廣東廣州市某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與廣東廣州市海珠區(qū)某公司等合作建房糾紛上訴案
上訴人(原審被告)：廣州市某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地廣東省廣州市人民北路**號環(huán)球廣場**室。
法定代表人：吳某龍，董事長。
委托代理人：方某明，廣州市某律師事務(wù)所律師。
委托代理人：王某梅，北京市偉拓律師事務(wù)所律師。
被上訴人(原審原告)：廣州市海珠區(qū)某公司，住所地廣東省廣州市海珠區(qū)下渡路**號。
法定代表人：傅某某，經(jīng)理。
委托代理人：許某宏，廣東某律師事務(wù)所律師。
原審第三人：廣州市海珠區(qū)人民政府某街道辦事處，
住所地：廣東省廣州市海珠區(qū)下渡路**號。
法定代表人：司徒某，主任。
委托代理人：許某宏，廣東某律師事務(wù)所律師。
原審第三人：廣州市海珠區(qū)某工業(yè)公司，住所地廣東省廣州市新西下渡路**號。
負(fù)責(zé)人：黎某錦，經(jīng)理。
委托代理人：許某宏，廣東某律師事務(wù)所律師。
上訴人廣州市某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱某公司)為與被上訴人廣州市海珠區(qū)某公司(以下簡稱富港公司)、原審第三人廣州市海珠區(qū)人民政府某街道辦事處(以下簡稱某辦事處)、廣州市海珠區(qū)某工業(yè)公司(以下簡稱工業(yè)公司)合作建房糾紛一案，不服廣東省高級人民法院(1998)粵法民初字第9號民事判決，某本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。
經(jīng)審理查明：1992年7月18日，工業(yè)公司經(jīng)廣州市城市規(guī)劃局批準(zhǔn)征用河南下渡村東南地段土地20203平方米興建廠房。1994年12月9日，工業(yè)公司和某辦事處共同某戴某國副市長寫信，要求將上述土地在保留7畝建輕電工廠的條件下，其余土地擬改變使用性質(zhì)為商品房、商業(yè)廠房，與某公司共同合作開發(fā)。同年12月19日，某公司某某辦事處支付合作定金100萬元，后某辦事處將該定金退還某公司。同年12月30日，某辦事處與某公司簽訂《合作開發(fā)商住樓協(xié)議書》，約定：合作開發(fā)地點(diǎn)位于廣州市海珠區(qū)下渡路東側(cè)，征地面積20203平方米，擬興建多棟多層商住樓;某辦事處負(fù)責(zé)提供該建設(shè)用地，某公司負(fù)責(zé)建設(shè)所需的資金和交納包括土地有償使用費(fèi)等有關(guān)稅費(fèi)。某公司將開發(fā)所得的利益中，提供3000萬元給某辦事處建設(shè)輕電廠房，余下利益歸某公司擁有。當(dāng)日，某公司就同一地塊又與富港公司簽訂《合作開發(fā)商品住宅樓協(xié)議書》，約定：擬興建6棟多層住宅樓及2棟輕電工業(yè)廠房，總建筑面積約5.5萬平方米與部分地下室(以規(guī)劃局批準(zhǔn)面積為準(zhǔn));富港公司負(fù)責(zé)提供全部建設(shè)用地，負(fù)責(zé)征地費(fèi)用和清理建設(shè)用地內(nèi)障礙物的一切費(fèi)用，達(dá)到地平路通的開工條件，負(fù)責(zé)處理建設(shè)用地周圍各有關(guān)單位與征地有關(guān)的一切遺留問題，負(fù)責(zé)繳納所分得樓房面積的營業(yè)稅，交易稅及銷售所發(fā)生的稅費(fèi)，協(xié)助某公司辦理各項(xiàng)開發(fā)手續(xù)，解決施工中發(fā)生的問題及驗(yàn)收工作，派員協(xié)助監(jiān)督工程進(jìn)度的管理等，富港公司自留部分土地建廠房的工程款及稅費(fèi)由其自理。某公司主要負(fù)責(zé)項(xiàng)目的設(shè)計、立項(xiàng)、報建等一切與開發(fā)有關(guān)的工作，按協(xié)議要求籌措和支付全部建設(shè)的各項(xiàng)資金、國有土地有償出讓金及交繳各項(xiàng)稅費(fèi)，負(fù)責(zé)施工管理工作并通過市有關(guān)部門的竣工驗(yàn)收交付使用等;樓房建成后，先扣除公建配套和住宅某區(qū)管理服務(wù)所需部分，余者物業(yè)按48:52(即富港公司占48%，某公司占
52%)分成。雙方按垂直分配的原則分配房屋，具體方位的分配待規(guī)劃圖紙審定后協(xié)商處理。臨26米路段的商鋪，均按以上比例劃分，一方占南邊，一方占北邊。富港公司要在某公司辦理完建設(shè)許可證和施工許可證之前，處理好與土地使用有關(guān)的事項(xiàng)，某公司應(yīng)在領(lǐng)取施工許可證或臨時施工許可證之日起，兩個月內(nèi)完成三通一平工作。計劃在1995年6月初從挖第一根樁起，整個工期為30個月除(人力不可抗因素外)，到期沒完成，某公司應(yīng)將富港公司分得的房屋按當(dāng)時市場的中上售價一次性將房款付給富港公司。雙方又約定，本協(xié)議簽訂后，由富港公司委托某公司與某辦事處(即征地方)簽具"某與某"雙方合作協(xié)議
書，并辦理公證，公證后某公司7天內(nèi)即某富港公司付100萬元履約定金，合同同時生效。本協(xié)議是該項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的雙方共同遵守的法律依據(jù)，任何一方與其他單位簽署的有關(guān)該項(xiàng)目的合同、協(xié)議條款與本協(xié)議條款有抵觸時，以本協(xié)議為準(zhǔn)，其他合同、協(xié)議無效。同時富港公司須持有某辦事處征地方的委托書，并委托某公司具體實(shí)施開發(fā)事宜。雙方還就其他事項(xiàng)進(jìn)行了約定。
1995年7月21日，某公司取得前述20203平方米土地中的13543平方米土地的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》建設(shè)商住樓。經(jīng)某公司與富港公司共同申請，1996年9月10日，廣州市國土局以穗國土建用函字〔1996〕第140號文復(fù)函某公司和富港公司，將原核準(zhǔn)工業(yè)公司使用的海珠區(qū)下渡村東南地段土地改由某公司和富港公司共同使用，核準(zhǔn)用地面積為13543平方米。同年12月31日，某公司和富港公司共同與廣州市國土局簽訂了《廣州市國有土地使用權(quán)出讓合同》，約定由廣州市國土局將海珠區(qū)下渡路東側(cè)13543平方米的土地出讓給某公司和富港公司建設(shè)商住樓，土地出讓金為1557.0513萬元。1997年3月10日，某公司和富港公司取得13543平方米土地的《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》。當(dāng)月某公司領(lǐng)取了雅景苑工程37289平方米的《商品房預(yù)售許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。同年5月8日，某公司與富港公司又簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》，約定：由于某公司在開發(fā)建設(shè)期間增加了費(fèi)用，富港公司同意在分得的
48%物業(yè)中劃出1100平方米住宅建筑面積給某公司。雙方還約定了具體的房屋分配方案等。1998年7月，富港公司以某公司拒付售房款為由起訴至一審法院，請求判令某公司償付售房款27973784.46元及其利息損失，判令某公司完全履行合同，將富港公司所有的房屋折價90311204元一次性償付與富港公司并賠償相應(yīng)的利息損失。
另查明：富港公司曾出具委托書，委托某公司代售富港公司按雙方合作合同約定應(yīng)分得部分的房屋。某公司共代理富港公司銷售房屋123套(具體房號詳見一審判決書附表)，房款總額為36337925元。到1999年5月31日止，某公司實(shí)際收到房款31880318.24元，轉(zhuǎn)付給富港公司房款6132915元。雙方在一審法院審理期間協(xié)議：對某公司代理富港公司銷售的123套房屋應(yīng)支付的各種費(fèi)用一次性從某公司已收取的銷售房款中扣除(富港公司應(yīng)支付的所得稅款暫不扣除，但富港公司保證由其支付)，某公司還應(yīng)退還富港公司房款21450457.77元。再查明：1999年1月28日，某公司和富港公司與廣州市國土局共同簽訂《廣州市國有土地使用權(quán)出讓補(bǔ)充合同》，約定因規(guī)劃調(diào)整后的總建筑面積為50847平方米，雙方應(yīng)補(bǔ)交國有土地使用權(quán)出讓金4037719元，同時約定了付款方式等。同年2月8日、9日，某公司取得面積共46176平方米的雅景苑《商品房預(yù)售許可證》。雅景苑A座工程于1996年10月16日開始施工，A、B座于1998年9月3日取得廣州地區(qū)建設(shè)工程質(zhì)量安全監(jiān)督站頒發(fā)的《建設(shè)工程質(zhì)量認(rèn)定書》，C座房屋工程已基本竣工，并通過初步驗(yàn)收。
