[案情簡介]
一套三室一庭的房子,甲乙兩人租住了其中的兩間,經(jīng)過房東的同意,甲乙兩人將剩下的一室轉(zhuǎn)租給一對夫妻丙,他們口頭約定,租期從2008年3月到12月份,房租每兩個月交一次,先行交納兩個月的房租1500和定金1000元.四月份的時候乙由于工作關(guān)系和房東解除了房屋租賃合同,隨后乙的房間租給了另外一對夫妻丁.5月份丙夫妻兩個想退房,隨與甲產(chǎn)生了糾紛.夫妻丙提出:1.合同的一個當(dāng)事人乙搬走,合同變更了當(dāng)事人合同無效,要求退還定金解除合同;2.他們租房的時候是兩個單身的人,但是現(xiàn)在一個房間租給了兩外一對夫妻,他們可以用的公共空間減少了,以次要求解除合同.
[法理分析]
首先,根據(jù)我國《合同法》的相關(guān)規(guī)定這個房屋租賃的口頭協(xié)議是有效的.對合同無效的情形和可撤消可變更的情形我國<<合同法>>有明確的法律規(guī)定,第五十二條有下列情形之一的，合同無效(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益;(二)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益;(三)以合法形式掩蓋非法目的;(四)損害社會公共利益;(五)違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。不屬于這五種情形的合同不能判定是無效的合同.第五十四條下列合同，當(dāng)事人一方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機構(gòu)變更或者撤銷：(一)因重大誤解訂立的;(二)在訂立合同時顯失公平的。一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機構(gòu)變更或者撤銷。當(dāng)事人請求變更的，人民法院或者仲裁機構(gòu)不得撤銷。由以上分析可知,雖然合同的一方當(dāng)事人乙搬出,但是并不影響合同的成立和生效.
其次,對于夫妻丙提出的他們租房的時候是兩個單身的人,但是現(xiàn)在一個房間租給了兩外一對夫妻,他們可以用的公共空間減少了,以次要求解除合同.對于合同解除的條件我國<<合同法>>也有明確的規(guī)定:第九十三條當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同.當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權(quán)人可以解除合同。第九十四條有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的;(二)當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行;(三)在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù);(四)當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的;(五)法律規(guī)定的其他情形。由此可知夫妻丙提出的解除合同的理由并不成立.
第三,在次案中,從以上的分析好象夫妻丙如果終止合同好象是違約的,要承擔(dān)違約責(zé)任,但是,如果夫妻丙想要解除合同的話還是可以找到法律依據(jù)的,只是不可以依照<<合同法>>第九十四條的規(guī)定.從案情我們可以看出甲乙和夫妻丙定的是超過6個月的房屋租賃合同并且是口頭合同,而我們的<<合同法>>第二百一十五條租賃期限六個月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。依據(jù)215條的規(guī)定,他們之間的合同是不定期合同,也就是法律賦予了當(dāng)事人隨時解除合同的法定解除權(quán).夫妻丙可以以次要求解除合同并且不承擔(dān)違約責(zé)任.
