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房屋租賃糾紛：承租人的同住人利益保護(hù)糾紛的處理
加強(qiáng)對合同同住人保護(hù)的必要性，這是根據(jù)誠實信用原則以及租賃合同性質(zhì)而產(chǎn)生的。保護(hù)承租人的同住人是租賃合同的一項附隨義務(wù)。對承租人的同住人的保護(hù)義務(wù)涉及附保護(hù)第三人作用合同制度。附保護(hù)第三人作用合同制度為德國判例法所首創(chuàng)，至《美國統(tǒng)一商法典》而發(fā)展完善，《美國統(tǒng)一商法典》中第2-318條所規(guī)定的利益第三人擔(dān)保責(zé)任堪稱附保護(hù)第三人作用合同的典范。該規(guī)定由于較好地貫徹了民法的誠實信用原則，同時又合理地保護(hù)了第三人的利益，備受各國重視。
附保護(hù)第三人作用合同，是指特定合同一經(jīng)成立，不僅在合同當(dāng)事人雙方間產(chǎn)生權(quán)利義務(wù)關(guān)系，同時，債務(wù)人對于與債權(quán)人具有特殊關(guān)系的第三人，也應(yīng)負(fù)有照顧、保護(hù)、通知等義務(wù)，債務(wù)人違反此項義務(wù)時，就該對特定范圍的人所遭受的損害，也應(yīng)依照合同法的原則，負(fù)賠償責(zé)任。附隨義務(wù)主要目的，在于加強(qiáng)保護(hù)與債權(quán)人具有特殊關(guān)系的第三人的利益。依照誠實信用原則以及合同的目的，合同上的注意、保護(hù)義務(wù)，不僅對合同相對人存在，而且也應(yīng)延伸擴(kuò)張到與相對人有特定關(guān)系的第三人。即合同上的保護(hù)、注意義務(wù)，原則上應(yīng)延伸到因與債權(quán)人的關(guān)系而與債務(wù)人的給付發(fā)生接觸，而債權(quán)人對其負(fù)有照顧及保護(hù)的人。房屋租賃合同中，與承租人共同居住的人（即同住人）并不是合同的當(dāng)事人，出租人對其不負(fù)有給付義務(wù)，僅負(fù)有一定的注意及保護(hù)義務(wù)，該同住人除債務(wù)人違反此項義務(wù)（附隨義務(wù)）時得依合同原則請求賠償外，并無合同上的給付請求權(quán)。出租人對同住人基于合同承擔(dān)損害賠償責(zé)任的原因，首先，出租人應(yīng)能認(rèn)識到合同相對人對同住人的安全具有如同對自己安全一樣的信賴。日常生活中，同住人與承租人具有十分密切的特殊關(guān)系，債務(wù)人基于合同對債權(quán)人負(fù)有注意、保護(hù)等附隨義務(wù)時，顯然應(yīng)當(dāng)注意到同住人的存在。出租人對與承租人關(guān)系密切的同住人，自然也應(yīng)當(dāng)負(fù)注意、保護(hù)等附隨義務(wù)，出租人違反合同義務(wù)，不僅會給承租人造成損害，而且會及于同住人。其次，基于合同之訴提起損害賠償，更有利于對同住人利益的保護(hù)，僅依侵權(quán)之訴起訴，對同住人保護(hù)不夠周全。選擇合同之訴，還是侵權(quán)之訴，對當(dāng)事人具有不同意義。具體體現(xiàn)在：
1.歸責(zé)原則不同。違約責(zé)任適用嚴(yán)格責(zé)任，不論合同當(dāng)事人是否具有故意或過失，只要當(dāng)事人未按約履行義務(wù)，而且不具有有效的抗辯事由，就必須承擔(dān)違約責(zé)任；而侵權(quán)責(zé)任在各國法律中通常是以過錯責(zé)任為歸責(zé)的一般原則的，我國基本上采納了這種做法。
2.舉證責(zé)任不同。在合同責(zé)任中，承租人對租賃合同不履行的歸責(zé)事由，不負(fù)舉證責(zé)任，而出租人必須證明其沒有過錯，否則，將推定他有過錯而承擔(dān)責(zé)任；在侵權(quán)責(zé)任中，被害人對加害人的過失、故意，應(yīng)負(fù)舉證責(zé)任。“舉證之所在，敗訴之所在”。因此，舉證責(zé)任的不同，直接關(guān)系到當(dāng)事人的利益。
3.訴訟時效期間不同。大多數(shù)國家的民法典對合同之訴和侵權(quán)之訴規(guī)定了不同的時效期間，在我國則原則上是一致的，但《民法通則》第一百三十六條對于人身損害的侵權(quán)請求權(quán)，采取一年的短期時效，因此，對于同住人而言，選擇合同之訴，更為有利。在加害于承租人或同住人的情況下法律只允許同住人提起侵權(quán)之訴，那么對同住人的保護(hù)是不周全的，甚至?xí)斐刹缓侠淼慕Y(jié)果。由此可見，將承租人的同住人，納入《合同法》保護(hù)范圍實有必要。現(xiàn)有法律、法規(guī)均提到承租人的共同居住人，而沒有確定其范圍。對于“同住人”的界定，實務(wù)界很不統(tǒng)一。同住人其實質(zhì)就是受契約保護(hù)的“第三人”。依德國學(xué)者拉倫茲的見解，其范圍應(yīng)限于因與債權(quán)人具有特殊利害關(guān)系而債務(wù)人的給付亦對之發(fā)生關(guān)聯(lián)之人。換言之，其范圍應(yīng)限于因債務(wù)人之給付受影響，而債權(quán)人對其禍福基于親屬、勞工、雇傭、租賃等具有人格法上性質(zhì)的關(guān)系，對其負(fù)有保護(hù)、照顧義務(wù)的人。如債權(quán)人的妻兒、同住人、客人、受雇人。我們認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格把握同住人的范圍，以免對出租人要求過于苛刻，使其承受過重的負(fù)擔(dān)。
根據(jù)我國《合同法》第二百三十四條的規(guī)定，承租人生前的同住人有權(quán)承受承租權(quán)。承租人在租賃期死亡，其生前的同住人享有因租賃合同而產(chǎn)生的權(quán)利，同時要履行原合同的義務(wù)。同住人繼承租賃權(quán)后，其享有的權(quán)利與承租人無異，承擔(dān)的義務(wù)亦同。此類房屋租賃糾紛主要發(fā)生在同住人承受租賃權(quán)的過程中，即出租人侵害同住人的租賃權(quán)。如何認(rèn)定出租人侵害同住人的租賃權(quán)？我們認(rèn)為，只要有以下幾種情形就可以認(rèn)定出租人侵害同住人的租賃權(quán)：（1）承租人死后，出租人不經(jīng)通知承租人的同住人堅持收回或者另租他人的；（2）無視承租人的同住人繼續(xù)承租原房屋的請求，堅持收回或者另租他人的。