借他人名義買房的法律風(fēng)險
借名買房，是指房屋的實際出資人借用他人名義購房，并以他人名義登記房屋所有權(quán)的行為。房屋的實際出資人為事實購房人或者真正購房人，被借名之人為登記購房人。
實際出資人為何以他人名義登記房屋產(chǎn)權(quán)呢，一般是出于以下原因：
（1）規(guī)避法律或者政策：購買房產(chǎn)需要一定的資格，事實購房人沒有資格購買，而登記購房人具有資格購買是最常見的情形。比如，有些人不具備購買經(jīng)濟適用房的條件又想買這樣的房屋，就只能借他人名義買房。
（2）轉(zhuǎn)移財產(chǎn)逃避債務(wù)：債務(wù)人不履行到期債務(wù)的，債務(wù)人有權(quán)要求債務(wù)人以其所有的動產(chǎn)或不動產(chǎn)償還債務(wù)。有些債務(wù)人為了隱匿財產(chǎn)，惡意躲債，事先就把房屋登記在他人（一般是親人）名下，給債務(wù)人和法院以自己無財產(chǎn)的假象。
（3）貪圖便宜享受優(yōu)惠：比如，只有具有城鎮(zhèn)戶口的在崗職工，才能享受住房公積金貸款。購房人沒有資格辦這種貸款，于是以別人的名義辦理公積金貸款。
（4）簡便手續(xù)，減少稅費：比如，父母為了逃避將來有可能開征的遺產(chǎn)稅以未成年人的名義購買房屋等等。
而在法律上，借名買房中存在著諸多風(fēng)險，比如：（1）登記購房人反悔不承認借名買房之事或者登記購房人死亡，其繼承人不了解借名之事、不承認借名之事。（2）第三人對登記購房人轉(zhuǎn)移房產(chǎn)給事實購房人的行為提出異議，實踐中，借名買房雙方進行約定時，事實購房人認為借名與登記購房人的配偶沒有關(guān)系，真正的房主是自己，但登記購房人的配偶往往以《婚姻法》的規(guī)定提出異議，否認借名買房的事實，確認該房產(chǎn)為夫妻共同財產(chǎn)。（3）房產(chǎn)被登記購房人處分（轉(zhuǎn)讓或抵押）或被法院執(zhí)行。
借名買房合同是否合法有效呢？事實購房人如何保護自己的利益呢？
我認為，如果存在惡意規(guī)避法律或者政策的行為，借名買房合同不具有法律效力，比如不具備資格購買經(jīng)濟適用房的行為。在司法實踐中，法院在審理此類案件時，一般都認為借名買房合同無效，法院會按照房屋買賣合同和房屋所有權(quán)證認定爭議房屋的購房人和所有權(quán)人。
如果不存在惡意規(guī)避法律或者政策的行為，如果借名買房合同是當事人自愿簽署，奉行合同自由的原則，借名買房合同應(yīng)具有法律效力。但該合同最好注明：“經(jīng)雙方協(xié)商以甲方的名義購房，本房屋由乙方出資購買，房屋所有權(quán)歸乙方，與甲方無關(guān)。” 而且，需要留存足夠的證據(jù)，比如出資的原始憑證，如存折、購房發(fā)票等等。因為，一旦登記購房人事后反悔，如果有足夠的證據(jù)證明該房屋是借名買的，實際產(chǎn)權(quán)人是事實購房人。事實購房人有可能得到法院支持，房屋登記不實可最終得以糾正。但是，如果沒有足夠的證據(jù)，而產(chǎn)權(quán)證又是登記購房人的，事實購房人只能主張事實上的借款關(guān)系要求登記購房人返還房款。
另外，即便借名買房合同是有效的，但登記購房人違反該約定將該房轉(zhuǎn)讓或抵押給第三人，第三人因此取得房產(chǎn)，事實購房人并不能追回該房產(chǎn)。因為根據(jù)《物權(quán)法》善意取得的制度，第三人出于善意而信賴不動產(chǎn)登記簿或房屋所有權(quán)證書的內(nèi)容，并且轉(zhuǎn)讓時已支付合理的價格，同時，轉(zhuǎn)讓后已依法登記，因而取得房屋所有權(quán)，應(yīng)受到法律的保護。事實購房人僅有權(quán)向登記購房人要求賠償。
至于登記購房人不能清償?shù)狡趥鶆?wù)，債權(quán)人申請法院強制執(zhí)行，法院以不動產(chǎn)登記為依據(jù)，查封并拍賣該房產(chǎn)，致使事實購房人喪失對房屋的所有權(quán)。如果借名買房合同無效，已經(jīng)付款的事實購房人只能向登記購房人要求返還購房款，如果借名合同有效，事實購房人在執(zhí)行過程中可以向法院提出執(zhí)行異議，對被執(zhí)行的房產(chǎn)主張權(quán)利并要求法院停止執(zhí)行。根據(jù)《民事訴訟法》的規(guī)定，執(zhí)行員對案外人提出的異議，按照法定程序進行審查，理由不成立的，予以駁回；理由成立的，由院長批準中止執(zhí)行。
從上面的分析，可以看出，借名買房， 會涉及到許多法律問題，也存在許多風(fēng)險，因此，建議大家盡量不要借名買房為妙。
