[案情]
原告：王某
被告：李某
王某與李某口頭約定，由李某租王某房屋門面房一間，租金每月400元，租期6個月。承租期滿后，王某口頭通知李某，增加租金，按每月500元交納。被告李某表示同意，即從當月按每月500元給李某交納租金。三個月以后，李某再次上調租金，每月600元，并交押金500元。王某通知李某時遭拒，李某仍按月交納500元租金，王某以未交足為由拒收，訴至法院，要求李某按每月600元交納，并于年底退出房屋。
[審判]
法院審理認為：原、被告簽訂門面房租賃合同期滿時，雙方應該續租事宜重新簽訂書面合同。但原告只是口頭形式通知，要求被告每月按500元交納租金，被告同意后，雙方按此協議履行了三個月，應視其口頭協議有效。雙方應當就原口頭協議的不足之處再行協商，達成有期限的補充協議。原告在未簽訂補充協議和未征得被告同意的情況下，單方隨意提高租金，是違約行為。被告要求按口頭協議履行至一年，符合門面房出租的一般情況。依照《中華人民共和國民法通則》第五十七條的規定，判決駁回原告的訴訟請求，被告按每月租金500元的口頭協議履行到年底。
判決后，原告不服，上訴，至二審。
二審法院審理認為：王某與李某就房屋租金所達成的口頭協議已履行三個月之久，應視為有效。但王某在未與李某就房屋租金重新達成協議時，再次提高租金的要約遭拒絕后，其要約僅系單方行為，不能作為再次提高租金收取的依據。原審判決認定事實清楚，證據確實充分，程序合法，處理正確，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第(二)項之規定，判決王某與李某就房屋租金所達成的口頭協議自雙方當事人接到判決書后第十五日終止。
[評析]
本案爭執的焦點：王某兩次提高房屋租金，其行為合法性認定。實踐中，應如何確認口頭合同的效力問題?一般這樣處理：如果當事人雙方對口頭合同的主要條款無異議，且已實際履行，合同內容又不違反法律法規、政策規定的，一般可確認合同有效;如果雙方當事人對合同成立有異議，且無其他證據可以證明，又未實際履行的，可以認定合同未成立。本案中，王某第一次將房租從400元提到500元，被告李某接受并履行3個月之久，顯然符合前一種情況，故應認定合同關系有效。王某再次提高房租的要約后，雖通知李某，但李某并未作出承諾，且此后雙方亦未達成協議，符合后一種情形，故應認定此合同關系未成立。
筆者認為：王某與李某之間未簽訂新的書面房屋租賃合同，而由王某口頭通知被告應增加租金，等于發出繼續承租的條件的要約;李某對此表示同意，并按此標準向王某交納租金，是以意思表示及實際行為予以承諾。據此應視為原、被告之間成立了一個新的房屋租賃合同關系。但是，該租賃合同欠缺一個主要內容即租賃期限的約定。這在法律上意味著王某有權隨時要求解除租賃合同關系，并自提出要求之日起。給予李某一段合同時間搬遷，此權利行使，并不以承租人是否同意為條件。本案新的租賃合同履行3個月時王某再次提出增加租金的請求，此應屬改變同一合同關系下合同的某個具體內容的要約，而不屬成立一個新的合同關系的要約。由于租金標準屬雙方當事人約定的事項，故只有當作為承租人的一方同意的情況下，才從承租人同意起產生約束承租人的效力。所以不能認為出租人發出提高租金的要約屬違約行為，也不能認為這是一個新的合同關系并未成立。因王某未提出不按新的租金標準交租金，將自動解除租賃關系的條件，故李某不按新租金標準交納租金，不能作為雙方租賃關系應解除的依據。但根據出租人在無期限的租賃關系下可隨時要求解除租賃關系的權利，原告王某不妨在訴訟請求中提出解除租賃關系的主張，而且法院應當支持這種請求。
