàn)實生活中也并不少見,這里要具體情況具體分析:1、如果先購房一方已進行了產(chǎn)權登記,后購房方未予登記,則可依法支持前者,認定后者的購房合同有效,由賣方承擔違約責任。2、如前、后兩方都進行產(chǎn)權登記,則應根據(jù)雙方產(chǎn)權登記的合法性進行審查或登記先后順序來認定各自的效力問題。3、如果前、后兩方均未辦理產(chǎn)權登記,前方的購房合同意思表示真實,買賣合同依法有效成立,雖未進行登記,但根據(jù)現(xiàn)實中分房、買賣房屋的交易慣例,交付了鑰匙、產(chǎn)權證書等,即購方就可對住房進行居住使用和控制,也并未有違反禁止性的法律規(guī)定,就應當認定為已經(jīng)交付,所有權已經(jīng)轉(zhuǎn)移。后者的購房合同也應認定為有效,但由于賣方已經(jīng)將合同約定的標的物轉(zhuǎn)移給他人,從而導致合同無法履行,賣方對其違約行為應承擔違約責任。4、如果前者未辦理過戶手續(xù),后者卻辦理了過戶手續(xù),那么就要看后者是否具有侵害前者債權的惡意,或具有與銷售方惡意串通的行為,或故意采用違法的、違背善良風俗的方法侵害前者的利益,即所謂的善意取得。如具有這些因素,也應認定后者的房屋買賣合同和產(chǎn)權登記有效,由賣方承擔違約責任。如不具備這些因素,則后者的產(chǎn)權變更登記的效力應當受到法律的維護,即不能否認已通過登記對房屋所享有的所有權,也只有這樣才能確認并保護因登記取得的權利,否則的話,產(chǎn)權登記的公信力難以維護。在司法實踐中,還有一個問題就是在保護后者對房屋的所有權時,會遇到一個矛盾,即前者可能對房屋進行裝修、修繕,這樣當后者要求交付房款時,前者即使已交付,也不能恢復原狀,或恢復原狀在經(jīng)濟利益上是極不合理的,如不恢復原狀,則前者對房屋所作的裝修不一定符合后者的需要,但在現(xiàn)實生活中往往是后者一定要求前者必須搬出,這里我們應當考慮到,前者也是有責任的,因為前者應當知道在自己辦理房屋產(chǎn)權登記前,自己還沒有在法律上取得對房屋的所有權,在此情況下,他冒然對房屋進行裝修,則應承擔這種不利的風險后果,但又要考慮到在前者的購房合同未被確認無效前,不能不說前者對房屋的占有是無法律依據(jù),筆者認為,除各方當事人依法請求返還財產(chǎn)或支付各種損失及各種費用外,裝修、修繕的相關費用前者也應當有權獲得補償,在必要時前者還可獲得搬出房屋的搬遷費用。

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