一、房屋買賣的類型
我國現居住的房屋大致可分為政府組織建設的經濟適用房、廉租房、限價房、單位集資建房、公房改制后的房改房、個人所有的私有房、再次交易的二手房、商品房、“小產權房”。其中，進入流通最多的是城市商品房、二手房、農村“小產權房”。不妨將房屋買賣合同與商品房買賣合同簡要比較，便于正確理解。房屋是指建筑于土地之上的供人居住和從事營業或者其他社會活動的建筑物。房屋買賣合同是指出賣人將房屋交付并轉移所有權于買受人，買受人支付價款的合同。由于其標的物是房屋屬不動產交易，除符合賣方交房、買方付款這一交付形式外，還必須辦理所有權轉移登記手續，這是房屋買賣合同區別于其他買賣合同的關鍵之處。商品房買賣合同是特指房地產開發企業尚未建成或者已竣工的房屋。它必須是由房地產開發企業建設，包括尚未建成和已竣工的房屋，并且公開出售。商品房買賣是是交易中的主流，但僅是其中的一種。
二、房屋買賣糾紛面面觀
由于房屋買賣涉及法律法規較多，不同于生活中的其他交易。而交易當事人由于風險意識差、法律知識不足、故意規避政策等原因，以及行政主管機關監管缺位，相關立法不完善，致使很多房屋買賣留下隱患，形成離奇復雜的糾紛。
陰陽合同逃稅款。現實一些房屋買賣中，買賣雙方常常會簽訂價格不同的兩份合同，這就是所謂的“陰陽合同”。“陽合同”，系房屋買賣中，由雙方簽訂后向有關部門備案的那份合同，價格一般都很低。這種合同雖然符合合同成立的形式要件，但其實際上是通過虛假降低合同標的價格的方式，欺騙登記部門，目的是少繳稅金。這一做法客觀上損害了國家利益，違反了我國稅收法律法規，根據民法通則第58條、合同法第52條的規定，“以合法形式掩蓋非法目的的，合同無效”，法院一般都判定其無效，不具有確定雙方權利義務關系的效力。所謂“陰合同”，則是雙方當事人私下簽訂并實際履行的合同，價格一般都符合市場行情，充分反映了雙方當事人的真實購買價格和意圖。現實中，法院一般都確認“陰合同”具有合同效力，可以成為確定民事權利義務關系的基礎。“陰陽合同”在二手房買賣中出現較多，鑒于買賣雙方簽訂“陰陽合同”的行為嚴重違反了我國稅收管理規定，有關部門查實后，如果屬于一般偷稅行為，行政機關有權給予罰款、拘留等行政處罰;如果偷稅數額較大、次數較多，則可能構成犯罪。同時，買賣雙方簽訂“陰陽合同”后，雖然也可能有一部分人僥幸蒙混過關，但由于這類合同大多都存在未經登記不辦證、很不規范、約定不明甚至只是口頭約定等情況，履行過程中很容易出現矛盾。
只看房屋不看證。查看房產證是每個購房者必須做的第一件事。《城市房屋權屬登記管理辦法》第五條規定：“房屋權屬證書是權利人依法擁有房屋所有權并對房屋行使占有、使用、收益和處分權利的唯一合法憑證。依法登記的房屋權利受國家法律保護。某法院審理了一起房屋買賣案件，2004年2月，寧某請求某房產中介部介紹購買住宅，房產中介部告知寧某“李某在某生活區有一套住宅出售”，中介隨即約見李某見面商談。次日上午，寧某與中介一起來到李某居住的房屋，查看了房屋情況，商定價格為8萬元，并約定“寧某預付部分房價款6萬元，當日下午李某將房產證交付寧某”。三方返回中介部后簽訂了《買賣房屋合同書》，寧某向李某交付房款6萬元。當日下午，寧某與李某聯系房產證事宜，卻再也找不到李某。心急如焚的寧某與中介四處查問，發現李某“出售”的房屋竟然是租住他人的。在這一起案件中，不管寧某還是中介均未查看李某是否持有所售房屋合法有效的房產證。如果任何一方認真審查房產證，李某不可能如此輕易得手。還有的在買賣中對對方提供的房產證不放心，購房者對房產證的真偽不易辨認，在查閱賣方提供房產證時，有必要根據房產證號到當地房地產管理部門查證、核實真偽，防止出現房產證與房管部門登記不一致的情形，同時還要查證所買房產是否存在抵押物權或者被法院查封等限制交易的情況。即將于今年10月1日實施的《中華人民共和國物權法》(以下簡稱物權法)第17條規定，不動產權屬證書是權利人享有物權歸屬和內容的根據。不動產權屬證書記載的事項，應當與不動產登記簿一致;記載不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿一致為準。為保護交易安全，在簽訂房產買賣合同時，還應當訂立定金條款。書面約定定金并交付定金是保證合同得以履行的手段，也是防止財產受到侵害的有效保證。《中華人民共和國擔保法》第六章的定金條款規定：“給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。”“定金的數額由當事人約定，但不得超過主合同標的額的百分之二十。”買房動用資金較大，在簽訂房屋買賣合同時，買賣雙方應當在自己能夠承受的范圍內書面約定定金數額，并交付定金，防范房產交易風險。一旦購房者被騙，損失也可控制在定金范圍內。
小產權房沒名分。所謂“小產權房”，是指建設在農村集體土地上的商品性住宅。一般由開發商與村委會合作或由村委會自行開發建設。因其用地的性質，它不能獲得國家建設部門頒發的房屋所有權證，當然也不能上市交易，其“房產證”是由鄉鎮政府自制頒發的。相對于直接受法律保護的商品房所有權，這樣的產權性質以及所受到的產權保護比較“小”，所以被稱之為“小產權房”。對應的，由國家房管主管機關發給產權證的叫大產權。這樣的房地產開發建設的一般程序是：開發商辦理合法的立項開發手續后，辦理土地出讓手續并按規定將土地出讓金和使用稅(費)上繳給國家，由國家給開發商發放土地使用證和房屋預售許可證，這樣的房屋稱為大產權房屋。小產權房以價格低廉、交易簡便備受青睞，在房屋買賣市場中占有一定份額;但對房地產市場形成一定沖擊，擾亂了正規房地產市場秩序。目前的法律法規不允許在集體土地上進行房地產開發，不允許集體土地上建設的房屋向本集體經濟組織以外的成員銷售。在目前的法律政策下，小產權房沒有房屋建設許可證、國有土地使用證、建筑規劃許可證，在平時居住中相安無事，由于沒有真正的產權，不受法律保護，一旦發生糾紛被起訴，法院將認定房屋買賣合同無效。如一旦出現質量問題，購房者也往往難以找到處理糾紛的合同依據或法律依據;由于小產權房無法辦證，購房者無法通過抵押手段融資，也無法使其上市交易;一旦房屋面臨拆遷，還可能承擔沒有拆遷補償的風險。同時，小產權房交易帶來大量社會問題，一是國有資產流失，二是購房者仍然屬流動人口，對社會治安、計劃生育等工作帶來很多不便，購房者子女入學仍受困擾。
