房屋租賃合同糾紛 裝修與違章建筑責(zé)任
房屋屬違章建筑物，對此訂立的租賃合同無效。《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》和《廣東省城鎮(zhèn)房屋租賃條例》，對此都有了明確的規(guī)定，本是無庸置疑的。
2003年8月，北京市某國有企業(yè)將自有的位于朝陽區(qū)的房屋出租給某酒店管理公司。之后，酒店公司通過國有企業(yè)向北京市建筑設(shè)計院申報荷載證明后向北京市城市規(guī)劃管理局申請加層，遭到拒絕。2003年10月，酒店公司經(jīng)商定后對出租房屋進(jìn)行了裝修;2003年11月，酒店公司在出租房屋上增加3層并進(jìn)行了裝修之后，以國有企業(yè)的名義在此處繼續(xù)經(jīng)營。2005年，國有企業(yè)將酒店公司告上法庭，要求酒店公司支付拖欠租金300萬元，并依約定解除合同;酒店公司反訴要求國有企業(yè)賠償其裝修費及加層建筑費用共計2000萬元。法院經(jīng)審理認(rèn)為，酒店公司欠付租金構(gòu)成違約，國有企業(yè)依約定有權(quán)解除合同，酒店公司應(yīng)當(dāng)向國有企業(yè)支付租金300萬元;國有企業(yè)取得裝修及加層建筑，對違章建筑具有過錯，應(yīng)當(dāng)分擔(dān)部分責(zé)任，因而判決國有企業(yè)對酒店公司裝修投資予以補(bǔ)償?shù)耐瑫r，分擔(dān)酒店因加層建筑而投入的費用共計1500萬元。
承租人裝修出租屋須取得出租人同意
承租人應(yīng)當(dāng)妥善保管出租房屋。承租人需要裝修出租房屋的，須經(jīng)出租人同意，否則，出租人有權(quán)要求承租人恢復(fù)原狀或賠償損失。經(jīng)出租人同意，承租人裝修出租房屋后，租賃合同到期或終止時，承租人有權(quán)拆除裝修器件但不得損毀出租房屋;如果不能拆除或不宜拆去，出租人應(yīng)當(dāng)給與適當(dāng)補(bǔ)償。
違章建筑的所有歸屬問題
依據(jù)法律規(guī)定，一物一權(quán)，即，一個物品上只能有一個所有權(quán)。這里的“物”當(dāng)然是指合法物而不是非法物。違章建筑屬于非法物，那么，其所有歸屬于誰呢?法律沒有明文規(guī)定，理論界鮮有提及。我認(rèn)為，違章建筑所有權(quán)歸國家，國家有權(quán)決定其存亡。本案中，酒店公司加蓋的3層其所有權(quán)歸歸家，但是國有企業(yè)可以使用，因而，國有企業(yè)對建造者酒店公司應(yīng)當(dāng)予以補(bǔ)償。
雙方均有過錯，責(zé)任共擔(dān)
雙方均有過錯，造成損失時，責(zé)任共擔(dān)，于法于理都說的過去。本案中，國有企業(yè)明知酒店公司加蓋違法，不僅沒有制止，反而予以配合，存在過錯。因此，對于違章建筑造成的損失，國有企業(yè)應(yīng)當(dāng)分擔(dān)部分責(zé)任。
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房屋租賃合同效力認(rèn)定問題
出租人和承租人訂立房屋租賃合同，雙方就租賃的房屋、租金、期限、違約責(zé)任等條款達(dá)成一致意見后，合同視為成立。房屋租賃合同有無效力，根據(jù)有關(guān)法律和地方性行政法規(guī)的規(guī)定，筆者認(rèn)為對房屋租賃合同的效力主要應(yīng)從以下幾個方面來審查：
(一)審查合同的主體是否適格。即出租人與承租人是否具備有效民事行為的構(gòu)成要件。如是否為無民事行為能力人，或限制民事行為能力人等。
(二)審查租賃的標(biāo)的物是否為法律法規(guī)禁止出租。但只要法律法規(guī)沒有禁止出租的房屋，都應(yīng)是可以出租的。廣東省人大常委會1994年通過的《廣東省城鎮(zhèn)房屋租賃條例》第六條規(guī)定，不得出租的房屋有：1、未取得產(chǎn)權(quán)或者經(jīng)營管理權(quán)的;2、產(chǎn)權(quán)有爭議或者產(chǎn)權(quán)受到限制的;3、不可分割的共有房屋未取得其他共有人同意的;4、屬于違章建筑的;5、不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的;6、已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的;7、法律、法規(guī)禁止的。
而建設(shè)部1995年以第42號令發(fā)布的《城市房屋租賃管理辦法》第六條規(guī)定，有下列情形之一的房屋不得出租：(一)未依法取得房屋所有權(quán)證的;(二)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;(三)共有房屋未取得共有人同意的;(四)權(quán)屬有爭議的;(五)屬于違法建筑的;(六)不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的;(七)已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的;(八)不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的;(九)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。
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