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據(jù)統(tǒng)計，京城四五月份房租價格同比上漲超過20%，部分地段好、交通方便的房源房租上漲更是超過了50%。
畢業(yè)生集中離校租房、樓市新政調(diào)控等因素，共同推動了房租的上漲。
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“面對租金暴漲，有的房東在租房合同尚未到期時就以賣房子或者裝修房子為由解除合同。”朝陽法院民庭副庭長俞里江向記者介紹，在最近3個月，由于房東漲房租而引發(fā)的糾紛比今年1到3月明顯增多，達(dá)到20余起。
這些糾紛從表面上看不出是因為漲租金而引發(fā)，而一旦到了庭審中，承租人都會道出“真相”。
“房東寧愿支付違約金也要趕走房客，因為重新出租房屋會得到更多收益。”俞里江說。
法律看點
1.面對房東違約，房客可否要求繼續(xù)履行合同？
2.房客獲違約金外還能索賠什么？
3.應(yīng)該如何應(yīng)對房東的違約行為？
關(guān)鍵詞·
出售或裝修房子 不是解約理由
俞里江法官解釋，房東欲提前解除租賃合同要有充足理由，類似于賣房子或者裝修房子這樣的理由，都是不成立的。
因為按照合同法規(guī)定，買賣不破租賃。
即房屋在出租的狀態(tài)下可以出售，買房人必須繼續(xù)履行原來的租賃合同，直至期滿。
買賣雙方可以協(xié)商賣房后的房租歸屬以及其他問題，但不能因此趕走房客。而裝修房屋就更站不住腳。
北京市京劍律師事務(wù)所金翔律師稱，租賃合同只有雙方協(xié)商或者按照法律規(guī)定解除，否則房主就必須履行。如果房主毀約，房客可以拒絕搬家。
除違約金外 不能索賠中介費(fèi)
如果房客同意搬出，那么除了索賠違約金外，還能索賠什么?
俞法官解釋，雖說房東違約是為了獲得更大利益，但這不是一定的，也沒有證據(jù)可以證明，所以不能把房東獲取的利益全部還給房客。因此，法院只能判決房東支付違約金，而不會支持房客的其他賠償請求，比如再找其他房屋而支付的中介費(fèi)等。
但是有一種情況例外，如果房東為攆走房客采取一些強(qiáng)制措施，比如斷水?dāng)嚯姷龋沁`法行為，要承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。
比如因此損壞了屋里的電器設(shè)備等，如果該物品是房客的，房東要賠償，如果物品是房東自己的，則自己承擔(dān)損失。
關(guān)鍵詞·
房東
房東毀約責(zé)任 到法院會“加重”
俞里江法官解釋，類似糾紛訴至法院，法院一般會進(jìn)行調(diào)解，若房主一定要解除合同，法院一般不會判決繼續(xù)履行租賃合同，但會“加重”房東的違約責(zé)任。
因為房屋租賃合同和一般的財產(chǎn)給付合同不一樣，不僅有財產(chǎn)關(guān)系，更有雙方的信任關(guān)系在里面，畢竟房主交付的是一套房屋。
當(dāng)雙方信任關(guān)系喪失后，是無法繼續(xù)履行租房合同的。比如房主可能斷水?dāng)嚯姡瑩Q鑰匙；房客可能毀壞東西，不按時交房租等等。因此法院為避免一系列后續(xù)糾紛出現(xiàn)，一般不會判決強(qiáng)制履行合同。
但法院會判決房主支付違約金，違約金數(shù)額以雙方合同中約定的為準(zhǔn)(大多數(shù)的合同中都約定為一個月房租)。
此外還會判決給房客一個月或者更長期限的騰房期，這樣無形中“加大”了房東的違約成本。
房東違約失信 也有道德風(fēng)險
金律師稱，房東有違約行為會失信于房屋中介公司或者租戶，這樣以后該房再重新出租也會有問題。
此外，房東重新出租，也會面臨房租下跌的風(fēng)險。
專家支招
漲租先走協(xié)商之道
面對房租不斷上漲的市場行情，房東如果想漲租金，也可以先與房客協(xié)商。
因為房客如果重新找房子，同樣面臨房租上漲的情況，所以與其重新找房子，還不如適當(dāng)給房東增加一點房租，雙方協(xié)商解決并不是沒有可能，這樣都會省事。
為防止違約行為的發(fā)生，雙方可以把違約金約定得高一些，俞法官解釋，一般違約金數(shù)額為全年租金總額的30%左右比較合適。比如每月租金為3000元，全年租金為3.6萬元，那么違約金就可以約定為1萬元，相當(dāng)于3個月的房租。
目前，在租房合同中比較流行的做法是把違約金約定為一個月租金，這是比較低的，在房租快速漲價的情況下，確實不利于對房客的保護(hù)。
俞法官同時提醒，按照合同法的規(guī)定，違約金是不能高于合同標(biāo)的額30%的。如果約定過高，而違約一方當(dāng)事人又在法庭上提出抗議，那么法院會根據(jù)具體情況酌情減少違約金數(shù)額。(楊京瑞)
