買房落戶口引發(fā)的糾紛
因為戶口而引發(fā)的糾紛在二手房買賣過程中非常常見，這應(yīng)該引起購房者的充分注意。但是在實際中，戶口往往不被人重視。
不要讓戶口成為購房的“絆腳石”，這需要購房者認(rèn)真對待。
“因戶口發(fā)生的糾紛，在二手房買賣過程中非常常見，”不管是律師，還是二手房中介行業(yè)的從業(yè)人員，都這么認(rèn)為。
“其他的糾紛都有辦法解決，而對于戶口糾紛，至今卻沒有一個好的解決辦法，”這不光只是購房者的困惑，也是律師的困惑。
但在實際二手房買賣過程中，購房者往往會忽略戶口這個重要的環(huán)節(jié)。業(yè)內(nèi)人士告訴記者，一般購房者在談判時，只是關(guān)心房價、贈送等這些與經(jīng)濟利益相關(guān)的項目，而對“戶口”卻只字不提。
于是戶口成為二手房買賣過程中最讓人撓心的事。
戶口問題很容易遭到忽視
小程是一家房產(chǎn)公司的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，根據(jù)他的回憶，從未發(fā)現(xiàn)過一位在談判中率先提到戶口問題的購房者。小程告訴記者：“購房者一般都只會問房價，還有贈送的項目，如物業(yè)維修基金、家裝電器等，而不會去了解戶口中有多少人，何時遷走。”
住商不動產(chǎn)法務(wù)郭韌對此表示，戶口是最容易遭到購房者忽視的一個重要因素。而本刊后文中提到的三個具體案例，都有一個共同特點，就是在購房時沒有詳細(xì)調(diào)查戶口情況。律師們也表示，在二手房買賣過程中，由戶口引發(fā)的糾紛，主要還是跟購房者的疏忽有很大的關(guān)系。
但是戶口糾紛卻是二手房買賣過程中，最容易出現(xiàn)糾紛的環(huán)節(jié)。一提到在二手房買賣過程中因戶口引發(fā)的糾紛，上海東方正義律師事務(wù)所的朱海嬰律師便大為感嘆：“實話告訴你，因為戶口而引發(fā)的糾紛真的是罄竹難書。”
因為戶口方面的糾紛不能作為民事案件，法院不會受理此類訴訟，所以記者無從通過法院了解到戶口糾紛在整個二手房糾紛中到底占到多大的比例。但根據(jù)一些中介公司的統(tǒng)計，因戶口而產(chǎn)生的糾紛占所有二手房買賣糾紛近3成的比例。
郭韌說：“在二手房買賣過程中，合同履行是最大的糾紛源，而由戶口引發(fā)的糾紛則占合同履行糾紛的大頭。”
據(jù)了解，戶口糾紛的根源在于上家戶口無法及時遷出，導(dǎo)致下家戶口無法遷入。“這是由于我們國家現(xiàn)行的戶籍管理制度引起的，”朱海嬰律師如此認(rèn)為。此前就二手房交易而言，戶口遷移的規(guī)定是這樣的：只有上家的戶口從房屋中遷出之后，下家的戶口才能遷入。而上家戶口遷出的前提條件是有落戶的地方。
郭韌說：“一旦上家沒有找到落戶的地方，比如在賣房之后沒有買房，或直系親屬不同意上家落戶，那么上家的戶口只能留在原房屋內(nèi)，導(dǎo)致下家的戶口遷不進(jìn)去，產(chǎn)生糾紛在所難免。”
此前戶口糾紛難解決
而最讓人頭痛的是，戶口方面的糾紛至今沒有找到一個好的解決辦法。
朱海嬰律師曾經(jīng)接待了很多有關(guān)戶口糾紛的案子，但她不主張通過訴訟這個途徑來解決，因為她知道，法院是不會受理這類訴訟的。這是由于戶口糾紛不能作為民事糾紛來處理。這不光在之前是這樣，現(xiàn)在還是這樣。
對此，上海市高級人民法院對此已做出明確的規(guī)定。在去年年底，上海高院出臺了《關(guān)于審理“二手房”買賣案件若干問題的解答》，其中對戶口糾紛做出如下規(guī)定：
對于“二手房”買賣中，當(dāng)事人約定出賣人遷出戶口，并由買受人遷入戶口，但嗣后因出賣人拒不遷出戶口而引發(fā)糾紛的，我們已在2003年第3期《民事法律適用問答》中，對此問題作了明確，但實踐中仍有不同理解。經(jīng)研究，我們認(rèn)為，當(dāng)事人雖在買賣合同中就戶口遷移事宜作出了約定，但戶口遷移涉及相關(guān)行政部門的審批制度，屬于行政管理范疇，不屬于民事案件的受理范圍。經(jīng)釋明后，當(dāng)事人仍堅持主張遷移戶口的，應(yīng)裁定不予受理或駁回起訴。
對此，律師認(rèn)為，如果一旦發(fā)生戶口方面的糾紛，被侵害一方無法通過有效途徑解決這個問題。朱海嬰說：“法院不受理這類訴訟，而下家又沒有別的途徑強制要求下家將戶口遷出，他們只有等待，這是一種無奈的選擇。”
現(xiàn)狀仍不容樂觀
目前，戶口糾紛已有了變通的解決辦法。記者了解到，陳先生去年年底在嘉定區(qū)內(nèi)購買了一套住房，辦理戶口遷移時，他曾征詢當(dāng)?shù)嘏沙鏊欠裥枰霞乙煌皝磙k理。但是得到的答復(fù)是不需要。因為上家是否遷出，對他落戶沒有影響。
記者咨詢了滬上部分派出所，得到的答復(fù)不大一樣，如盧灣區(qū)淮海中路派出所戶籍受理處的工作人員則稱，目前原則上還是要求上家遷出之后，才能遷入下家的戶口。而記者從徐匯區(qū)、嘉定區(qū)一些派出所的戶籍受理處則了解到，可以暫時將上家的戶口凍結(jié)，封存下來，將下家的戶口遷入進(jìn)來，等待合適的時機，再將上家的戶口遷出。
但是，這被看作是一種權(quán)宜之計。朱海嬰用吃驚來描述她當(dāng)初了解到這種做法的情形，她說：“這只是一種變通的做法，僅僅能夠起到頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳的作用。而對于由戶口而帶來的糾紛，無法從根本上起到很好的解決效果。”她推測，這種辦法有可能會引發(fā)新的糾紛。
記者從知情人士處了解到，這種辦法是在2005年7月份出臺的，沒有公開宣布，只做不說。但是通過一段時間實行之后，發(fā)現(xiàn)這種辦法存在一定的問題，比如有些涉及到動遷補償時，對于這種尚未及時遷出的戶口如何處理，沒有很好的解決辦法。
這位人士說：“本身市內(nèi)戶口遷移方面的問題比較復(fù)雜，方案在實行過程中由各區(qū)具體職能管理部門掌握，但是在實際實施過程中，出現(xiàn)了很多問題，說明這種辦法還是存在一定的缺陷的。”
雖然已經(jīng)有人大代表提出取消戶籍，實行“綠卡制”，但是中國的戶籍改革是一個循序漸進(jìn)的過程，因此戶籍制度在未來很長時間內(nèi)將仍然存在。朱海嬰表示，只要戶籍制度仍然存在，那么在二手房買賣過程中由戶口而引發(fā)的糾紛就會繼續(xù)存在，而無法得到解決的現(xiàn)狀仍然會在相當(dāng)長的時間內(nèi)存在。
而對于購房者來說，如何保護(hù)自己的權(quán)利不受影響，律師建議防患于未然才是一個較為適用的辦法。有律師建議在簽訂房屋買賣合同時，就明確約定有關(guān)戶口遷移的條款，并約定具體的違約責(zé)任。“只有以這種方式，來變通保護(hù)自己的權(quán)利了，”朱海嬰如此表示。
