上海律师_欧美日韩中文字幕在线观看_上海法律咨询_欧美日韩中文字幕在线播放_律师在线咨询网站_欧美日韩中文字幕在线_上海律师事务所-沪律网

今天是07月05日
免費咨詢熱線
133-700-11000
首席律師
上海律師尤辰榮形象照片
  • 姓名:尤辰榮(19年資深律師)      
  • 職務(wù):高級合伙人律師      
  • 手機:133-700-11000      
  • 證號:13101200410268604
  • 機構(gòu):上海英恒律師事務(wù)所
  • 地址:漕溪北路18號上海實業(yè)大廈34樓C座
  • (溫馨提示:來訪前務(wù)必電話預(yù)約,否則不予接待)
上海律師尤辰榮個人微信號
留言咨詢






    無產(chǎn)權(quán)房屋租賃糾紛案
    發(fā)布時間:2017-08-29 05:29:00作者: 上海律師網(wǎng)瀏覽量:1,181 ℃

      無產(chǎn)權(quán)房屋租賃糾紛案

      【案情】

      原告:韓某堂。

      原告:韓某升。

      被告:涇某縣云某供銷社。

      解放前,韓某堂在原籍三原縣有土地68畝,房屋32間;1943年,又在涇某縣云某鎮(zhèn)買莊院一處,計房屋52間,占地6畝,解放時出租給他人使用。1952年1月,經(jīng)人介紹,由韓某堂之母出面,以韓某堂之子韓某升(當(dāng)時7歲)的名義,將涇某縣云某鎮(zhèn)的房屋全部出租給涇某縣云某供銷社,雙方訂立了租賃契約。約定:年租金為小麥2160斤;租期只許客辭,不許主奪;供銷社如需修改另建,得通過韓家,若有損壞,得負賠償責(zé)任。1952年2、3月,三原縣進行土改,韓某堂只申報了原籍三原縣的土地和房屋,其家庭成份被定為地主成份,本人被定為地主份子;在三原縣的土地被沒收分配,房屋未動。韓某堂對在涇某縣云某鎮(zhèn)的52間房屋和6畝土地,隱瞞未報。三原縣政府對韓某堂在外縣的土地、房產(chǎn)不知情;涇某縣政府因此時房屋歸供銷社使用,故認為是公產(chǎn)房,沒有給韓某堂登記產(chǎn)權(quán),也未給云某供銷社登記產(chǎn)權(quán)。1965年,韓某堂在三原縣的32間房被補改,留給韓某堂家3間,其余全部分配。云某供銷社自租房后,租金付至1964年上半年,因供銷社修房,以修理費用折抵租金而停付。文化大革命中,供銷社修房開支帳本丟失,折抵租金一直未算。1981年,云某供銷社開始按原契約約定繼續(xù)給付租金。1985年,因房屋山墻被雨淋倒塌,云某供銷社自行修復(fù)后,要求再以修理費用折抵房租,韓某堂不同意,云某供銷社即停付租金,雙方發(fā)生糾紛。云某供銷社承租此房后,至發(fā)生糾紛時,已將原承租的52間房屋全部翻修改建,并在院內(nèi)增建了房屋、水塔等設(shè)施。

      1987年10月,韓某堂、韓某升父子訴至涇某縣人民法院,要求變更與云某供銷社的房屋租賃合同期限,結(jié)清云某供銷社所欠租金,云某供銷社賠償私自拆房所造成的經(jīng)濟損失,收回部分房屋自用。

      云某供銷社辯稱,房屋租賃契約是雙方自愿訂立的,不存在更改租賃期限的問題;1981年以前以修理費折抵租金是雙方同意的,現(xiàn)帳本已丟失,無法查清;1985年以后的房租也應(yīng)以房屋修理費相抵。故不同意原告方的訴訟請求。

      【審判】

      涇某縣人民法院經(jīng)審理認為:雙方當(dāng)事人訂立的房屋租賃契約已履行多年,屬有效的民事法律行為。原租賃期限定為“只許客辭,不許主奪”,顯失公平,應(yīng)予變更。但契約未訂承租人遷出時限,故原告請求近期終止租賃關(guān)系,不切實際。承租人在承租期間,未和出租人協(xié)商,而將承租房大量拆除另建,應(yīng)以所建同等房屋補償。1964年至1980年以修房開支抵頂租金,因承租人帳本丟失,抵頂視為到期。1985年承租人自行修房損失,屬其管理及自然原因,不再以租金相抵。唯房屋租金偏低,應(yīng)以當(dāng)?shù)噩F(xiàn)行標準計算為妥。依照國務(wù)院《城市私有房屋管理條例》第十五條、第十六條、第十九條和第二十條之規(guī)定,涇某縣人民法院于1989年6月29日判決:

      一、云某供銷社拆除原房后所建的街房6間、廈房18間,頂作原租房屋,短少的租房16間以東院8間(安間)街房抵補,判決生效十年后,由出租方按租賃契約的使用范圍收回管理使用。在此期間,出租方對房屋必須及時、認真地檢查、修繕,保障住房安全;修繕可與承租方合修,費用可用租金折抵。

      二、云某供銷社在院內(nèi)所建的庫房、門房、水塔等設(shè)施使用至2010年遷出。

      三、1985年至判決生效期間的房租,按原合同標準兩月內(nèi)一次性結(jié)清。

      四、變更后的房屋租金為每月1平方米0.70元,房屋面積折合為462.22平方米,年租金共計3882.65元,判決生效后為每年6月30日及12月30日兩期付清。

      判決后,雙方當(dāng)事人均不服,上訴于咸某市中級人民法院。韓某堂、韓某升除堅持原訴理由外,還認為租賃合同應(yīng)終止,不應(yīng)再延續(xù)十年。云某供銷社上訴認為,所承租的房屋系出租方隱瞞應(yīng)予沒收的房屋,是違反土地改革法的行為,現(xiàn)應(yīng)收歸國有。

      咸某市中級人民法院經(jīng)審理認為:土改時,韓某堂被定為地主份子,三原縣已為其家保留了自留房,其余房屋應(yīng)在沒收之列。但土改時,韓某堂將其在涇某縣云某鎮(zhèn)的52間房屋隱瞞未報,應(yīng)視為公產(chǎn)。根據(jù)該房屋未確權(quán)給韓某堂,以及由云某供銷社一直占有和使用的實際情況,爭執(zhí)的房屋所有權(quán)應(yīng)歸涇某縣人民政府所有。原審判決錯誤,應(yīng)予糾正。根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第(二)項之規(guī)定,咸某市中級人民法院于1992年6月9日判決如下:

      一、撤銷一審判決。

      二、改判為:云某供銷社與韓某升于1952年1月12日所簽訂的租房合同為無效合同,雙方所爭議之52間房屋為公產(chǎn),所有權(quán)歸涇某縣人民政府所有。

      三、駁回雙方當(dāng)事人的訴訟請求。

      【評析】

      本案一、二審判決大相徑庭,其根本原因在于適用法律不同。而適用法律不同,又取決于對當(dāng)事人爭執(zhí)的房屋的定性。一審判決僅以當(dāng)事人之間有房屋租賃合同關(guān)系,而按一般房屋租賃法律關(guān)系處理;二審判決則以爭執(zhí)房屋應(yīng)屬土改沒收房屋,韓某堂隱瞞不報,又未確權(quán)給他為理由,認定爭執(zhí)房屋應(yīng)屬公產(chǎn),雙方當(dāng)事人的租賃合同無效,從而從根本上改變了一審的定性和處理結(jié)果。此兩種處理結(jié)果,哪一種正確呢應(yīng)從以下幾個方面來分析:

      一、土地改革是依法剝奪剝削者財產(chǎn),重新確立土地、房屋等財產(chǎn)所有權(quán)關(guān)系的變革。按《中華人民共和國土地改革法》的規(guī)定,地主屬土改對象,其在農(nóng)村中的土地、房產(chǎn),除按給出路政策,給其留出必要的份額外,其余均應(yīng)作勝利果實沒收,重新分配。此種規(guī)定具有強制性。因此,在土改以后,對于地主隱瞞的、漏報的土地、房產(chǎn),一經(jīng)查出,均應(yīng)予以沒收處理。同時,對于地主在土改以前通過出租、出典等方式而由他人占有的土地、房屋,只要所有權(quán)仍為地主所享有的,也都應(yīng)作為勝利果實參加土改重新確權(quán)。經(jīng)過土改后,地主僅對政府為其保留的財產(chǎn)享有所有權(quán),不屬保留范圍內(nèi)的財產(chǎn),不再享有所有權(quán)。本案中,在補改時,為韓某堂家保留了3間住房,等于明確了韓某堂不再對原屬他及他家所有的其他房產(chǎn)擁有所有權(quán)。因此,從此時并追溯到土改時,韓某堂一家僅有3間房屋的產(chǎn)權(quán),其余房產(chǎn)均屬沒收范圍,歸分配對象所有或政府所有。故在雙方爭執(zhí)的52間房屋未確權(quán)給韓某堂家所有的情況下,該52間房屋應(yīng)視為公產(chǎn)。因韓某堂不是所有權(quán)人,故其以所有人的名義(包括他家其他人)與他人建立的出租關(guān)系無效。因此,二審判決對此問題的處理是正確的。

    本文對我有幫助?點擊【右下角】的菜單里的"分享"按鈕分享給你的朋友們吧~
    【上一篇】
    【下一篇】
    相關(guān)文章:
    滬上找律師,就上滬律網(wǎng)~
    上海律師咨詢熱線
    主站蜘蛛池模板: 旋风铣_数控旋风铣整机_旋风铣头|定制生产厂家【腾创机械厂官网】 | 徐州护栏,铝艺栏杆,铝艺大门,铝艺栏杆门,别墅铝艺大门-徐州桂丰金属科技有限公司 | 深圳展厅设计_产业园区展馆设计_展馆设计公司_健康产业展馆设计_展厅设计哪家好_华竣国际 | 汽车漆|汽车油漆|工业油漆涂料|汽车漆加盟-佛山市科涂涂料有限公司 | 耐磨焊丝厂-堆焊焊材研发-修复工程-天津舜荣焊材官网 | 郑州冷却塔_河南冷却塔-河南金创制冷设备有限公司 | 宁波雷豹机电科技有限公司|雷豹冷风机|雷豹工业大风扇|MFC18000|MFC16000|MFC6000|EF3622|EF4222|EF4822|移动工业蒸发式冷风机空气冷却器|大型工业空调扇|雷豹移动式工业大风扇|雷豹大风扇|生产厂家|公司官网 | 实验室实验台-钢木实验台-实验室通风柜-实验室家具-苏州奥纳威 | 昆明集装箱-云南住人集装箱活动房厂家|移动板房出租赁定制 | 山东正奇塑料机械有限公司,山东塑料机械,水带机组,塑料管材机,山东吹膜机组厂家,山东农膜机厂家 山东长青石油液压机械有限公司-致力于石油机械设备的研发制造,提供定制服务 | 装盒机|全自动封盒机|纸盒子包装机|高速装盒机定制-温州胜泰机械有限公司 | 久久91精品久久91综合_国产亚洲自拍一区_国产精品第1页_亚洲高清视频一区_91成人午夜在线精品_亚洲国产精品网站在线播放_亚洲国产成人久久综合区_国产精品亚洲专区在线观看_免费视频精品一区二区三区 | 男装加盟,男装加盟店,男装代理,男装品牌加盟,品牌男装加盟-虎豹男装品牌加盟 | 上饶环亚电脑会计培训学校--电脑学校|上饶电脑学校|上饶电脑培训|会计培训|上饶会计培训|上饶县会计培训|广丰会计培训|玉山会计培训|横峰会计培训|上饶网店培训 上进电缆(嘉兴)股份有限公司官网 - 光伏电缆|防火电缆|电力电缆|铝合金电缆专业生产厂家 | 全自动滤水器_射水抽气器_气液两相流疏水器-连云港神美电力辅机有限公司 | 三维建设工程咨询有限公司| 小字符喷码机,激光喷码机,喷码机厂家_山东闪创电子设备有限公司 小型生活污水处理设备_MBR膜生物反应器_口腔医院/脱脂污水处理设备_酸洗磷化/喷涂废水处理设备-上海台江环保 | 性激素6项实验检测,放射免疫实验检测,明胶酶谱试剂盒,科研用人血清,质控标品,试剂盒-南京信帆生物技术有限公司 | 履带吊租赁-履带吊出租-出租履带吊车-出租履带吊-吊车出租-履带吊出租公司 | 交通标志牌-交通标牌-铝圆牌-铝三角片-铝滑槽-公路警示指示牌-方牌-高速道路反光牌毛坯-交通设施安全警示标识牌-路名指示限速限高牌-厂家加工交通标牌铝板半成品毛坯-上海吕盟铝业有限公司 | 油漆颜料砂磨机,油墨水砂磨机,水性涂料砂磨机-常州市奥能达机械设备有限公司 | 郑州环球重工机械有限公司建筑垃圾处理专题网站 | 山东洗地机_工业洗地机_驾驶式扫地机_扫地车厂家_鼎洁盛世官网 | 威海保温板,威海泡沫,威海EPS,威海EPP-威海东兴泡塑科技有限公司 | 天津市友联机电设备有限公司| 住友套管总代理-日本住友套管-住友热缩管-上海弘奇电子科技有限公司 | 陕西|青海|兰州|新疆|西宁|净化工程|西安甘肃|PCR实验室|无尘车间|净化车间-西安环亚净化工程 | 耐火砖厂家价格-郑州荣盛窑炉耐火材料有限公司 | 环保除尘设备_燃气/燃油热水锅炉_光氧空气净化器_蒸汽玉米压片机_压片设备_烘干设备-山东金盾节能环保设备有限公司 | 精密铸造,精密铸件,不锈钢铸造,不锈钢铸件-常州鸿雁行机械科技有限公司 | 易交换在线易货电商平台-互联网易物贸易,以物换物-无锡据风网络科技有限公司 | 三安光电股份有限公司| 有源滤波器-高压无功补偿装置-高压无功补偿柜-10KV电容柜-安徽众升电力科技有限公司 | 江阴月子会所-江阴月子中心-江阴坐月子、月子护理哪家好-乐茵月子中心 | 河南反渗透设备,河南纯净水设备,河南软化水设备,郑州EDI超纯水设备,郑州水处理设备厂家_河南江宇环保科技有限公司 | 溶气气浮机_一体化净水设备_污水处理设备_mbr一体化污水处理设备-明基环保 | 银泰洁净--净化工程总承包,20年精耕细作,专为净化而来_银泰洁净--净化工程总承包,20年精耕细作,专为净化而来 | 拉丝模|高晶异形拉丝模|联合拉拔机模具|钼丝拉丝模|金刚石纳米涂层模|焊丝拉丝模|钨钢拉丝模|聚晶拉丝模_河北恩泰利嘉金属制品有限公司 | 青岛网站建设_网站制作_品牌设计_网站设计_圭谷设计 | 汽车标签|医疗标签|电子标签|手机电池标签|电脑电池标签|电源标签|耐高温标签|防静电标签|手机出厂膜|手机全裹膜|手机包裹膜|手机卖点膜|热转印标签|遮阳板标签|天势科技|-标签印制专家! | 通道闸-人行通道闸|通道闸机系统厂家-深圳伊帕克智能科技有限公司 |