「內容摘要」承租人優(yōu)先購買權問題已得到學者及實務工作者的廣泛關注，但司法實踐中仍有一些問題須進一步探究，如次承租人的優(yōu)先購買權問題、承租人優(yōu)先購買權與善意第三人沖突的協(xié)調問題。筆者發(fā)現，由于法官對法律條文及司法解釋理解不同，案件處理結果存在較大差異，甚至截然相反，筆者借助他人研究成果，談談自己管見。
「關鍵詞」 承租人 次承租人 第三人
當前，承租人優(yōu)先購買權問題已經得到理論界和實務界的充分關注，一些基礎性問題已有較一致的結論，如優(yōu)先權的性質、行使期限、整體出售與部分的關系等，但由于立法過于粗陋，實務中新問題層出不窮，理解不一致，法律適用不統(tǒng)一，亟待研究。筆者擬借助現有研究成果，結合自己的思考，對一些問題提出管見，以期對司法實務有所幫助。
一、次承租人是否有優(yōu)先購買權
我國《合同法》第224條規(guī)定了房屋轉租，“承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。”轉租是指承租人不退出租賃關系，而將租賃房屋以其本人名義出租給次承租人。轉租情形下，涉及三方當事人，出租人、承租人、次承租人，其中承租人又是轉租人，次承租人占有租賃房屋，并使用、收益之，承租人和次承租人的法律關系共存與一個標的物上。那么，當出租人出售租賃房屋時，誰享有優(yōu)先購買權呢？是承租人還是次承租人，抑或是兩者都有，若兩者都有，誰的順位在先，若房屋經過數次轉租，數個次承租人的順位又如何排列，對以上問題，頗有爭議。
2005年司法考試卷三第12題考查了這個爭議問題，標準答案中肯定了次承租人的優(yōu)先權，使該問題更有探討的必要。有觀點認為，次承租人也享有優(yōu)先購權，而且次承租人的優(yōu)先購買權要優(yōu)先于承租人；[1]還有一種觀點認為次承租人無優(yōu)先購買權。[2]主張次承租人有優(yōu)先權的結論主要有以下理由：（1）穩(wěn)定轉租社會關系的需要，避免因出租人的任意處分行為給次承租人生活帶來大的變動。（2）因為次承租人占有租賃物，賦予次承租人優(yōu)先購買權有利于簡化交易程序、降低交易成本、增進效率。（3）轉租現象現實生活中大量存在，次承租人對租賃房屋投入高昂裝修費用、廣告費用等，避免投入的成本遭受無謂損失。（4）法律制度的理念是保護弱勢，在轉租的三方當事人中，次承租人是真正的弱勢，其權益更易受到損害。
