隨著社會的快速發(fā)展，城市郊區(qū)正逐步納入城市化的進程。在這種城市快速擴張的大背景下，土地、房屋的增值成為客觀現(xiàn)實。在利益刺激下，多年前私下流行的農(nóng)村房屋買賣突起波瀾，買賣雙方糾葛不斷。
最為典型的例子是北京"畫家村"事件。李某是在北京通州宋莊購置房屋的眾多畫家中的一位。2002年時，李某購買馬某的房屋和院落只用了45000元。但是，由于近年房價的上漲，宋莊地區(qū)的商品房價格已經(jīng)從當(dāng)初的每平方米1500元，飆升至如今的每平方米7500元。如馬某一樣低價賣掉房子的很多農(nóng)民，開始后悔當(dāng)初"沒有遠見"，紛紛主張以往的房屋買賣合同無效。
李某是宋莊"畫家村"中第一個領(lǐng)到判決書的畫家，在李某與馬某的交鋒中，北京市第二中級人民法院終審認(rèn)定"城市居民不得買賣農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員的住房"，判決房屋買賣合同無效，李某90天內(nèi)騰房，而馬某支付李某9.3萬余元的補償款。但二中院的判決同時指出，馬某是導(dǎo)致該協(xié)議無效的主要責(zé)任方，李某可就賠償問題另行主張。
李某的代理人指出，馬某當(dāng)初在賣房時明知農(nóng)民房及宅基地禁止流轉(zhuǎn)的規(guī)定，但是為了追逐利益，仍然將房地出售。如今房價上漲，馬某又利用國家法律和政策的規(guī)定，要求退房以謀取更大利益，實屬有失誠信的行為。
法官視點：在農(nóng)村房屋買賣糾紛的處理中，很關(guān)鍵的問題是如何認(rèn)定農(nóng)村房屋買賣合同的效力。根據(jù)我國土地管理法規(guī)定，宅基地使用權(quán)系農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員的福利性待遇，與農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員的身份緊密相連，且一戶只能有一處宅基地。而且，國家政策一直以來屢屢強調(diào)農(nóng)村房屋不得進行買賣。2007年12月，國務(wù)院常務(wù)會議再次強調(diào)：城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或"小產(chǎn)權(quán)房"。物權(quán)法明確規(guī)定：宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定。此處的"國家有關(guān)規(guī)定"當(dāng)然包括相應(yīng)國家政策。
從司法實踐來看，法院對于農(nóng)村房屋買賣，一直以來秉持著以認(rèn)定合同無效為基本原則，以認(rèn)定合同有效為例外的處理方式。前文提到的李某一案即是實例之一。而在筆者親自處理的近30件農(nóng)村房屋買賣案件中，除少數(shù)案件根據(jù)具體情況未支持出賣方要求認(rèn)定合同無效的請求外，絕大多數(shù)案件均認(rèn)定房屋買賣合同無效。
在農(nóng)村房屋買賣合同被確定無效后，如何對出賣人及購房人的權(quán)益進行平衡，進行妥善處理，是法律面臨的又一道難題。從筆者所審理案件的基本情況來看，房屋買賣基本發(fā)生在六七年前，有的甚至發(fā)生在10年以前;從合同履行情況來看，房屋買賣合同簽訂后，出賣人交付了房屋，購房人入住并給付了房款，但基本上未辦理宅基地使用權(quán)變更登記手續(xù)，購房人未取得登記在其名下的集體土地建設(shè)用地使用證;在買賣后，購房人往往存在裝修、翻建、改建房屋等行為。
因此，法律在面對農(nóng)村房屋買賣合同糾紛時，必須充分考慮農(nóng)村房屋買賣的背景，綜合權(quán)衡買賣雙方的利益。在合同無效后果的處理上，要全面考慮合同無效對雙方當(dāng)事人的利益影響，尤其是出賣人因土地升值或拆遷、補償所獲利益，以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價格的差異造成的損失兩方面因素，平衡買賣雙方的利益;對于購房人已經(jīng)裝修、翻建、擴建房屋的情況，應(yīng)對購房人的投入進行補償;在讓購房人返還、騰退房屋的同時應(yīng)當(dāng)注意為購房人留出合理的騰退時間，購房人確實無房居住的，應(yīng)當(dāng)予以妥善安置。
在具體的司法實踐中，在認(rèn)定買賣合同無效的情形下，為平衡買賣雙方利益，法院往往委托評估機構(gòu)對房屋現(xiàn)值以及房屋所在土地的區(qū)位補償價同時作出評估。對房屋已經(jīng)增值的部分，由出賣人對購房人進行相應(yīng)賠償;對于購房人支付的購房款，適當(dāng)考慮與購房人應(yīng)當(dāng)支付的房屋使用費進行折抵，如有余額，由出賣人予以返還;對于區(qū)位補償價部分，一般按照出賣人承擔(dān)主要責(zé)任、購房人承擔(dān)次要責(zé)任的原則，由出賣人對購房人進行賠償。當(dāng)然，上述是司法實踐對農(nóng)村房屋買賣進行具體處理的一般原則，由于具體案情不同，在個案的處理結(jié)果上必然會存在一定差異。
