案情回放
樊某與顧某于2003年10月1日訂立房屋買賣合同一份，合同約定：樊某將座落于建設鎮鎮南路、在鎮村鎮建設用地上建造的建筑面積為339平方米的住宅樓一幢，以人民幣20萬元賣給顧某；如單方違約，承擔違約金2萬元；合同自訂立之日起生效。嗣后，樊某在房地產中介機構的介紹下，又以27萬元將同一幢住宅樓賣給了韓某、童某。顧某以樊某毀約造成其損失為由，向法院提起訴訟，請求樊某賠償損失兩萬元。
對該案如何處理，第一種意見認為，由于該房屋的建房所用土地為集體土地，按規定宅基地使用權不是轉讓，所以房屋買賣應認定為無效。按照合同無效的法律規定雙倍返還，造成損失的按各自的過錯程度承擔相應的責任。第二種意見認為，樊某一物二賣，樊某應對第一次買賣合同承擔締約過失責任，即承擔顧某為訂立履行該合同所造成的損失。第三種意見認為，第一份房屋買賣合同有效，樊某應當承擔賠償損失的責任。
案件評析
筆者同意第三種意見，理由如下：
一、雙方訂立的合同合法有效
1、出售房屋的主體并非法律所限制的對象。2004年8月28日修訂的土地管理法第六十二條規定，農村農民一戶只能擁有一處宅基地，其建住宅應盡量使用原有的宅基地和村內空閑地，農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。從本條規定看，法律禁止的是農村村民申請建兩處住宅，并沒有限定農村住房轉讓的主體資格。《土地管理法》第六十三條規定：“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。”該條規定有兩方面的法律含義，一是禁止土地使用權出讓、轉讓或出租的范圍是指農業土地改變用途為非農業，這是國家保護耕地的需要；二是原來就是非農土地的出讓、轉讓或出租的，法律未作禁止性規定的，應當認定為非農用地（包括農村房屋、農民宅基地）可以出讓、轉讓或出租。
2、農村房屋的業主有權處分自己的房產。根據現行法律和政策，農戶經批準取得的建房用地是依國家強制力作保證取得的，具有生存意義的權利。雖然土地性質是集體的，但經批準確定給農戶使用后，集體對這部分土地非經法定程序已無權處分，農民對該土地已經取得了長期使用的權利，不但農戶自己可以使用，其子女也可以通過繼承繼續使用。房隨地走，如遇房屋拆遷，它也不會因土地屬性為集體所有而改變補償費的收益主體，土地補償費仍歸房屋所有權人所有。因此，農村房屋的業主處分自己的房產既不損害國家利益，也不損害集體利益和第三人利益，其對自己的房產擁有獨立的處分權。
樊某出售的房屋與農村宅基地建房還有所不同，它是根據當時上海市鼓勵建設農村小集鎮而興建的，各地鄉鎮都有該類房屋，是鄉政府加快集鎮建設、擴大集鎮范圍的具體措施，對建房對象并無限制，它在合同上標明歡迎各屆人士進鎮落戶。如果程序、手續上存在一定障礙的話，這是政府行為，責任在政府，與建房戶無涉。本案事實上樊某與顧某訂立買賣合同后，樊某并非因買賣主體不符而反悔，而是為圖更大利益而反悔。
3、買賣房屋未辦理過戶手續不影響合同的效力。農村房屋買賣后是否辦理過戶審批手續不是房屋買賣合同的有效要件，所以未辦理過戶登記手續不影響買賣合同的效力。根據我國《合同法》第四十四條規定：“依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規規定應當辦理批準、登記等手續生效的，依照其規定。”所以，依據該規定需辦理批準、登記等手續后生效的合同，必須有法律或者行政法規上的依據，地方法規或規章都不能作為認定合同需依法登記后生效的依據。沒有辦理過戶登記手續，是房屋買賣合同未履行完畢，并不影響合同的效力。
