[案情]
魏某自1993年以來一直租賃縣醫(yī)藥公司位于韓集鎮(zhèn)的兩間樓房經(jīng)營(yíng)藥品，1999年3月魏某經(jīng)醫(yī)藥公司同意后將該樓房轉(zhuǎn)租給張某。但2000年仍是以魏某的名義與醫(yī)藥公司簽訂的租賃協(xié)議，2000年8月醫(yī)藥公司在未通知魏某與張某的情況下，以48000元(國(guó)有資產(chǎn)管理局評(píng)估價(jià))將該兩間樓房賣給了韓某，韓某將款付清并辦理房產(chǎn)過戶登記手續(xù)后，通知魏某、張某搬遷，但張某拒絕搬遷。2001年至2003年，魏某與醫(yī)藥公司仍然簽訂了租賃協(xié)議，魏某仍將該樓房轉(zhuǎn)租給張某。韓某以張某、醫(yī)藥公司及魏某侵犯財(cái)產(chǎn)所有權(quán)為由起訴至法院，要求張某反還房屋，魏某和醫(yī)藥公司賠償損失。
[分歧]
本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是韓某與醫(yī)藥公司的房屋買賣合同是否有效，魏某和張某是否優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。
一種觀點(diǎn)認(rèn)為，醫(yī)藥公司將房屋出賣時(shí)未提前通知魏某和張某，該買賣行為無(wú)效，韓某無(wú)權(quán)要求張某搬房，應(yīng)駁回原告的訴訟請(qǐng)求。
另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，張某系轉(zhuǎn)租人，其與醫(yī)藥公司沒有租賃協(xié)議，醫(yī)藥公司在買賣房屋時(shí)無(wú)須通知張某，即張某無(wú)權(quán)主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，且承租人魏某也未主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，所以韓某要求張某搬出所占房屋符合法律規(guī)定，應(yīng)予支持。魏某和醫(yī)藥公司明知該房已賣給韓某，仍簽訂了租賃協(xié)議，致使韓某不能行使權(quán)利，給韓某造成了損失，故應(yīng)賠償韓某經(jīng)濟(jì)損失。
筆者同意第二種意見。
[評(píng)析]
本案涉及三個(gè)問題。第一，轉(zhuǎn)承租人是否享有房屋的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。
《合同法》第224條規(guī)定“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人，承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失”。轉(zhuǎn)租是指承租人不退出租賃關(guān)系，而將租賃物出租給次承租人使用收益。在轉(zhuǎn)租中，出租人與承租人之間的租賃合同仍然有效，雖然次承租人與出租人之間沒有權(quán)利義務(wù)關(guān)系，當(dāng)因次承租人的原因發(fā)生租賃物損害時(shí)，出租人有權(quán)向承租人要求賠償，同時(shí)次承租人也不能向出租人主張權(quán)利，因此如次承租人不能得到租賃權(quán)而遭到損害時(shí)，其只能向承租人請(qǐng)求賠償，因?yàn)榇纬凶馊说淖赓U權(quán)是基于承租人的租賃權(quán)而產(chǎn)生的。
綜上所述，次承租人在出租人買賣房屋時(shí)不享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，當(dāng)然，當(dāng)原租賃合同未到期時(shí)，因原租賃合同繼續(xù)有效，轉(zhuǎn)租合同也仍然有效，次承租人仍可占有、使用租賃物。但在原租賃合同有效期限屆滿后，次承租人就不能占有、使用租賃物了。
第二個(gè)問題是如果魏某主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，應(yīng)在何時(shí)提出。
《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第十一條規(guī)定“房屋所有人出賣、出租房屋，須提前3個(gè)月通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。”《合同法》第230條規(guī)定“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利”。從上述規(guī)定看，出租人在出賣租賃房屋時(shí)，應(yīng)提前通知承租人，如果沒有通知，就違反了法律規(guī)定，構(gòu)成對(duì)承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的侵害，承租人就可以主張買賣合同無(wú)效。但是承租人在什么時(shí)間可以主張買賣合同無(wú)效，法律沒有規(guī)定，有人認(rèn)為承租人隨時(shí)可以主張買賣合同無(wú)效。筆者認(rèn)為這是不妥的，因?yàn)槿绻凶馊艘恢辈恢鲝垉?yōu)先購(gòu)買權(quán)，那么買賣合同的效力就一直處于不穩(wěn)定狀態(tài)，這樣不利于交易秩序的穩(wěn)定，所以應(yīng)當(dāng)確定一個(gè)合理的期限，來促使承租人行使權(quán)利。超過合理期限，承租人就喪失優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。房屋所有人與買受人買賣租賃房屋沒有提前通知承租人，該買賣合同并不是必然無(wú)效，只有當(dāng)承租人在一定的合理期限內(nèi)主張權(quán)利時(shí)，才有可能使買賣合同無(wú)效。因此，對(duì)承租人主張權(quán)利的期限必須給予限制，究竟給承租人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的期限為多長(zhǎng)，如果以侵權(quán)的訴訟時(shí)效一年計(jì)算，雖然符合侵權(quán)行為訴訟時(shí)效的規(guī)定，有其合理性，但是時(shí)間還是過長(zhǎng)，不利于維護(hù)交易的穩(wěn)定，也不利于維護(hù)房屋買受人的權(quán)利。本案魏某及醫(yī)藥公司均知道租賃房屋已賣給韓某的情況下，雙方仍然簽訂了房屋租賃協(xié)議， 韓某雖然早已付清購(gòu)房款，并辦理過戶登記手續(xù)，但一直未得到房屋，其權(quán)益受到侵害也是比較明顯的。因此筆者認(rèn)為，雖然買賣出租房屋未通知承租人，但承租人應(yīng)在知道房屋買賣后的三個(gè)月內(nèi)行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的權(quán)利，比較合理，也與出賣前三個(gè)月通知承租人的規(guī)定相吻合。這樣，即維護(hù)了承租人的權(quán)利，也保護(hù)了房屋買受人的權(quán)利。
