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該案中租賃招標(biāo)的效力應(yīng)如何認(rèn)定？
1985年10月,安徽省貴池市人民影劇院(下稱影劇院)利用自有的閑置設(shè)備和場(chǎng)所開辦了“上海風(fēng)味餐館”(以下簡(jiǎn)稱餐館),經(jīng)貴池市工商行政管理局注冊(cè)登記為集體企業(yè),由葉蘭芳承租經(jīng)營(yíng)。餐館包括餐廳和旅館兩部分。其中旅館為影劇院原有189.08平方米的演員宿舍樓;餐廳系葉蘭芳自行投資將影劇院原門衛(wèi)值班室、室外樓梯、場(chǎng)院及宣傳櫥窗等改、擴(kuò)建而成,使用面積為47.13平方米。葉蘭芳與影劇院簽訂的合同規(guī)定,葉投資修建的餐廳,租賃期滿按原樣修復(fù)歸還給影劇院,或者經(jīng)雙方商定,影劇院適當(dāng)補(bǔ)償承租人餐廳的投資殘值,維護(hù)餐廳原狀;租賃期限至1990年10月15日期滿。1990年5月23日,影劇院張貼“承包啟示”,將“餐館”對(duì)外租賃招標(biāo),招標(biāo)截止時(shí)間為同年6月20日。陳旭明于6月20日以“全年自愿上交承包金21000元,原則上先預(yù)交全年承包金后開業(yè)”投標(biāo)。影劇院于7月3日通知其中標(biāo),限定7月內(nèi)交付第一年租金21000元,并言明該“餐廳”的實(shí)際情況,需另行準(zhǔn)備資金認(rèn)購(gòu)原承租人投資的財(cái)產(chǎn),待原合同期滿時(shí)雙方正式簽訂合同,陳旭明于7月10日預(yù)交租金21000元,由影劇院開具收據(jù)。但在認(rèn)購(gòu)原承租人葉蘭勞經(jīng)營(yíng)期間所改建餐廳及其他財(cái)產(chǎn)問題上,雙方意見不一。陳旭明提出,餐廳應(yīng)由原承租人依照原合同規(guī)定,按原樣修復(fù),然后由其另行投資修建餐廳,其他財(cái)產(chǎn)亦應(yīng)由原承租人在承租期滿后帶走;并提出待請(qǐng)人合理估價(jià)后,同意認(rèn)購(gòu)原承租人財(cái)產(chǎn)中的為其今后經(jīng)營(yíng)必須使用的部分。其間,陳旭明按影劇院要求修理了餐館排水溝,并為經(jīng)營(yíng)餐廳做了訂購(gòu)用品的準(zhǔn)備。10月3日,雙方就原承租人修建的餐廳及財(cái)產(chǎn)再次進(jìn)行協(xié)商,影劇院說明,經(jīng)征詢城建部門意見,原葉蘭芳修建的餐廳應(yīng)維持現(xiàn)狀,拆除重建必須統(tǒng)一規(guī)劃;并提出葉蘭芳現(xiàn)已要求繼續(xù)承租經(jīng)營(yíng),在同等條件下,葉可以優(yōu)先承租。陳旭明不同意接收葉蘭芳的財(cái)產(chǎn),雙方商談未果,未簽訂合同。10月20日,影劇院通知陳旭明,決定餐館由葉蘭芳繼續(xù)承租,所收的預(yù)交租金2100元予以退還,并賠償其實(shí)際損失。10月18日,影劇院與葉蘭芳簽訂了繼續(xù)承租合同,餐館仍由葉蘭芳經(jīng)營(yíng)。陳旭明對(duì)此不服,遂向貴池市人民法院提起訴訟,請(qǐng)求依法確認(rèn)其承租經(jīng)營(yíng)權(quán),停止葉蘭芳的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。
貴池市人民法院審理認(rèn)為餐館所有權(quán)屬于影劇院與葉蘭勞共有。影劇院招標(biāo)前對(duì)共有財(cái)產(chǎn)歸屬未與葉蘭芳商定結(jié)果,無(wú)權(quán)將餐館租賃招標(biāo),故招標(biāo)、中標(biāo)的民事行為無(wú)效,過錯(cuò)在影劇院。據(jù)此判決
1.,影劇院將餐館對(duì)外招標(biāo)及陳旭明中標(biāo)的民事行為無(wú)效,陳旭明要求承租經(jīng)營(yíng)餐館的訴訟請(qǐng)求不予支持;
2.影劇院應(yīng)返還所收陳旭明預(yù)交的租金21,000元;
3.影劇院應(yīng)賠償陳旭明預(yù)交租金的利息1,031.06元、修水溝等費(fèi)用450元。
宣判后,陳旭明不服,仍持原訴理由及訴訟請(qǐng)求,向池州市中級(jí)人民法院提起上訴,并主張影劇院應(yīng)賠償其經(jīng)濟(jì)損失不少于10,000元。
池州市中級(jí)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為餐館系影劇院注冊(cè)登記的下屬集體企業(yè),所有權(quán)依法應(yīng)屬影劇院,原承租人葉蘭芳依據(jù)合同僅對(duì)餐館享有租賃經(jīng)營(yíng)權(quán)。至于葉蘭芳在經(jīng)營(yíng)期間改、擴(kuò)建的餐廳部分,雖屬葉蘭芳投資,但并不能因此改變餐館所有權(quán)及其企業(yè)的性質(zhì),更不能否定影劇院在行使所有權(quán)時(shí)進(jìn)行租賃招標(biāo)的合法性。原審法院認(rèn)為餐館系影劇院與葉蘭芳共有,并以此認(rèn)定招標(biāo)、中標(biāo)的民事行為無(wú)效,屬確認(rèn)不當(dāng)。影劇院招標(biāo)以及陳旭明中標(biāo)的民事行為,符合民事法律行為成立的條件,具有法律約束力。影劇院在招標(biāo)前,事先未征詢城建部門意見,又未與原承租人葉蘭芳處理好有關(guān)財(cái)產(chǎn)問題,就盲目通知陳旭明中標(biāo),接收其預(yù)付租金,并要求其做好修理排水溝等經(jīng)營(yíng)準(zhǔn)備工作;事后,在未經(jīng)上訴人同意的情況下,擅自解除招標(biāo)、中標(biāo)的約定,屬違約行為,應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任。陳旭明尚未與影劇院訂立租賃經(jīng)營(yíng)合同,尚未依法取得租賃經(jīng)營(yíng)權(quán)。鑒于城建部門只準(zhǔn)許維持餐館現(xiàn)狀等實(shí)際情況,陳旭明主張賠償經(jīng)濟(jì)損失,除原審已認(rèn)定的修水溝等費(fèi)用450元外,尚有3,500元系為經(jīng)營(yíng)餐館訂購(gòu)用品損失,應(yīng)予認(rèn)定,其他損失證據(jù)不足,不予采納。據(jù)此判決
1.維持原判第二項(xiàng),即影劇院應(yīng)返還陳旭明預(yù)交的租金21,000元;
2.撤銷原判第一、三項(xiàng);
3.影劇院賠償陳旭明預(yù)交租金的利息損失(自交付之日至返還之日止);
4.影劇院賠償陳旭明訂購(gòu)貨物損失及修水溝等費(fèi)用合計(jì)3,950元。
本案關(guān)鍵在于正確認(rèn)定以下三個(gè)方面的效力問題①影劇院將餐館對(duì)外進(jìn)行招標(biāo)的民事行為是否有效②陳旭明投標(biāo)及影劇院定標(biāo)的行為是否有效③陳旭明中標(biāo)后是否依法取得了餐館的租賃經(jīng)營(yíng)權(quán)
首先,根據(jù)工商企業(yè)登記和產(chǎn)權(quán)登記,餐館的所有權(quán)屬于影劇院。盡管原承租人葉蘭芳為適應(yīng)經(jīng)營(yíng),對(duì)原租賃法律關(guān)系的標(biāo)的物進(jìn)行了投資改建,但不能因此改變?cè)瓨?biāo)的物所有權(quán)性質(zhì),即不能認(rèn)為影劇院與葉蘭芳對(duì)餐館具有共有關(guān)系。依據(jù)影劇院與葉蘭芳簽訂的原租賃合同規(guī)定,餐廳可按原樣修復(fù),或者由原租賃持餐廳原狀。因此,影劇院作為餐館的所有權(quán)人,在原租賃合同行將期滿前,對(duì)外進(jìn)行租賃招標(biāo),無(wú)論是權(quán)利能力還是行為能力,都不應(yīng)受到限制,其招標(biāo)的民事行為應(yīng)屬合法有效。
其次,就法律性質(zhì)而言,影劇院“招標(biāo)啟示”是要約引誘,陳旭明投標(biāo)是要約,影劇院通知中標(biāo),即定標(biāo),是對(duì)投標(biāo)人的相對(duì)承諾。從本案來看,影劇院不僅定標(biāo),而且還接收了投標(biāo)人預(yù)交的第一年租金。因此,陳旭明的投標(biāo)和影劇院的定標(biāo)依法均具有法律約束力,即無(wú)論是投標(biāo)人還是定標(biāo)人均負(fù)有必須與對(duì)方訂立本合同(租賃合同)的義務(wù)。否則,不論哪一方不履行訂約義務(wù),法律上應(yīng)令其承擔(dān)締約違約責(zé)任,賠償對(duì)方因此所造成的經(jīng)濟(jì)損失,或者令其與對(duì)方訂立本合同。
最后,影劇院通知陳旭明中標(biāo),接收其預(yù)交租金,但同時(shí)言明待原承租人合同期滿時(shí)雙方正式簽訂合同。也就是說,影劇院通知中標(biāo),只是承諾選定了合同相對(duì)人,并負(fù)有與其訂立合同的義務(wù),而不得與其以外的第三人訂約。但這并不等于陳旭明已實(shí)際取得了租賃經(jīng)營(yíng)權(quán)。出租人與承租人的具體權(quán)利與義務(wù),有待簽訂租賃合同時(shí)詳細(xì)約定。就法律性質(zhì)而言,本案中陳旭明投標(biāo)和影劇院定標(biāo)均屬預(yù)約合同的性質(zhì),但雙方畢竟尚未正式簽訂合同,租賃合同依法尚未成立。陳旭明不同意接收原承租人投資的殘余資產(chǎn),城建部門又不同意拆除重建餐廳,且原承租人已實(shí)際繼續(xù)承租經(jīng)營(yíng),致使訴訟雙方即使按照投標(biāo)、定標(biāo)和預(yù)約,亦已經(jīng)不可能訂立租賃合同。因此,不能按照一方須與對(duì)方訂立本合同處理,只能按照一方違約,應(yīng)賠償對(duì)方因此所受到的經(jīng)濟(jì)損失來處理。