案例：出租人某公司將房屋租賃給雷某做門面房使用，雷某經(jīng)營半年后，又將門面房轉(zhuǎn)租給許某，轉(zhuǎn)租價格與租期與原租賃合同一致。因許某經(jīng)營不善，租賃門面房后一直不盈利，許某將雷某與某公司一起訴至浦東新區(qū)人民法院，要求解除轉(zhuǎn)租合同，并歸還轉(zhuǎn)讓費用，雷某提起反訴，要求許某支付剩余房租。本案在第二次開庭期間，許某經(jīng)法院合法傳喚拒不到庭，遂裁定本訴按照撤訴處理，而對于反訴，雖然法院最終支持了雷某1.5萬的房租請求，但是卻不是以“基于轉(zhuǎn)租合同需支付剩余房租”，而是以轉(zhuǎn)租合同未經(jīng)出租人某公司同意，擅自轉(zhuǎn)租，判定轉(zhuǎn)租合同無效。進而從公平合理的角度，許某需支付使用房屋期間的房屋占有費用。對于當事人來說，兩種判決都拿到了1。5萬元，但是對于本訴而言，如果認定轉(zhuǎn)租合同無效，基于無效的法律后果，對于我的當事人影響是很大的(可能需要歸還轉(zhuǎn)讓費用)，因此，一旦認定無效，勢必造成當事人的利益受損。而事實上，一味的以“以未經(jīng)出租人同意，轉(zhuǎn)租合同無效”的判決沒有法律依據(jù)。
法院之所以這樣判決，主要依據(jù)的是2009年《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》(下稱最高院司法解釋)以及2010年《上海市高級人民法院關(guān)于處理房屋租賃糾紛若干法律適用問題的解答》(下稱上海高院解答)相關(guān)法律規(guī)定，其實，2010年上海高院的解答主要是依據(jù)2009年最高院司法解釋制定的，因此還是依據(jù)最高院司法解釋相關(guān)條款判決的。
最高院司法解釋關(guān)于轉(zhuǎn)租的條款主要體現(xiàn)在第15條、第16條、第17條、第18條四個條款中，第15條主要針對經(jīng)過出租人同意轉(zhuǎn)租，轉(zhuǎn)租合同期限大于原合同期限的規(guī)定;第18條主要針對出租人請求負有騰房義務(wù)的次承租人支付逾期騰房占有使用費規(guī)定，轉(zhuǎn)租合同效力集中在16條和17條，第17條規(guī)定“出租人知道或者應(yīng)當知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請求解除合同或者認定轉(zhuǎn)租合同無效的，人民法院不予支持。”即是，出租人將房屋轉(zhuǎn)租后，法律賦予出租人6個月的合理異議期，在出租人知道或應(yīng)當知道承租人轉(zhuǎn)租后，如果在6個月內(nèi)提出異議，那么轉(zhuǎn)租合同無效(出租人不予認可轉(zhuǎn)租)或解除(出租人要求承租人解除轉(zhuǎn)租合同)，而不是一味的以“以未經(jīng)出租人同意，轉(zhuǎn)租合同無效”一刀切判決。況且，第17條規(guī)定“因承租人拖欠租金，出租人請求解除合同時，次承租人請求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權(quán)的，人民法院應(yīng)予支持”，法律既然允許次承租人代承租人抗辯合同解除權(quán)，已經(jīng)承認了轉(zhuǎn)租合同的效力。
