金某訴鄭某房屋買賣付款后未辦過戶手續要求確認買賣有效案
案情
原告：金某，男，廈門A貿易有限公司、豐臣工貿發展公司總經理。
被告：鄭某，男，原B國際貿易公司董事長兼總經理，住臺灣省高雄市三民區克武路264號。
B國際貿易公司(以下簡稱B公司)系被告鄭某在香港注冊的獨資公司，該公司于1995年10月31日結束營業。1988年7月，B公司購得廈門市海濱大廈第21層D座房屋，建筑面積173.55平方米，總價款港幣97萬元。1994年7月9日，B公司授權董新華與原告金某辦理該房產買賣事宜，雙方在未實地察看該房現場的情況下，簽訂了一份《購房合同》，約定：B公司將海濱大廈第21層D座賣給金某，該房建筑面積264平方米，使用面積174.3平方米，含附帶物：高級裝修、辦公桌、椅、柜等，及電話3部、傳真機、復印機等，總價款人民幣160萬元(其中房屋原值約港幣123萬元，另加裝修費及辦公通訊設備等費用20多萬元);B公司同年7月28日前交房，若未如期交房，每遲一天罰違約金5‰;本合同經公證后生效。7月11日，應董新華要求，雙方撤銷合同中約定的經公證后生效的條款。合同簽訂后，因B公司被法院在另案中判決其返還他人100多萬元債務，若逾期不付，法院將拍賣該房屋，金某根據B公司代表董新華的授意，向B公司廈門經貿發展總公司指定收款單位廈門日勝公司前期匯款人民幣33.8萬元抵作房款。隨后，金某又分別于1994年7月21日、7月25日和7月30日支付給董新華房款美元63500元(折人民幣548227.25元)、人民幣15萬元、人民幣1萬元及港幣24070元(折人民幣26862.12元)。董新華以B公司的名義對上述款項開具了收據。金某與董新華因業務往來，金某還支付或借給董新華31萬余元，董新華表示這些款項由其自行承擔。因B公司貸款將房產證抵押在銀行，至同年10月4日，金某拿到該房的原所有權證明，發現該房建筑面積實為173.55平方米，即向董新華提出異議。同年11月10日，金某開始使用管理該房至今。
雙方因為辦理產權過戶手續未達成協議，金某向廈門市思明區人民法院起訴，要求確認該房歸其所有，由B公司返還多收取的房款及承擔逾期交房的違約責任。因B公司經公告送達未到庭參加訴訟，一審法院依法缺席判決，并公告送達判決書。B公司不服提出上訴。二審法院經過開庭審理，以事實不清、證據不足發回重審。
一審重審期間，因B公司已結束營業，鄭某承擔參加訴訟。 原告金某訴稱：其與被告于1994年7月9日簽訂購房合同，約定由被告將海濱大廈21層D座(建筑面積264平方米)的房屋賣與原告，價格160萬元，于同年7月28日交付房屋。原告陸續支付了148萬余元，但被告卻一再違約，遲至1994年11月10日才交付房屋。原告至此才發現房屋實際面積與合同約定面積不同。現要求確認房屋買賣有效，被告返還多付房款42萬余元，并按每日5‰支付逾期交房的違約金。 被告鄭某答辯稱：其授權董新華與原告簽訂購房合同。但此后，原告僅陸續支付了部分款項。原告與董新華之間尚有個人生意往來，原告所述的148萬余元中有一大部分系董新華與原告的個人款項，應予以剔除。房屋至今尚未辦理過戶手續。現要求確認房屋買賣關系無效，將購房款返還給原告。購房合同尚未發生法律效力，不存在違約金問題。 審判 思明區人民法院認為：原告與B公司簽訂購房合同后，雖已交付了大部分房款，并實際使用和管理了訟爭房屋，但雙方至今未能前往房管部門辦理產權轉移過戶手續，現賣方反悔，應解除原告與B公司之間的房屋買賣合同，雙方應各自返還因此而取得的財產。雙方對此均有過錯，應當各自承擔相應的責任。B公司系在香港地區成立的個人企業，且已結束營業，依法應由其業主鄭某行使權利、承擔義務。雖然原告支付的款項憑證上均蓋有B公司的公章，但原告與B公司代理人之間除該房屋買賣行為之外，還有個人其他款項往來，在原、被告雙方對款項系屬購房款或個人款有異議的情況下，只有注明“香港B國際貿易”字樣，真正用于房屋買賣和為被告支出的款項，才可確認為購房款，其余應視為董新華等人與原告之間的法律行為，應依法另行處理。董新華表示林炳生、劉楚、涂永紅的欠款由其承擔，予以采納。對于董新華的個人欠款，原告應另行向董新華追討。原告稱其支付給董新華、林炳生等人的款項全部為購房款，缺乏相應證據，不予采納。原告經被告代理人要求匯往經貿發展總公司指定收款單位的款，系用于償還被告欠經貿發展總公司的債務，故應將該款視為購房款。
根據國務院國發(1983)194號《城市私有房屋管理條例》第九條第二款，《中華人民共和國民法通則》第六十一條第一款的規定，該院于1997年7月23日判決： 一、原告金某與B公司之間的房屋買賣關系無效;原告金某應于本判決生效后二個月內將上述房屋及屬于被告的設施歸還被告鄭某管理、使用。 二、被告鄭某應于原告搬遷之日返還原告金某房款1073089.37元。
一審宣判后，原告金某不服，向廈門市中級人民法院提起上訴，訴稱：
(1)上訴人與被上訴人1994年7月9日所簽購房合同，上訴人已支付大部分款項，被上訴人也于1994年11月10日實際將房屋交付上訴人使用，該合同依法成立，并已大部分實際履行，應屬有效合同。一審法院以未辦理產權過戶為理由，判決合同無效是錯誤的。依據經濟合同法和最高人民法院《關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見(試行)》的有關規定，合同經過協商一致就成立，被上訴人的該財產所有權雖未按協議轉移，但反悔無正當理由，且合同能夠履行，即具備補辦過戶手續的條件。請求撤銷原審判決，判令被上訴人繼續履行購房合同。
